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《建设法规》李哲Lizhe.lee@gmail.com西南财大天府学院经管五柳玉寿第九章城市房地产管理法律制度西南财大天府学院经管五柳玉寿内容提要城市房地产管理法概况房地产开发城市房屋拆迁房地产买卖房地产抵押房地产租赁房地产中介业务西南财大天府学院经管五柳玉寿案例某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押合同，期限1年，并把房屋所有权证交予张某。1年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。试分析：（1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？（2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机关补发？西南财大天府学院经管五柳玉寿第一节房地产法概述一、概念房地产：房屋财产和土地财产的统称。房地产法：调整房地产关系的法律规范的总称。房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理房地产而形成的社会关系民事（商品）性质的房地产关系平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系行政性质的房地产关系不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税收等经济关系西南财大天府学院经管五柳玉寿二、房地产法调整对象的内容土地、房屋财产关系土地利用和管理关系城市房地产开发经营关系城市房地产管理关系城市物业管理关系西南财大天府学院经管五柳玉寿三、房地产法的基本原则促进房地产商品化原则如国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅商品化制度合理利用土地和保护耕地原则珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国策国家扶持发展居民住宅原则“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。”（《城市房地产管理法》第4条）保护房地产权利人合法权益原则西南财大天府学院经管五柳玉寿四、房地产法的任务和作用（1）调整房地产经济关系确定参与房地产经济活动的主体资格确定主体参与房地产活动的方式调整房地产经济活动的对象（2）建立和完善房地产市场确定市场范围确定房地产市场行为规范明确了进入市场的程序西南财大天府学院经管五柳玉寿四、房地产法的任务和作用（3）加强房地产市场的管理对房地产交易市场的管理对房地产价格的管理对建筑承包活动的管理对房地产经营单位的管理（4）促进房地产业发展西南财大天府学院经管五柳玉寿五、房地产法体系房地产法律体系，是用以调整和规范房地产开发、经营、管理和服务的一整套法律规范的有机统一体。目前，我国已经基本形成了以《城市房地产管理法》为基本法，辅之以一系列房地产单行法规和相关法规，结合宪法、民法、行政法等共同调整房地产关系的房地产法规体系西南财大天府学院经管五柳玉寿第二节房地产开发一、房地产开发概述1、概念房地产开发是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为西南财大天府学院经管五柳玉寿2、房地产开发的特点房地产开发是在国有土地上进行的作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地，集体土地不能成为房地产开发用地房地产开发的内容是进行基础设施（土地开发）和房屋建设（房屋开发）房地产开发是一项十分复杂的经济活动西南财大天府学院经管五柳玉寿3、房地产开发的基本原则严格执行城市规划经济效益、社会效益、环境效益相统一全面规划、合理布局、综合开发、配套建设依照法律或合同要求开发西南财大天府学院经管五柳玉寿二、房地产开发用地以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地两类：即基础设施建设用地和房屋建设用地房地产开发用地仅取得开发用地的使用权，取得方式为出让和划拨。西南财大天府学院经管五柳玉寿（一）土地使用权出让1、协议出让出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。《城市房地产管理法》第12条2、招标出让3、拍卖出让4、挂牌出让西南财大天府学院经管五柳玉寿（二）土地使用权划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为西南财大天府学院经管五柳玉寿划拨土地使用权和出让土地使用权的区别划拨土地使用权出让土地使用权取得方式行政方式合同方式支付对价否无偿取得支付出让金存续期限长期或者无期限有期限可交易否一般不可转让出租、抵押可以转让出租、抵押西南财大天府学院经管五柳玉寿三、房地产开发企业房地产开发企业是依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业房地产开发企业的法律特征是具有法人资格的经济实体是以营利为目的的经营性企业经营范围限于房地产开发和经营西南财大天府学院经管五柳玉寿房地产开发企业的设立条件有自己的名称和组织机构有固定的经营场所有符合国务院规定的注册资本有足够的专业人员法律、法规规定的其他条件西南财大天府学院经管五柳玉寿三、房地产开发项目管理房地产开发的项目立项管理确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外西南财大天府学院经管五柳玉寿房地产开发项目的设计与施工管理房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于35%房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设，出让合同约定的动工开发期限满１年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满２年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权西南财大天府学院经管五柳玉寿房地产开发项目的设计与施工管理(续)房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案西南财大天府学院经管五柳玉寿案例分析某国防厂因迁厂留有闲置房251间，某县造纸厂了解情况后，经其业务上级同意，双方达成一项《有偿房地产协议书》（简称协议），经该县公证处公证生效。协议商定：某国防厂将其闲置的251间房地产转让给造纸厂，房地产四界明确，并附有房地产平面图。造纸厂付给某国防厂房地产价款后，对该房地产行使了管理。问：国防厂与造纸厂的交易是否合法？为什么？西南财大天府学院经管五柳玉寿分析以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案中某国防厂转让的土地，所有权属于国家，某国防厂只有使用权，无权转让。某国防厂与造纸厂通过有偿转让房屋自行转让国有土地使用权，违反《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期或者没收在买卖或者以非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。西南财大天府学院经管五柳玉寿第三节城市房屋拆迁一、概述城市房屋拆迁指因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，由取得房屋拆迁许可证的单位依法对城市建设用地范围内的房屋予以拆除，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿和安置的行为西南财大天府学院经管五柳玉寿房屋拆迁的地域范围：指城市规划区内的国有土地。城市房屋拆迁的基本原则符合城市规划的原则有利于城市旧区改造原则有利于生态环境改善原则保护文物古迹原则保护当事人合法利益原则谁拆迁、谁安置补偿原则西南财大天府学院经管五柳玉寿城市房屋拆迁管理机构国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作房屋拆迁的准备工作申请房屋拆迁许可证取得建设项目批准文件申领用地规划许可证获取国有土地使用权证签订拆迁补偿安置协议实施房屋拆迁编制拆迁方案和计划存入拆迁补偿安置金发布房屋拆迁公告房屋拆迁程序西南财大天府学院经管五柳玉寿三、城市房屋拆迁补偿房屋拆迁补偿的概念拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受经济损失所给予的合理弥补对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人《国有土地上房屋征收与补偿条例》中华人民共和国国务院令第590号西南财大天府学院经管五柳玉寿房屋拆迁补偿的形式货币补偿：在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆迁人进行货币形式的补偿产权调换：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为西南财大天府学院经管五柳玉寿四、城市房屋拆迁安置房屋拆迁安置是房屋拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用安置与补偿不同，补偿是对被拆除房屋所有人的补偿，解决所有权问题；安置是对被拆迁人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解决使用权问题一般安置和补偿往往在一个协议中解决，即在签署补偿安置协议时，就确定安置方式西南财大天府学院经管五柳玉寿房屋拆迁安置补助搬迁补助费发放对象为使用人临时安置补助费过渡费或周转房停产、停业补偿费产权调换时发生西南财大天府学院经管五柳玉寿第四节房地产交易一、房地产交易概述房地产市场广义：房地产商品流通全过程中各种关系的总和狭义：房地产交易所分类房地产一级市场土地使用权出让市场房地产二级市场房地产开发经营市场房地产三级市场房地产调剂市场西南财大天府学院经管五柳玉寿一、房地产交易概述概念“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”——《城市房地产管理法》第2条特点房地产交易对象的特殊性——产权交易房地产交易行为的要式性——合同、登记房地产交易中的“房地处置一体性”房地产交易的易受限制性西南财大天府学院经管五柳玉寿二、房地产交易管理的基本制度房地产成交价格申报制度——缴纳税费依据房地产权利人转让房地产，应当将转让房地产的实际成交价格向县级以上地方人民政府规定的部门申报，不得对成交价格隐瞒不报或者作不实的、虚假的申报房地产价格评估制度国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”房地产价格评估人员资格认证制度西南财大天府学院经管五柳玉寿三、房地产转让房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为其他合法方式以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移以房地产抵债的法律、法规规定的其他情形西南财大天府学院经管五柳玉寿房地产转让的禁止条件以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的条件的司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的共有房地产，未经其他共有人书面同意的权属有争议的