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开封市物业管理办法第一章总则第一条为规范物业管理服务活动，促进物业管理行业健康发展，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。第三条本办法所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本办法所称业主，是指房屋的所有权人。本办法所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。本办法所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理服务的企业。第四条物业管理实行政府行政主管部门监督指导、业主自治与物业服务企业专业服务相结合的管理体制。鼓励物业管理逐步向社会化、专业化、市场化方向发展。第五条市、县（区）人民政府应当加强对物业管理监督管理工作的领导，建立物业管理的协调机制和物业管理责任目标管理工作制度。第六条市、县（区）房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。规划、城管、发改、公安、民政、环保、园林文物、安监、工商等有关行政管理部门应在各自职责范围内，共同做好物业管理的监督管理工作。第七条街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。第二章业主、业主大会与业主委员会第八条已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。第九条物业管理区域的划分，应当综合考虑物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，按照方便管理、降低管理成本的原则确定。第十条尚未划分或者确需调整物业管理区域的，由县、区房地产管理部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府按照有关规定划定或调整，并向业主公告。第十一条一个物业管理区域内全体业主成立一个业主大会。物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积50%以上的；（二）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已满12个月的；（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足30%，但首套房屋交付使用已满24个月且业主总数在30人以上的。已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。第十二条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致意见，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十三条符合业主大会成立条件的物业管理区域，由县、区房地产管理部门会同街道办事处或乡（镇）人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。第十四条筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中，业主代表应不少于成员总数的1/2。筹备组组长由居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告，公告时间不得少于7日。第十五条筹备组成立后，应当做好下列工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；（三）登记业主有关资料，并确认业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会成员候选人产生办法及名单草案；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组应当自成立之日起45日内，组织业主召开首次业主大会会议。筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将本条第一款规定的有关事项在物业管理区域内公告。第十六条建设单位及其选聘的物业服务企业、业主应当配合筹备组开展工作。建设单位及其选聘的物业服务企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务合同等资料。业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份，提供联系方式。第十七条一个物业管理区域内业主在100人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。业主代表应当于首次业主大会会议召开3日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。第十八条首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会成员等事项进行表决。第十九条业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和成员任期等事项。第二十条管理规约应当约定下列主要内容：（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；（二）物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的分配；（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；（四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；（五）物业管理争议的处理方式；（六）违反管理规约应当承担的责任。管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向县、区房地产管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：（一）业主委员会成立情况的书面报告；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约；（四）业主委员会成员名单及基本情况；（五）法律、法规规定的其他材料。第二十二条业主委员会应当于任期届满一个月前召集业主大会会议，完成换届选举工作。无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，由县、区房地产管理部门会同街道办事处或者乡（镇）人民政府在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举。换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成。换届筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起30日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。自新一届业主委员会备案之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。第二十三条业主委员会日常办公费用等经费的筹集和使用由业主大会决定。业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。业主委员会任期届满，有20%以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计。第二十四条业主委员会及其成员不得有下列行为：（一）利用职权谋私或者收受其他利益；（二）以业主委员会或者业主大会名义提供担保；（三）侵占业主财产或者损害业主利益；（四）在本物业管理区域内的物业服务企业任职；（五）法律、法规规定或者业主大会规定的其他情形。第二十五条业主委员会成员因物业转让、灭失或者依法被追究刑事责任的，其成员资格自行终止。业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：（一）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（四）有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的；（五）有严重侵害业主合法权益行为的；（六）因其他原因不宜继续担任业主委员会成员的。业主委员会成员应当自成员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。第二十六条物业管理活动中业主的权利、义务及业主大会、业主委员会的职责，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定执行。第三章前期物业管理第二十七条建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。但投标人少于3个或者多层建筑总建筑面积在3万平方米以下、高层建筑总建筑面积在1万平方米以下的，经物业所在地的县、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。第二十八条建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成招投标工作：（一）现售商品房项目在现售前30完成；（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；（三）非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成。第二十九条建设单位在销售房屋之前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第三十条建设单位在物业销售前应当将临时管理规约向买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同，应当遵守临时管理规约（包含前期物业服务合同约定的内容）并予以书面承诺。第三十一条前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第三十二条业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第三十三条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验交接。第三十四条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十五条建设单位应当按照不低于物业总建筑面积2‰的标准配置物业管理用房，物业管理用房的建筑面积不得少于60平方米。建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。物业管理用房，由物业服务企业和业主委员会使用；任何单位和个人不得擅自改变其用途。第三十六条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位应当设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。建设单位委托物业服务企业履行保修责任的，应当签订委托合同。物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。第四章物业管理服务第三十七条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，必须具备国家规定的资质条件。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。第三十八条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业参照物业服务合同示范文本签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起30日内报县、区房地产管理部门备案。第三十九条业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管。物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十四条规定的资料。第四十条物业服务合同期满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。同意续约的，业主委员会