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1武汉别墅市场分析2009年6月2市场发展历程概述武汉别墅市场的发展可以划分为两个阶段：2002年之前为萌芽阶段，别墅项目更多的是扮演“试探者”的角色，初步明确别墅的定位及相对应产品的规划设计，市场规模很小，产1品、规划、设计均处于一个较低的水平。2002-2007年为发展期，此期间别墅市场迅速壮大，别墅产品线也逐渐拉长，特别2003年F·天下的上市，拉开纯别墅项目上演的序幕，至2007，经济型别墅、中档别墅、高档别墅全程上演，市场规模、产品定位、产品设计、市场认识度及价格都迅速上升至一个新的水平面，平均每年近十个项目入市，步入完全竞争市场阶段。2007年下半年开始，在9.27新政的引爆下，一系列房地产政策崔动武汉楼市开始进入调整期，市场两极分化，别墅作为高端产品却是逆市上涨，量价齐升。2008年开始，别墅内部开始细分，经济型别墅与高档别墅呈现两极分化，经济型别墅高端普通住宅产品之间竞争加剧，中档别墅应使其定位更加清晰，独栋别墅作为顶级豪宅则因继续向高处发展，在建筑工艺、户型设计、配套服务上有待提升。3另外一方面，随着政策的落实，未来纯别墅项目将会越来越少，但别墅产品供应不会枯竭，70/90政策中还有30%的建筑面积用来自由发挥，在适宜的区域，别墅产品会继续存在。中部崛起、1+8城市圈的推进，将会带来更多的消费群体....离成熟还是很远…..HouseTownhouseVilla4历史供应走势6312241031163024681012142002-2008各区域上市别墅项目个数一览325310496846024681012混合体纯别墅混合体纯别墅混合体纯别墅混合体纯别墅混合体纯别墅混合体2002200320042005200620072002-2007上市别墅不同物业形态个数一览56211111148234763024681012混合体纯别墅混合体纯别墅混合体纯别墅混合体混合体纯别墅混合体纯别墅纯别墅混合体混合体混合体蔡甸东湖高新东西湖汉阳洪山黄陂江岸江夏经济技术开发区武昌2002-2008区域别墅物业形态分布一览2002年，金银湖、沌口、汤逊湖开始在别墅供应上放量，2003年F·天下拉开了盘龙城别墅市场的帷幕，并一举成为最大的别墅供应区。其中纯别墅项目主要分布在盘龙城(黄陂)、汤逊湖(江夏),而东西湖与沌口多为别墅、花园洋房、多层、小高层、高层的混合体。6武汉别墅分布版图武汉为千湖之乡，各区域均不缺乏湖景资源,别墅也多临水而生。主要分布在汤逊湖区域、沌口、金银湖、盘龙城四个板块，08年下半年以来红莲湖及汉南也开始出现别墅产品。总体上而言,武汉不缺乏水景资源,同样也不缺乏别墅产品。盘龙城板块金银湖板块后官湖知音湖板块汤逊湖板块武汉别墅板块地图红莲湖梁子湖板块7近年主要别墅项目分布图翠微品墅千年美丽东方夏威夷碧桂园听涛观海水岸星城水岸星城金珠港湾银湖翡翠高尔夫沿海赛洛城顺驰泊林金银湖别墅F·天下巢NEST宝安山水龙城恒达盘龙湾梁子湖高尔夫果岭曦园红莲湖高尔夫美院COAST宜家汤臣保利十二橡树庄园武汉区域别墅地图保利心语纳帕溪谷伊顿阳光梦湖水岸恒大金碧天下泰跃金河万科西半岛泰然南湖玫瑰湾8别墅产品分布情况7%88%3%2%别墅产品环线分布二三环三外环一二环一环内环线分布一环内别墅产品主要存在于武昌，如水岸星城等；一二环间别墅产品则主要在汉阳及洪山，如翠微品墅；二三环间别墅则主要分布于洪山及江岸；三环内别墅项目所占比例为12%，88%的别墅分布在三环外。区域分布在区域分布上，黄陂(盘龙城)、东西湖(金银湖)、江夏(汤逊湖)分别占据着总量的36％、26％、15％，其他各区域总共所占比例为23％。别墅形态分布独栋别墅所占比例为24%，联体别墅为76%，其中联排别墅为53%，双拼别墅为6%，叠加别墅为17%。17%24%53%6%别墅产品区域分布叠加别墅独栋别墅联排别墅双拼别墅9别墅市场成交量价分析07年——随整体市场的膨胀而上升2007年下半年起，武汉楼市进入量价齐升的阶段，一直低靡的别墅市场在楼市的带动下也开始迅速放量。07年7月，保利十二橡树庄园以8000元不到的均价入市，开盘售磬，出现了罕见的开盘热销局面，后期陆续加推，去化一直较为理想。07年四季度成交量虽有下滑，但依然维持在较高的成交水平。08年——随整体市场的下滑而下滑相对于07年下半年而言，08年别墅的成交下滑幅度较大，但相对于2007年上半年而言，别墅市场已发生了根本性的转变，成交量虽然不大，但稳定在一个新的水平。09年——整体市场回暖，成交再度上扬借助市场转暖的气候，别墅市场也开始发生成交。2、3、4月别墅成交量再度迅速攀升。价格走势极其平稳从价格上看，虽然月度价格走势波动极大，但可以看出别墅项目的价格走势非常平稳，靠近“水平线”上下波动，未出现明显的上升或下降趋势，“波动”的产生缘于成交结构的变化，个案价格变化幅度极小。0.30.30.80.40.70.83.12.62.51.61.71.11.20.50.90.20.81.10.70.81.40.81.01.31.12.52.51.887438325933211262825010853829483388947101319983914183168518965588599828100738583741311252903495257993820295649717884307.0107.0207.0307.0407.0507.0607.0707.0807.0907.1007.1107.1208.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.04武汉别墅成交量价走势成交量成交均价多项式(成交均价)10别墅市场项目成交占比分析保利十二橡树庄园作为武汉高端别墅的代表之作，项目开盘当天所推房源售磬，后期也一直保持这良好的去化水平，同时也拥有东湖高新区大量高收入人群的支撑;同位于东湖高新区的保利心语别墅部份在09年2月推出，目前累计去化超过100套，成交情况非常理想；巢NEST、F天下、宝安山水龙城资源占有型别墅，均位于盘龙城；水岸星城不仅占据良好的景观资源，更拥有城市核心的地理区位优势。19%28%37%45%54%60%65%70%73%76%78%80%82%83%85%86%87%89%90%91%2007年以来别墅成交所占比例(累积百分比)11别墅市场成交单价分析单价不是主要影响因素，成交集中于价格高位从结构看出，7000元/平方米以下的别墅所占比例极小，1W以上所占比例较高，对别墅产品而言，客户对单价的抗性较小。0.41%0.08%1.71%3.42%6.51%27.04%19.87%16.61%21.82%2.52%别墅成交单价分布（07年以来）12别墅市场成交总价分析相对于单价而言，市场对总价具有较高的敏感度。0.49%0.49%2.52%6.51%5.13%8.55%14.66%26.38%12.54%16.12%4.07%2.44%0.08%S≤8080S≤100100S≤120120S≤140140S≤160160S≤180180S≤200200S≤250250S≤300300S≤400400S≤500500S≤100S1000别墅成交总价分布(07年至今）13别墅市场成交分面积段分析面积——界线鲜明，180-240及240-320平米产品需求较好5.9%6.3%8.6%9.6%20.1%13.5%13.0%13.5%2.9%1.4%1.8%0.7%1.0%0.2%1.5%别墅成交面积段分布(07年至今）14武汉别墅市场产品分析武汉目前在售纯别墅项目较少，主要集中在盘龙城，如F·天下、宝安山水龙城、恒达盘龙湾等，东湖高新及江夏有少量项目，如保利十二橡树庄园、庄园1896等，而金银湖区仅有一个纯别墅项目－－金银湖别墅。随着别墅用地的限制，作为高端产品其成交前景非常乐观，但别墅的品质还有很大的上涨空间。盘龙城作为后起之秀发展最为迅速，别墅多以纯别墅项目的姿态出现，如F·天下、恒达盘龙湾、宝安山水龙城等，其发展前景非常乐观，别墅项目知名度及美誉度近年来有大幅度上升，后期供应量会继续保持在较高的水平，为武汉最大的供应区域，另外黄陂的木兰湖区会出现大量别墅，入泰合会馆、木兰世家等，其容积率分别为0.26、0.50。金银湖区别墅多以混合体形态出现，区分并提升别墅的档次与品质是区域别墅市场面临的问题，片区拥有其它区域不可媲美的水景资源，并且距武汉中心城区距离最近，配套及区域成熟度提升也最为迅速，但目前别墅市场受到约束，后期供应会平稳放量，且以混合体附带的联体别墅为主，目前主要在售项目有高尔夫城市花园、金银湖别墅、沿海赛洛城、金珠港湾、银湖翡翠等等。汤逊湖及东湖高新区因产业导入房地产迅速发展，区域成交均价由2007年1月的3811元/平方米涨至目前的6000元/以上。别墅也乘借东风飞速上升，后期供应量也会保持在较高水平。后官湖片拥有大面积的湖景资源，因严重缺乏各种配套，交通问题迟迟未能解决，别墅市场表现较为疲软，但沌口区产业及其持续导入会带来大量客户群，后官湖知音湖长期发展力度较强如世茂项目、和黄项目、恒大项目等，但目前难以打破疲软的局面。另外，以碧桂园可能引导汉南片区别墅市场的发展，但景观资源相对较为缺乏，会以联体别墅为主要形态，价格也保持在较低的水平。15规划依自然山水景观布局武汉为古云梦泽地带，江汉平原的中心，湖泊众多，素有千湖之乡的美誉，水景自然成了纯别墅社区不可缺少的元素之一，而与水景对应的山景却是众多项目缺乏的元素。依山水纹理而布局，是拥有山水自然的别墅项的首先方案。典型项目：F·天下、宝安山水龙城F·天下宝安山水龙城16行列式组团式布局更多的别墅项目因资源的缺乏及规模的限制，还未能走初传统的布局思路，行列式、组团式布局及较为常见的规划方式。典型项目：恒达盘龙湾、庄园1986、金银湖别墅17混合社区同纯别墅社区一样，武汉大多数混合型社区都拥有良好的水景自然，因容积率的限制，一线景观区通常设计为独栋别墅，二线设计为联体别墅，其后远离景观区则设计为多层、小高层，目前高层产品也逐渐出现。其中独栋别墅产品多为点式布局，而联体别墅多为行列式布局。典型项目：万科高尔夫城市花园、银湖翡翠、千年美丽、东方夏威夷18景观外部景观武汉各大别墅社区均不缺乏水景资源，金银湖、汤逊湖、知音湖、后官湖、三角湖等周边为武汉别墅早就天然的发展平台。19内部景观内部景观的打造多为人造主题水景，配合植被，而鹅卵石、防腐木材也常用于景观设计之中。F·天下，巧借自然山水并加似人工修饰。F·天下注重原生态的自然山水景观，在内部景观打造上更多的是对自然的修饰，其次便是强调对植被的栽培。高尔夫城市花园，主题喷泉。项目为高尔夫珠场及金银湖所环拥，因此项目在内部景观的打造上更注重的是细节上的设计与处理。银湖翡翠，人让树的桥文化。银湖翡翠有3000多颗原生衫树林，结合天然石材，引入活水，形成原生态的天然氛围。20建筑风格项目名称建筑风格金桥半山花园英式(乡村式)宝安山水龙城中式风格银湖翡翠欧式古典宜家汤臣英式（皇式）东方夏威夷美式保利十二橡树庄园北美巢NEST现代较普通住宅而言，别墅产品建筑风格较为丰富，英式、地中海式、北美式、中式、现代式等风格林立。大型纯别墅社区多采用多种建筑风格。F·天下依社区内交通网络将小区划分为五个团组：亚景园、欧景园、奥景园、美景园、地中海风情园，并表示相应的建筑风格。绝大多数项目则是倾向纯风格设计。21户型空间格局别墅房型在使用功能、公共区域的动线安排、观景部位（内廷、外廊、露台等）、主人区域的功能和面积组合上有明显的特征。多功能地下室多功能的地下室也是高档别墅不可或缺的一部分，以半层地下室或全地下室的方式出现，并且地下室已经从一般的车库、贮藏区转换为健身及娱乐的场所，尤其是在部分高档别墅中还设有地下小型游泳池。公共空间别墅一