“营改增”新政对房地产业的影响(20130718)

“营改增”新政对房地产业的影响主讲人：蔡昌[e-mail]北京中经阳光税收筹划事务所2020/6/142主要内容第一节营改增背景第二节试点的十大行业范围第三节纳税义务人第四节应纳税额计算第五节营改增对策提示第六节营改增对房地产企业的影响2020/6/143第一节营改增背景1994年税制改革，确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。增值税对销售货物、进口货物；提供加工劳务、修理修配劳务等增值额进行征税，基本税率为17%，具有消除重复征税、促进专业化协作的优点。2020/6/144营业税征收范围包括：转让无形资产、销售不动产和七项劳务（即：交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业劳务），一律采用比例税率。2020/6/145一、营业税与增值税并存之缺陷营业税与增值税混合销售存在争议营业税与增值税重复征税增值税链条不完善:如融资租赁、合同能源管理、交通运输业和服务业、建筑业等营业税存在重复征税现象2020/6/146营业税存在重复征税1.营业税的计税方法是按照营业额全额征收，同一项收入因为分工要征多道税，存在重复征税问题。2.营业税劳务企业购进材料固定资产不能抵扣3.制造企业购进营业税劳务不能抵扣。4.营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣。5.差额征收问题多多，监管困难2020/6/147二、“营改增”的积极效应一是减轻制造业企业的税收负担，将会加大对现代服务业相关业务的投入力度；二是打通、延伸了增值税的抵扣链条，企业将一些生产性服务业务转为向外部发包，促进社会专业化分工的进一步细化；三是为大型制造业企业实施主辅分离提供了完善的税制保障，已有部分生产性服务业开始从制造业中分离出来，先进制造业企业的核心竞争力进一步提升。2020/6/148三、试点方案财政部国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知（财税〔2011〕110号）（一）改革试点的主要税制安排1.税率。在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。2020/6/1492.计税方式。交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。3.计税依据。纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入。4.服务贸易进出口。服务贸易进口在国内环节征收增值税，出口实行零税率或免税制度。2020/6/1410（二）改革试点期间过渡性政策安排1.税收收入归属。试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库。2.税收优惠政策过渡。国家给予试点行业的原营业税优惠政策可以延续，但对于通过改革能够解决重复征税问题的，予以取消。2020/6/14113.跨地区税种协调。试点纳税人以机构所在地作为增值税纳税地点，其在异地缴纳的营业税，允许在计算缴纳增值税时抵减。非试点纳税人在试点地区从事经营活动的，继续按照现行营业税有关规定申报缴纳营业税。4.增值税抵扣政策的衔接。现有增值税纳税人向试点纳税人购买服务取得的增值税专用发票，可按现行规定抵扣进项税额。2020/6/1412第二节营改增试点的十大行业范围试点地区上海市、北京市、天津市、江苏省、安徽省、浙江省（含宁波市）、福建省（含厦门市）、湖北省、广东省（含深圳市）。2020/6/1413十大行业范围试点选择与制造业密切相关的部分行业，覆盖范围为“1+6”，即：交通运输业（包括陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输），部分现代服务业包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁以及鉴证咨询。试点范围暂不包括建筑业、邮电通信业、销售不动产、金融保险业等行业，以及餐饮、娱乐等服务业。2020/6/1414原营业税税目税目：转让无形资产，销售不动产，交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业（不含播映）、娱乐业、服务业。服务业税目的征收范围包括8项：代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业、其他服务业。其他服务业，是指上列业务以外的服务业务23项。如沐浴、理发、洗染、照相、美术、裱画、誊写、打字、镌刻、计算、测试、试验、化验、录音、录像、复印、晒图、设计、制图、测绘、勘探、打包、咨询等。2020/6/1415一、交通运输业交通运输业，是指使用运输工具将货物或者旅客送达目的地，使其空间位置得到转移的业务活动。包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务和管道运输服务。(一)陆路运输服务陆路运输服务，是指通过陆路（地上或者地下）运送货物或者旅客的运输业务活动，包括公路运输、缆车运输、索道运输及其他陆路运输，暂不包括铁路运输。2020/6/1416（二）水路运输服务水路运输服务，是指通过江、河、湖、川等天然、人工水道或者海洋航道运送货物或者旅客的运输业务活动。远洋运输的程租、期租业务，属于水路运输服务。2020/6/1417（三）航空运输服务航空运输服务，是指通过空中航线运送货物或者旅客的运输业务活动。航空运输的湿租业务，属于航空运输服务。湿租业务，是指航空运输企业将配备有机组人员的飞机承租给他人使用一定期限，承租期内听候承租方调遣，不论是否经营，均按一定标准向承租方收取租赁费，发生的固定费用均由承租方承担的业务。2020/6/1418（四）管道运输服务管道运输服务，是指通过管道设施输送气体、液体、固体物质的运输业务活动。注：铁路运输服务未纳入本次营业税改征增值税试点范畴，仍按照现行营业税规定征收营业税。2020/6/1419二、现代服务业研发和技术服务信息技术服务文化创意服务物流辅助服务有形动产租赁服务鉴证咨询服务现代服务业是指以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的服务产业。2020/6/1420（一）研发和技术服务研发和技术服务，包括研发服务、技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务。1.研发服务，是指就新技术、新产品、新工艺或者新材料及其系统进行研究与试验开发的业务活动。2.技术转让服务，是指转让专利或者非专利技术的所有权或者使用权的业务活动。2020/6/14213.技术咨询服务，是指对特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告和专业知识咨询等业务活动。4.合同能源管理服务，是指节能服务公司与用能单位以契约形式约定节能目标，节能服务公司提供必要的服务，用能单位以节能效果支付节能服务公司投入及其合理报酬的业务活动。5.工程勘察勘探服务，是指在采矿、工程施工以前，对地形、地质构造、地下资源蕴藏情况进行实地调查的业务活动。2020/6/1422（二）信息技术服务信息技术服务，是指利用计算机、通信网络等技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存储、运输、检索和利用，并提供信息服务的业务活动。包括软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务和业务流程管理服务。2020/6/1423（三）文化创意服务文化创意服务，包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。1.设计服务，是指把计划、规划、设想通过视觉、文字等形式传递出来的业务活动。包括工业设计、造型设计、服装设计、环境设计、平面设计、包装设计、动漫设计、展示设计、网站设计、机械设计、工程设计、创意策划等。2020/6/14242.商标著作权转让服务，是指转让商标、商誉和著作权的业务活动。3.知识产权服务，是指处理知识产权事务的业务活动。包括对专利、商标、著作权、软件、集成电路布图设计的代理、登记、鉴定、评估、认证、咨询、检索服务。2020/6/14254.广告服务，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者通告、声明等委托事项进行宣传和提供相关服务的业务活动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。5.会议展览服务，是指为商品流通、促销、展示、经贸洽谈、民间交流、企业沟通、国际往来等举办的各类展览和会议的业务活动。2020/6/1426问题明确1.建筑设计业务属于《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—设计服务”。2.城市规划、园林景观的设计属于《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—设计服务—环境设计”。3.建筑图纸审核业务，不论主体是否有专业资质，不纳入本次营业税改征增值税试点范围。2020/6/14274.公交公司提供的车身广告服务，其实质是利用车身为客户提供宣传等服务，属于广告的发布行为。因此，属于《应税服务范围注释》中的“广告服务”范围。5.以外购的商品（伞、笔等）或广告客户提供的产品等实物为载体为客户的委托事项进行宣传，属于《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—广告服务”。2020/6/14286.从事广告代理属于“部分现代服务业—文化创意服务—广告服务。7.会展企业从事会议展览服务，属于“部分现代服务业—文化创意服务—会议展览服务”，会展企业收取的冠名费是对特定企业广告性质的收费，属于“部分现代服务业——文化创意服务——广告服务”。2020/6/1429（四）物流辅助服务物流辅助服务，包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、货物运输代理服务、代理报关服务、仓储服务和装卸搬运服务。2020/6/1430（五）有形动产租赁服务有形动产租赁，包括有形动产经营性租赁和有形动产融资租赁。1.有形动产经营性租赁，是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。如花卉租赁服务属于“部分现代服务业—有形动产租赁服务—有形动产经营性租赁”。2020/6/14312.有形动产融资租赁是指具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入有形动产，以拥有其所有权。不论出租人是否将有形动产残值销售给承租人，均属于融资租赁。2020/6/1432（六）鉴证咨询服务包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。1.认证服务，是指具有专业资质的单位利用检测、检验、计量等技术，证明产品、服务、管理体系符合相关技术规范、相关技术规范的强制性要求或者标准的业务活动。2020/6/14332.鉴证服务，是指具有专业资质的单位，为委托方的经济活动及有关资料进行鉴证，发表具有证明力的意见的业务活动。包括会计、税务、资产评估、律师、房地产土地评估、工程造价的鉴证。3.咨询服务，是指提供和策划财务、税收、法律、内部管理、业务运作和流程管理等信息或者建议的业务活动。2020/6/1434政策明确1.市场调查业务，如利用市场调查结论提供内部管理、业务运作和流程管理等信息或建议，则属于“部分现代服务业—鉴证咨询服务”征收增值税。如单纯提供调查结论，不提供上述咨询服务的，则不纳入试点范围。2.律师事务所业务属于“部分现代服务业”中的“鉴证咨询服务”，律师事务所职能范围内的业务，全部纳入营业税改征增值税试点范围。2020/6/14353.具有专业资质的单位从事建筑业检测服务，属于《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—鉴证咨询服务—认证服务”。4.工程监理业务不属于《应税服务范围注释》的规定范围，不纳入本次营业税改征增值税试点范围。5.招标及招标代理行为不属于《应税服务范围注释》中的试点服务范围。2020/6/1436三、房地产业涉及范围1、土地征用及拆迁补偿费主要包括土地买价或出让