惠州市物业服务收费管理实施办法

惠州市物业服务收费管理实施办法(征求意见稿)第一条为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广东省实施中华人民共和国价格法办法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律、法规及规定，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内取得合法经营资格的物业服务企业的物业服务收费行为。第三条本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。第五条市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责全市物业服务收费的管理监督工作。各县、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。第六条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务收费。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第七条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含业主自有产权或取得使用权的车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。别墅、业主大会成立之后的住宅（含业主自有产权或取得使用权的车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。第八条实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，惠城区范围内的由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据不同类型和服务内容制定基准价及浮动幅度。其他县、区由当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定本地区的基准价及浮动幅度，并抄送市价格主管部门和市房地产行政主管部门备案。物业服务收费政府指导价应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。制定或调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。第九条前期物业管理阶段实行政府指导价的新建住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务的前期物业服务收费，由建设单位与其选聘的物业服务企业在物业销售前根据政府指导价范围制定，并签订书面的前期物业服务合同，报当地政府价格主管部门备案。负责前期物业管理服务的物业服务企业在建设单位与物业买受人签订买卖合同的同时与业主签订物业服务合同。实行政府指导价的新建住宅，前期物业服务收费确需超过政府指导价水平的，应当报当地价格主管部门核定。实行市场调节价的住宅（不含别墅）物业服务收费由业主大会决定。业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。别墅、其它非住宅前期物业服务收费由开发建设单位与其选聘负责前期物业管理服务的物业服务企业在物业销售前自主制定，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务收费实行酬金制的，酬金比例或酬金数额由物业服务企业与业主双方协商确定。第十条前期物业服务合同应载明物业服务等级内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等，并在物业销售前进行公示。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同载明的物业服务内容。建设单位在物业销售前应制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，向物业买受人明示，并予以说明。业主应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第十一条实行政府指导价的住宅物业服务收费，因成本变化等原因需要调整时，前期物业服务合同未到期限或没约定期限的，由物业服务企业与业主根据服务成本变化情况在政府指导价范围内协商确定，并与业主签订物业服务补充协议，报当地政府价格主管部门核查备案后执行。前期物业服务合同已到期限的，由物业服务企业向全体业主征求意见，经专有部分占建筑物总面积85%以上的业主且占总人数85%以上的业主同意后，报当地政府价格主管部门核查备案。价格主管部门在30个工作日内核查征求意见情况，并将核查结果在该物业管理区域内醒目位置进行为期15天的公示，公示期满且业主对征求意见的真实性无异议后备案正式受理，物业服务企业与业主签订新的物业服务合同。成立业主大会的住宅物业服务收费，因成本变化等原因需要调整时，由业主大会决定。第十二条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护以及园林水池、喷泉、宣传、装饰、节日喜庆等用水用电费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（七）物业管理服务所需的正常办公费用；（八）管理费分摊；（九）物业服务企业固定资产折旧；（十）经业主共同决定的其它费用。物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。第十三条物业管理区域内业主共用场地、共用设施设备产生的水电费用可按约定的方式向全体业主合理分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列帐，在收取分摊费前及时向业主公布共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。严禁把分摊的共用水电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费标准上加价混合统收。设置独立计量表确实有困难的老住宅小区，经测算共用水电费总额后，按约定方式向业主合理分摊。第十四条物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，按商品房买卖合同约定的建筑面积计收。房地产权证与商品房买卖合同约定的面积有差异的，差异值为±2%以内（含本数）只作更正不作退补，差异值为±2%以上（不含本数）的按约定的物业服务费标准多退少补。业主自有产权或取得使用权的车位、车库物业服务费按车位计收。第十五条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业应当依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。第十六条物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。第十七条物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。第十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。第十九条业主对其物业进行室内装修，业主或装修人员应当按照建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》有关规定，与物业服务企业签订住宅室内装修管理服务协议，明确装修期间各方的权利义务及责任等。业主对其物业进行室内装修时，物业服务企业可向业主或装修人员收取装修保证押金。装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏或自行修复了损坏的共用部位、共用设施设备，并经双方验收合格的，物业服务企业应在验收合格后全额退还装修保证押金。业主装修产生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物业服务企业安排清理。委托物业服务企业安排清理的，清运垃圾所产生的费用由业主承担。对装修人员出入实行持证管理的，证件押金（或工本费）收取标准按当地价格主管部门有关规定执行。第二十条物业小区实行出入证管理的，应当为业主免费提供每户不少于4张、汽车每辆不少于1张的出入证（含IC卡）。业主要求增补出入证（含IC卡）的，可按制作成本合理收取工本费。第二十一条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十二条物业管理区域内的机动车停放保管服务收费按市、县、区制定的机动车停放保管服务收费管理有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取车位、车库物业服务费。第二十三条物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方协商确定。第二十四条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十五条物业服务企业应按规定实行明码标价，将服务等级内容、服务标准、价格诚信承诺以及收费项目、收费标准、收费依据、价格投诉调处程序、服务咨询电话和12358价格举报投诉电话等在物业管理区域的显著位置进行公示，自觉按受有关管理部门的检查和业主监督。明码标价方式由各县、区价格主管部门负责监制。第二十六条物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律、法规和政策，建立健全内部价格管理制度，配备物价员，加强价格自律，自觉规范价格行为，不断改善管理服务。严格履行物业服务合同约定的义务，为业主提供更好的服务。第二十七条对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。第二十八条物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：（一）未经当地政府价格主管部门核定，超过政府指导价标准收费的；（二）擅自设立强制性收费项目的；（三）不按规定实行明码标价的；（四）不按规定备案的；（五）不执行本办法第十一条、十二条、十三条规定擅自提高物业服务费标准、扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的;（六）其他违反价格法律、法规、规定的。第二十九条本办法自2010年X月X日起执行。《惠州市物业服务收费管理暂行规定》（惠府令第30号）同时废止，原市政府价格主管部门和物业管理行政主管部门印发的有关物业服务收费政策文件与本办法相抵触的以本办法为准。