写字楼和商业物业管理

11.2写字楼和商业物业管理一、写字楼的物业管理（一）写字楼的含义“写字楼”一词是由境外传入的，按照国内的习惯，通常称为“办公楼”，主要用作办公用途。现在物业管理中，写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。写字楼就是交通便利,基础设施完备,位于城市的CBD,行政配套齐全建筑设计风格鲜明,气势宏大,外立面装修质素较高平均每200平方米至少一个停车位楼层吊顶后净高2.6米以上平均每5层有一部电梯服务,等待时间不超过30秒最少具备50-60瓦/平方米电力供应,并配备足够的后备电力供应设施平均每20平方米建筑面积有一条电话线,提供或支持DDN,ISDN线路,备有视像会议设备提供四管式空调系统和24小时空调供应拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司设施齐备,包括有银行,邮局,商务中心及餐饮等系列配套,且均以服务于大厦客户为主。（二）写字楼的类型1、按建筑面积划分小型写字楼，1万平米以下中型写字楼，1-3万平米大型写字楼，3万以上2、按使用功能划分单纯型写字楼，商住型写字楼，综合型写字楼，3、按现代化程度划分非智能型写字楼，智能型写字楼4、按综合条件划分甲级写字楼，乙级写字楼，丙级写字楼甲级写字楼管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。（三）写字楼的特点建筑规模大，机构和人员集中。建筑档次高，设备先进。地理位置优越，交通便利。使用时间集中，人员流动性大。功能齐全，设施配套。（四）写字楼物业管理的要求1、要求确保设备能完好运行，正常使用。2、要求加强安全管理，提供安全保障。3、要求保持环境优雅、整洁。4、写字楼的科技含量大，对物业管理人员提出了更高要求二、写字楼物业管理的组织实施写字楼使用前的准备工作房屋维修维护管理写字楼设备设施使用管理及维修养护安全管理服务清洁服务绿化服务写字楼前台服务写字楼商务服务写字楼租赁管理（一）写字楼使用前的准备工作签订物业服务合同，制定业主公约成立大厦业主委员会制定物业管理方案，各项管理制度等。编写物业管理维修公约制定创优规划和具体的实施方案并落实做好接管、验收工作。（二）房屋的维修维护管理写字楼装修监督管理日常维护大修改造（三）设备设施使用管理及维修养护应制定严格的设备养护和维修制度，做好设备的日常养护、检修工作。设备管理人员应实行24小时值班制度（四）安全管理服务建立组织机构，配齐安全管理人员建立安全制度，并保证实施。确立保安巡逻的岗位和路线应用电视监控设备建立２４小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。配备消防设备设施，建立消防管理档案。定期组织及安排消防检查做好停车场管理工作（五）清洁、绿化服务和前台服务要实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，由专人负责检查、监督。指定地点设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转店等保洁设备。写字楼的清洁卫生服务项目做好绿化管理工作前台服务主要项目（六）写字楼的商务服务硬件配置商务中心工作人员的要求商务中心的服务项目商务中心的工作程序（七）写字楼的租赁管理日常性的租赁业务是写字楼经营必不可少的活动。做好写字楼营销推广的管理工作营销推广服务范畴：写字楼营销的市场调研和营销计划制定，整体形象设计、宣传推广，引导买租客户考察物业，客户的联络、谈判、签约，帮助客户和业主沟通等三、商场的物业管理商场物业管理的特点与要求商场物业管理的组织实施（一）商场的含义商场是能同时供众多零售商和其他商业服务机构租赁，用于从事各种经营服务活动的大型收益性物业（二）商场的类型按建筑规模划分居住区商场、地区购物商场、市级购物中心按建筑功能划分综合型、商住两用型按建筑结构划分敞开型、封闭型（三）商场物业的特点商场要合理布局，精心策划建筑结构设计要新颖、别致，有特色商务齐全，客流量大，人员素质杂（二）商场物业管理的要求要求树立商场的良好形象需要确保商场的安全性要确保顾客消费的便利性要确保设备、设施的可靠性（三）商场物业管理的组织实施安全保卫管理消防管理工作环境保洁及绿化管理车辆管理房屋及附属设备设施管理建立商场识别系统承租客商的选配（四）安全保卫管理所有固定装置设备要达到高度安全不间断值班巡逻在商场的重要部位安装闭路电视监控器营业时间结束要进行严格清场制定安全管理预案同当地公安部门建立工作联系（五）消防管理工作制定严密的消防制度。组建专业消防队对消防设备设施进行检查维护，保证能正常使用。完善各种消防标识配置保持消防通道畅通无阻制定商场消防预案（六）环境保洁及绿化管理制定保洁服务质量标准，设立清洁检查机制，并有效落实和实施。基本的保洁工作安排在非营业时间设专人收集垃圾杂物，并清运到垃圾存放点。定期清洁商场外墙面、广告牌置放的绿化、盆栽植物保持干净、鲜活，枯萎的要及时调换。（七）车辆管理商场车辆管理要分设货车、小车、摩托车、自行车专用停放场所。物业管理企业设专人负责指挥维持交通，安排车辆停放要与交通管理部门建立工作联系（八）房屋及附属设备设施管理确保商场外观完好整洁，引导标志齐全完好制定设备设施维修养护计划加强对供电设备的维修、养护管理，要保证两路供电系统并配置备用发电机建立有效的巡视检查制度对设备设施的报修工作及时处理。（九）建立商场识别系统企业识别系统（简称ＣＩＳ）是强化商场形象的一种重要方式。建立企业识别系统是一种籍以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而提高经营业绩的一种经营手法（十）承租客商的选配依据商场物业的规模大小和不同层次选配承租客商大型商场应尽量争取一些省市级、全国性乃至世界级的分店为基本承租户中型公共商业楼宇应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户小型商场其主要功能是为附近居民提供生活方便四、工业物业的管理工业物业的特点与管理要求工业物业管理的组织实施工业物业的含义工业物业是指已建成并投入工业使用的房屋及其附属的设备、设施和相关的场地工业厂房标准厂房仓库工业园区工业物业的分类根据工业项目对环境的影响情况分类：无污染工业物业轻污染工业物业一般工业物业特殊工业区工业物业的管理要求对治安保卫和消防工作有严格要求要求加强对重点设备设施的管理工业物业的特点投资大，投资回收期长非流动性工业设备的功能容易过时对周围环境容易产生污染建筑独特，基础设施齐全对保洁、绿化等常规性服务要求高标准对物业管理的专业性要求强工业物业管理的组织实施制定严格的管理制度工业厂房和仓库公用部位的管理工业厂房和仓库的内部管理制度工业物业设备设施的管理工业物业的环境管理安全管理车辆管理制定严格的管理制度工业厂房与仓库的管理规定。各个岗位的工作职责与操作规定。机器设备的安装、管理、使用规定。材料领取、加工、检验、耗用等规定。产品入厂、入库的规定。成品发货出厂、出库等制度。安全保卫制度。消防制度。制定物业管理公约。工业厂房和仓库公用部位的管理各企业不得随意堆放物品。加强对企业员工爱护公共部位及维护公共场所清洁卫生的教育。各企业不可占用园林绿地面积。各企业不得在规定范围内的基地上或屋顶、外墙、技术层搭建和安装设备工业厂房和仓库的内部管理制度因使用水、电不当而给其它企业造成损失的，其损失由责任者承担。厂房和仓库进行分割改造和内部安装设备时，施工前向管理者提供图纸，并取得认可，施工时接受管理者的监督和管理。的工业废弃物自行妥善处理。应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物未经允许，不得擅自改变物业的用途和功能。工业物业设备设施的管理物业管理公司要制订设备设施的使用、维修、保养制度，保证其正常运行定期对道路路面加以维护，其保证完好维护工业区各种公共标志的完好性定期对地下管线进行检查、测试及维护工业物业的环境管理工业物业内环境污染的防治绿化和环卫工作认真清理工业物业内的违章搭建努力建设新型的人文环境安全管理安全保卫管理建立严格的值班守卫制度无关人员不得进入厂房和仓库重地厂房与仓库要严格执行值班、巡逻制度以及其他安全措施。执行两人以上进入仓库、锁门等制度。消防管理车辆管理建立健全车辆管理制度将机动车和非机动车分区，设专人管理配置相应的监控、防盗措施物业管理企业应与车主签订车辆停放管理合同检查、放行进出门卫的车辆其它物业的管理其它物业的类型与管理特点酒店的物业管理医院的物业管理学校的物业管理其它物业的主要类型文化类物业体育类物业传媒类物业卫生类物业餐饮类物业交通类物业娱乐类物业宗教类物业其它物业管理的特点服务对象不同服务需求不同管理要求不同经费来源不同酒店的特点宾客流动频率高服务时间既短又长卫生管理服务标准要求高建筑规模大，档次高酒店物业管理的组织实施客人接待服务酒店钥匙的管理酒店建筑及设备设施的养护管理酒店的保洁服务酒店的安全保卫服务环境绿化管理多种经营项目管理医院物业管理的特点工作专业性强设备运行具有连续性医院物业管理的组织实施房屋及附属设备设施维修养护与运行管理安全保卫服务病区被褥用品洗涤及供应管理服务。环境管理服务医院的饮食管理护工服务管理开设便民服务学校物业管理的特点作息时间相对固定，管理时段性强对设备设施的安全性要求高学校物业管理的组织实施学生公寓的管理教学楼的管理学生公寓的管理安全管理住宿管理卫生管理处理好“物业企业、学校、学生”三者之间的关系教学楼的管理教学楼内外的卫生保洁电梯的管理设备的管理绿化环境的管理