凯旋新世界广场导入市场攻略

凯旋新世界广场导入市场攻略深圳达观地产2002年11月3日Breatout2003凯旋突围凯旋不得不面对的楼市现状！•“便宜才是硬道理”——可怕的广州人降价成市场营销的主旋律，第三季度，广州商品房销售价格同比下降0.7%，环比微降0.2%。在住宅类中：多层住宅价格同比、环比分别上升1%和1.2%，主要是一些新推出楼盘价格上升影响；高层住宅价格同比、环比分别下降1.8%和1.2%。Breatout2003凯旋突围Centralpark-viewBreatout2003凯旋突围凯旋不得不面对的楼市现状！•“割肉还得赔笑脸”——痛苦的发展商低开低走，微利经营，甩货抽资金，北上发展。如合生、富力、珠投等。•“墙头派还在观望”中高档物业消费者观望等待，想入市又怕被套牢，积累了较大的购买潜能。Breatout2003凯旋突围Centralpark-viewBreatout2003凯旋突围•一年过去了，珠江新城还好吗？“狼来了”的故事继续演绎——CBD规划再度修整并终于定案，但市政设施并未启动，市场对政府渐渐失去信心及兴趣。•“狼可能真的要来了”珠江新城今年已拍卖两块地，还将有五块推出，在售价与付款方式上都有优惠，间接降低了开发成本，这一批项目如果推向市场，“狼可能真的要来了”。凯旋不得不面对的楼市现状！Breatout2003凯旋突围Centralpark-viewBreatout2003凯旋突围凯旋六大反思反思一：在目前市场现状及未来竞争中，凯旋如何做才能独善其身，保持特立独行的个性？反思二：在珠江新城美好的未来与尴尬的现况之间凯旋如何说服消费者现在就入市？Breatout2003凯旋突围Centralpark-viewBreatout2003凯旋突围凯旋六大反思反思三：在营销手法上，凯旋还能否按常规惯性思维营销？低开高走的价格策略真的可以走高吗？“高开低走”的局面凯旋又可以接受吗？反思四：到底哪些人才是凯旋真正的目标客户？到底该怎样做、怎样说才能真正打动他们的心？Breatout2003凯旋突围Centralpark-view反思五：凯旋——还有时间吗？何时才是凯旋的最佳入市时机？Breatout2003凯旋突围凯旋六大反思反思六：凯旋怎样才能打破僵局，导入市场？Breatout2003凯旋突围Centralpark-view凯旋——突围！何方？•凯旋作为代表广州珠江新城的优质高尚楼盘必须找到高租金回报的用家市场支持。•在凯旋众多的目标客户群中必须先找出第一批锚客来启动市场。•大发展商做势，中发展商做市，小发展商做事。凯旋的市场要靠自己营造，自我循环。有目的、有顺序的启动相应的客户层。Breatout2003凯旋突围Breatout2003凯旋突围Centralpark-view寻找广州高租回报市场（图表一）Breatout2003凯旋突围楼盘名称面积/间隔租金（￥/㎡）管理费（￥/㎡）状况翠湖山庄73m2-460m2（785ft2-4950ft2）不等；标准单位:2房2厅、3房2厅、4房2厅，复式:2房2厅、4房2厅、5房2厅及5房3厅；约11484—28000元/月租金已包管理费岭南会3房2厅---附设工人房、私家花园168-234m2（1806-2516ft2）3或4房2厅---附设私家天台花园263-321m2（2827-3451ft2）约230元10元已售出9成，出租率高达90%，客户多为港澳人士广东国际大厦B附楼一期：2房2厅76m2（814ft2）;3房2厅99-124m2（1068-1337ft2）；约180元14元新世界棕榈园52m2-230m2（560ft2-2475ft2）不等；标准单位：1房2厅、2房2厅、3房2厅，复式：3房3厅、4房3厅；约150元6.6元出租率高达85%，租客多为欧美客人，跨国外企高层及高级白领约占8成金亚花园3房2厅---附设储物室或工人房和浴室185m2（1991ft2）11140元（别墅另议）6.90元租客多为欧美客人，跨国外企高层及高级白领约占6成。Breatout2003凯旋突围Centralpark-view寻找广州高租金回报市场（图表二）Breatout2003凯旋突围楼盘名称面积/间隔租金（￥/㎡）管理费（￥/㎡）状况中信公寓2房2厅113-125m2(1215-1345ft2)；3房2厅146m2(1572ft2);3房2厅---附设工人房164-167m2(1768-1180ft2)110元11.50元出租率高达95%，以外籍人士为主，其中东南亚人占30%新大厦3房2厅---附设书房及工人房168m2（1809ft2）；约90元租金已包管理费售价10000元/M2，，已售出8成，入住率达9成5（含租赁），租客多为外籍客人，跨国外企高层及高级白领约占4成。中海锦苑2房2厅---附设储物室109m2（1173ft2）3房2厅---附设储物室、工人房和工人浴室140-150m2（1506-1614ft2）约80元3.80元帝景苑3房2厅---附设工人房或储物室113—171m2（1216-1848ft2）约65元2.80元一手楼售价7000元/M2，，二手楼售价6000元/M2，已售出8成，自住为主，租客多为企业高层及高级白领约占3成天誉花园2房2厅---附设多功能房108m2（1162ft2）；55元2.80元一手楼售价7800元/M2，，二手楼售价6500元/M2，已售出9成，租客多为企业高层及高级白领约占4成。Breatout2003凯旋突围Centralpark-view寻找广州高租金回报市场（图表三）Breatout2003凯旋突围楼盘名称面积/间隔租金（￥/㎡）管理费（￥/㎡）状况嘉和苑一期：2房2厅76m2（814ft2）；3房2厅99-124m2（1068-1337ft2）；约55元3.0元一手楼售价8000元/M2，，已售出9成，出租率高达85%，客户多为港澳人士恒福阁3房2厅---附设工人房、工人浴室145-156m2（1560-1679ft2）约50元3.90元出租率高达85%，客户多为私企业主及港澳人士锦城花园一期：2房2厅86-94m2（925-1011ft2）；3房2厅105-108m21130-1162ft2）；二期：2房2厅84m2（904ft2）；3房2厅130-144m2（1399-1549ft2);3房2厅---附设工人房、工人浴室160m2（1722ft2）约50元3.8元花城苑公寓：3房2厅109-111m2（1169-1196ft2）；复式：3房2厅---附设衣帽间、工人房、工人浴室188-208m2（2022-2237ft2）；约50元6.8元出租率高达90%，租客多为欧美客人，跨国外企高层及高级白领约占5成Breatout2003凯旋突围Centralpark-view寻找广州高租金回报市场（图表四）Breatout2003凯旋突围楼盘名称面积/间隔租金（￥/㎡）管理费（￥/㎡）状况怡苑2房2厅---附设储物室106m2（1141ft2）；3房2厅---附设储物室127m2（1362ft2）；50元13.50元二手楼售价10000元/M2，，租客多为欧美客人，跨国外企高层及高级白领约占4成远洋明珠2房2厅—64—84m2（704—935ft2）；4房2厅---附设书房117m2（1287ft2）；5房2厅---附设书房及工人房148m2（1628ft2）；约45元（市场价）2.80元一手楼售价6500元/M2，，已售出7成5，客户多为私企业主及港澳人士。东风广场2房2厅66-69m2（709-737ft2）;3房2厅83-87m2（899-935ft2）;3房2厅---附设工人房90-94m2（968-1007ft2）约45元（市场价）3.50元一手楼售价6500元/M2，，已售出7成5，客户多为私企业主及港澳人士Breatout2003凯旋突围Centralpark-view市场公寓分类研究•酒店公寓——广东国际大厦B附楼•服务公寓——金亚花园•纯公寓——怡苑Breatout2003凯旋突围Breatout2003凯旋突围Centralpark-view服务式公寓：提供生活服务、家居服务优势：家的感觉劣势：服务未能完善酒店公寓：以酒店为依托，提供完善的酒店服务。优势：服务完善劣势：冷漠、无归属感纯公寓：由高档住宅转变，未能提供全面服务。Breatout2003凯旋突围市场公寓分类研究根据调查广州市目前服务式公寓及高档住宅加权平均租金112元/㎡Breatout2003凯旋突围Centralpark-view什么人在CBD租房？欧美人占到65%，其他以港台人、日本人为主。Breatout2003凯旋突围市场公寓分类研究按级别分：0%20%40%60%系列1系列18%20%26%46%首席代表总经理部门经理主管及高级技术人员Breatout2003凯旋突围Centralpark-view从年龄看：Breatout2003凯旋突围市场公寓分类研究一般租多长时间？一般3-5年，最少6个月。10%15%20%20%15%20%26-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-50岁50岁以上Breatout2003凯旋突围Centralpark-view外籍人士能掏多少房租？外籍人士的租金预算：5%19%5%14%10%24%10%5%8%1000美元/月以下1000-2000美元/月2000-3000美元/月3000-4000美元/月4000-5000美元/月5000-6000美元/月6000-7000美元/月7000-8000美元/月10000美元/月Breatout2003凯旋突围市场公寓分类研究Breatout2003凯旋突围Centralpark-viewBreatout2003凯旋突围市场公寓分类研究外籍租客对社区配套的要求•外籍租客对社区运动设施的要求较高•对休闲娱乐环境要求高•对社区空气质素要求高•部分租客还会有宗教设施的要求Breatout2003凯旋突围Centralpark-viewBreatout2003凯旋突围什么样的房出租多？高档住宅：二居、三居、四居。服务式公寓：一居、二居、三居。多少房可出租？目前广州高档住宅和服务式公寓的数量仅仅是4000多套。市场公寓分类研究公寓外籍租客户型喜好根据数据显示，外籍租客对公寓要求偏向“三大一开放”，级别越高越明显。大厅、大房、大洗手间、开放式厨房。Breatout2003凯旋突围Centralpark-view租金和空置率现阶段空置率非常低，是因为有大量的特别是外国公司或机构的外籍人员对服务式公寓需求，未来仍会成倍增长。代表：金亚、岭南会、白云堡。高档住宅：不超过10美元/月/平方米服务式公寓：20-33美元/月/平方米Breatout2003凯旋突围市场公寓分类研究Breatout2003凯旋突围Centralpark-viewBreatout2003凯旋突围Breatout2003凯旋突围Centralpark-view国际外派的最新动态——落日计划未来欧美公司驻华人员居住补贴将作重大改变，外籍员工将用2年时间将变租为购。鼓励在当地置业。预计此计划在2003年1月1日开始实施。Breatout2003凯旋突围Breatout2003凯旋突围Centralpark-view•广州将建成中国华南最大的航空港——广州白云国际机场；•拥有华南地区最大的铁路运输网络；•最完善的公路网和立即开始建设的城市轻轨网•另外南沙的深水港口也将投入使用这一系列的硬件设施使广州拥有良好的经济投资环境。广州酒店式服务公寓市场前景广州酒店式服务公寓市场前景•在广州的开设分公司司或办事处的世界500强企业逾60家在广州设立108个项目；•在广州工作的外籍人士近3万人。•到2002年，国际性跨国公司500强在广州设立项目已达116家，在广州工作的外籍人士将超6万人•在未来的的几年，广州的酒店式服务公寓市场将会出现良好的租售势头Breatout2003凯旋突围Breatout20