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中山翠亭新区房地产市场分析报告目录中国宏观经济及房地产形式一、珠三角房地产形式二、项目概况三、项目盈利、资金要求、计划情况四、项目风险提示五、一、中国宏观经济及房地产形式1、中国经济正处在阶段更替、结构转变、动力切换和风险缓释的关键时期，新动力正在培育形成但尚未成气候，传统动力正在调整和衰减，中国经济还将在景气周期的阶段性底部延续一段时间。2016年，世界经济在分化中复苏，国内经济深度探底，去产能、去库存、去杠杆将全面展开，配合供给侧的存量调整和增量改革，货币政策保持宽松并强调价格引导，财政政策将通过增加开支和减税发挥更大的作用，全面深化改革也有望获得实质性突破。预计今明两年的经济增速分别在6.9%和6.7%左右。2、房地产形式：新房成交持续攀升，今年以来创历史新高。政策宽松下，市场持续高位，连续多月成交量创同期新高，2015年11月据初步统计，50个代表城市住宅成交约3600万平方米，创历史单月成交新高，环比9月增幅超过20%。1-11月，50个代表城市住宅月均成交接近2900平方米，同比增长27%。注：重点城市共50个：一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市；三线包括三明、莆田、中山、贵州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市。二、珠三角的房地产形势2016年楼市迎来开门红涨幅10强珠三角占一半2月1日，中指院发布的百城价格指数显示，2016年1月份，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11026元/平方米，环比上涨0.42%，涨幅较2015年12月份收窄0.32个百分点。整体来看，1月百城价格指数环比、同比继续双涨，但环比涨幅有所放缓，同比涨幅继续扩大。《每日经济新闻》记者发现，与以往一线城市长期扮演涨价领头羊的局面有所不同，新年首月房价环比涨幅榜绝大多数被珠三角和长三角城市占据。2015年5月起房价连续8个月上涨，2016年首月房价仍在向上，也即百城房价连涨9个月。从涨跌城市个数看，60个城市环比上涨，39个城市环比下跌，1个城市持平。与12月相比，1月房价环比上涨的城市数量增加了9个，其中涨幅在1%以上的城市有17个，数量与12月持平。中指院数据显示，1月房价环比涨幅居前十位的城市依次是：惠州、深圳、东莞、中山、汕头、赣州、珠海、江阴、南宁以及南京，其中，惠州、深圳、东莞环比涨幅超过5%。其实，这也得益于莞深城市间在交通等方面融合越来越深入。东莞中原提供数据显示，2015年末，东莞库存去化周期降到了5个月，而“临深片区”的库存更是低到2.8个月，几乎进入“无房可卖”的状态。三、项目概况1、项目一位于中山市翠亭新区西侧-南朗镇，地块附近有正在开发已销售70%的在建楼盘，总用地面积为144078平方米，含216.12亩，由四块相对独立可分期实施的小地块组成，其用地指标为B-4-01地块，面积24700㎡，均为二层居住用地，容积率2.5，A-3-04地块，面积28120㎡，容积率2.0，A-2-03地块，面积49286㎡，容积率2.0，B-2-01地块，面积41972㎡，容积率2.5，按计容面积计算，项目总开发建设计容面积321492㎡，项目开发条件成熟。2、项目二位于中山市翠亭新区南侧，临近一分期开发至第七期的大型楼盘，该楼盘去化率达到60%，地块面积202899㎡，合304.35亩，用地指标为C-B地块，容积率≤3.5，可开发建设计容面积710146㎡，项目用地有一半二、我国宏观经济分解与展望2014年，我国GDP为64万亿，其中消费支出32.95万亿，资本形成29.37万亿，净出口1.75万亿。2、三大需求的角度二、我国宏观经济分解与展望投资：增速由2014年的15.7%逐步下降到2015的10.0%；出口：增速由2014年的6.3%下降到2015的-2.8%；消费：增速2014年的11.9%下降到2015年的11.10%。月度数据上，消费增速5月份为全年最低点10.37%，之后逐步回升。1）、可以看出，经济回落主要是投资回落造成的，而消费是稳定的，出口占比影响较小。2）、投资占GDP的45.89%，也就是说GDP中只有一小半是下行的，大部分是稳定的，正是这一偏小部分的下行导致了GDP的整体小幅回落。2、三大需求的角度二、我国宏观经济分解与展望3、PMI指数的角度二、我国宏观经济分解与展望上述分解说明：1、我国宏观经济需要一分为二的来看待。2、旧经济（各传统产业），确实不景气，处于回落态势，它们是经济下行的主要驱动力。3、新经济（消费，新兴产业和服务业等）处于景气状态，但是它们对经济的正向推动抵消不了旧经济对经济的负向拉动。二、我国宏观经济分解与展望4、旧经济的现状-产能过剩，国企主导2014年，中国220多种工业品产量居世界第一位，按照国际标准工业分类，在22个大类中，中国在7个大类中名列第一，钢铁、水泥、汽车等220多种工业品产量居世界第一位。2012年年底，粗钢产能利用率为72%;水泥产能达30亿吨，产能利用率为72.7%;电解铝产能为2765万吨，产能利用率为72%;平板玻璃产能为10.4亿重量箱，产能利用率为68.3%;造船产能利用率仅为70%左右。欧美国家一般经验认为，产能利用率在79%至83%区间属于产需合理配比。需要注意的是，在诸如钢铁、煤炭、水泥，电解铝等旧经济产业中，我国国有企业都占据主导地位，而非国有企业则处于从属地位。二、我国宏观经济分解与展望4、旧经济的现状-价格下降，经营困难2015年上半年，全国大中型煤炭企业亏损面已达70%以上，前7个月，山西产煤5.31亿吨，亏损71亿元；吨煤利润从去年的“不到一瓶矿泉水”跌到“挖一吨煤亏十元”。2015年1-10月，大中型钢铁企业累计亏损386.38亿元，101家大中型钢铁企业中48家亏损，亏损面扩大至47.5%，平均销售利润率为-1.5%，亏损额再创年内新高。动力煤价：2011年初的848元/吨，目前370元/吨，降幅56.3%螺纹钢价：2011年初的5200元/吨，目前2000元/吨，降幅61.5%二、我国宏观经济分解与展望5、新经济的现状-快速发展，民营主导根据《中国战略性新兴产业发展报告(2016)》：“十二五”时期，我国战略性新兴产业实现跨越式发展，产业增加值增速将是同期国内生产总值增速的两倍以上，2015年占国内生产总值的比重达到8%左右。2010年我国战略性新兴产业占ＧＤＰ的比重约为４％，由此可见，我国新兴产业正处于快速发展阶段。需要注意的是，从事新兴产业的企业大多为民营企业。创业板为我国新兴产业的代表和集中营，我们以创业板企业的控制人来说明。在432支创业板股票中，只有机器人，西部牧业等17家公司实际控制人为国有机构，其余415家企业实际控制人皆为个人（2015年中数据），这充分说明，我国新兴产业的创业主体是民营企业。二、我国宏观经济分解与展望5、新经济的现状-融资不足，供给不足资产负债率，大型企业中型企业小型企业。产品：技术和质量仍有待提高。海外抢购说明国内产品供需不匹配二、我国宏观经济分解与展望根据国家2020年比2010年翻一番的发展目标，未来几年经济增长的底线在6.5%左右。从库存的角度来看，参考97年亚洲金融危机和08年次贷危机的情况来看，2016下半年库存增速有望企稳，进而带动经济企稳。预计2016年GDP增长6.7%6、2016年展望二、我国宏观经济分解与展望7、小结1、旧经济回落，新经济向上这种宏观经济中二重天的格局将长期存在，预计2016年GDP增速为6.7%。2、新经济占比逐步提升，旧经济占比逐步下降的趋势不可逆转。3、旧经济，国企主导，主要问题在于产能过剩，价格下降，企业经营困难。4、新经济，民营主导，主要问题在于融资困难，产品供给仍然不足，供需不匹配现象比较严重。5、目前我国新旧经济问题主要在于供给侧。三、供给侧改革与资本市场供给侧与需求侧：供给侧：Q=F(资本、劳动、技术)，不直接形成GDP需求侧：投资，消费，出口，直接形成GDP需求侧：着重于中短期，解决的是实际有效需求不足的问题。供给侧：着重于中长期，解决的是产品和生产端的问题。供给侧改革：在客观上会对经济造成一定的短期冲击，这需要财政和货币政策为其保驾护航三、供给侧改革与资本市场供给侧改革内涵比较多，有助于解决我国新旧经济面临的突出问题和解决产品供需不匹配现象，然而供给侧改革还需要资本市场的大力支持。主要结论：供给侧改革需要资本市场的支持。无论是去产能，降杠杆还是补短板都离不开资本市场的支持。旧经济占比下降不可逆转，不能只从需求侧去人为的制造虚假需求和繁荣，更多的要从企业和行业本身入手去改革，改革的目的在于让企业形成市场化的理性主体，在于转型，提升产品附加值，典型代表就是国企改革，这离不开资本市场的支持新经济的发展要顺应市场规律，政府更多的是提升对其支持力度和提供良好的发展环境，这方面也要从资本市场入手。三、供给侧改革与资本市场关键词：多兼并重组、少破产清算如上所述，产能过剩行业中，国企处于主导地位。我国工业产能严重过剩，一方面是经济转型，下游需求降低的原因，更重要的原因则是由于企业无序发展和非理性经营的因素导致的，而背后的因素则是地方政府的背影和国有企业的经营模式造成的。去产能的同时需要做好国企改革工作，多兼并重组更是离不开资本市场的大力支持。1、去产能三、供给侧改革与资本市场现状：政府负债：2015年底，窄口径地方债务率约为86%，宽口径（包括或有债务8.6万亿）则为133%。企业负债：2014年底，企业部门债务总额为83.1万亿元，其中国企（非金融）负债约为66.5万亿。企业部门债务约为130.6%。一般发达经济体的企业负债比率约在50%至70%之间。居民负债：2013年底，中国未偿还消费贷款约21万亿，负债率为36.7%。在各个部门中，企业部门杠杆率最高，政府次之，降杠杆的重点在于降低企业部门和政府部门的杠杆。2、降杠杆三、供给侧改革与资本市场资产负债率=负债/（负债+所有者权益），可以看出，去债务杠杆主要通过以下几个方面来推进。第一.控制新增债务量，不搞大规模刺激政策第二.引导利率下行，减轻负债成本，逐步解决存量债务第三.做大和增加权益资产我们重点来分析第三条。做大和增加权益办法主要有一是企业市值提升，二是企业多采取权益融资。2、降杠杆三、供给侧改革与资本市场从会计的角度来看，所有者权益是指企业的净资产，当上市公司的股价上涨时，假设企业的净资产不变，但是二级市场股价的上涨将造成股东手中股票可变现价值的上涨，从这个角度来看，股价上涨，将带了企业资产负债率的实际下降，极大的提升了股东的偿债能力。2013年底全部A股（非银行石化）市净率为2.07倍，到2014年底这一数据为2.84倍，截至2015年底这一数据为3.52倍。2、降杠杆三、供给侧改革与资本市场2013年底全部A股（非银行石化）总资产35万亿，负债23.82万亿，股东权益11.18万亿，资产负债率为68.04%。若以此为基数计算，假设其他条件不变，从市净率的角度出发，2013年股东权益市值为11.18*2.07=23.14万亿，此时实际资产负债率50.72%，随着股市上涨，到2014年和2015年底，这一数据下降为42.86%和37.7%。由此可见，股市上涨，极大的带来了股东权益市值的上涨，显著的提升了股东的偿债能力，降低了实际资产负债率。这对于所有企业都具有非常重大的意义。2013年2014年2015年市净率2.072.843.52资产负债率68.04%（50.72%）68.61%（42.86%）69.42%（37.7%）2、降杠杆-增权益市值三、供给侧改革与资本市场2、降杠杆-增权益市值三、供给侧改革与资本市场2、降