搜索
戴德梁行迈科国际大厦物业管理处工程部运行制度房策网戴德梁行迈科国际大厦物业管理处工程部运行手册文件类型：作业规程制定时间：二零零七年元月修订时间：二零零八年五月版本：第二版审签时间：二零零八年五月戴德梁行迈科国际大厦物业管理处工程部运行制度房策网工程部管理模式及工作职责、范围和任务DTZ-MK-TD-01-S2工程部人员组织结构DTZ-MK-TD-02-S3工程部日常管理DTZ-MK-TD-03-S4工程部运行管理规定DTZ-MK-TD-04-S5工程部设备管理DTZ-MK-TD-05-S6工程部机电设备维修/维护管理DTZ-MK-TD-06-S7工程部特种设备及监视和测量装置定期管理DTZ-MK-TD-07-S8工程部紧急事件处理方案DTZ-MK-TD-08-S戴德梁行迈科国际大厦物业管理处工程部运行制度房策网工程部管理模式及工作职责、范围和任务物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取用户和客人的最大满意。而现代科学技术提供的最新楼宇设备，成为物业提供一流服务的物质基础。工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为用户服务；是提供给客人空调、照明、冷热水、通讯、卫星电视接收和消防设施等“服务产品”的部门。所以，工程部是为客人的舒适、安全和方便，直接给客人留下服务形象的部门。工程部本身的工作及工程部与物业部等的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。同时，物业管理费用中的工程设备维修费用及能源消耗是最重要的开支项目；工程设备运行、维护费用的节约，直接使成本降低，提高整体管理效益。在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度比较高的一项工作。其主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行、维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间，专业与专业之间，分工与合作，交叉与配合等等构成一个复杂的系统，组织得不好，往往会出现问题，因此管理这支队伍要负出比其他部门更大的努力。文件名称《工程部管理模式及工作职责、范围和任务》文件编号DTZ-MK-TD-01-S归口部门工程部戴德梁行迈科国际大厦物业管理处工程部运行制度房策网提到工程设备管理的困难度和重要性，也必须正确地处理工程部与其他部门的关系。说工程部相对比较重要，这只是问题的一个方面，从相互工作关系的处理来说，工程部还有一个服务于其他部门工作的特殊要求。这是因为，一方面各种设备的运行不仅仅是为用户，同时也是为其他部门服务的；另一方面有些部门，尤其是销售、服务等“一线”部门，他们直接面向用户，用户的要求、意见常常通过他们传达到管理部门。工程部负责为大楼运营提供良好的设备设施，以保证大厦能够为客人提供一个良好、舒适的工作环境。1.1物业管理工程部的主要职责工程部负责：A.对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养B.日常运行管理C.对业主、租户开展有偿服务D.对装修工程进行监督管理E.对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：1.1.1在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。1.1.2定期编写月、季报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。1.1.3负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。戴德梁行迈科国际大厦物业管理处工程部运行制度房策网负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。1.1.5加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料的管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效益。1.1.6根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。1.1.7制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标。1.1.8根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，变配电室、空调机房等从实际需要出发，由运行领班带领技术工人组成。1.1.9有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。1.1.10紧急事件总是会遇到的，应急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工素质的重要考验。所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到紧急报告，当班人员应立即通知总经理、部门经理、专业主管，并尽快赶到现场，采取应急措施，尽可能降低所发生的损失，恢复设备的正常运行。戴德梁行迈科国际大厦物业管理处工程部运行制度房策网推动全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织专业间的设备管理评比竞赛活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。1.1.12以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制的效益。1.1.13负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。1.1.14收集和编制设备有关技术资料和维修记录（技术图纸），做好设备的技术档案工作。1.1.15负责组织物业各种设备的备件订制、订货和供应。对备品、备件的储存做出监控记录，以确保在日常维修和抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。1.1.16经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展工程部人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。1.1.17检查和指引所有承建商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理处所定的规章和安全标准施工。戴德梁行迈科国际大厦物业管理处工程部运行制度房策网解答物业管理处一切有关工程之问题及查询，应付物业内客户之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。1.1.19制定各种设备运行维修管理制度及表格，并对各种设备运行保养工作准确记录，达到管理的标准化、文件化、表格化，避免人为原因对设备运行造成影响。1.1.20外判维修保养把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的存仓，皆外判给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能顺畅运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判维修保养的设备有：1.1.20.1制冷机组（含冰蓄冷设备）1.1.20.2电/扶梯1.1.20.3楼宇自控系统1.1.20.4消防报警系统1.1.20.5保安技防系统1.1.20.6水处理系统1.1.20.7柴油发电机1.2工程部职责范围1.2.1暖通空调职责范围1.2.1.1管理范围1.2.1.1.1大厦空调系统1.2.1.1.2大厦送、排风系统1.2.1.1.3大厦正压送风、消防排烟系统戴德梁行迈科国际大厦物业管理处工程部运行制度房策网熟悉空调系统、热力、供暖、生活热水系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，降低能耗。1.2.1.2.2制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。1.2.1.2.3做好空调系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。1.2.1.2.4做好紧急抢修工作，当班人员接到紧急报修应立即奔赴现场，处理紧急事故。1.2.1.2.5专业员工积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。1.2.1.2.6做好空调、供暖、生活热水系统图纸，资料、维修工具的保管，检测仪表的不定期校正。1.2.1.2.7做好各设备机房的清洁工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾。1.2.1.2.8做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。1.2.1.2.9熟悉电脑及打印机等部件的应用，掌握系统软件的操作。1.2.1.2.10熟悉系统的流程、监控设备的分布，掌握设备、设施的参数及其操作方法。1.2.1.2.11严格执行工程部规定的机电设备及其系统的运行方案。1.2.1.2.12监视设施状况，探测报警，如发现不正常立即做出适当的反应并作报告及提建设性意见。1.2.1.2.13认真完成配电箱/柜的值班任务，不得无故离岗。1.2.1.2.14做好电器设备及配电机房的消防工作和卫生工作。戴德梁行迈科国际大厦物业管理处工程部运行制度房策网不得擅离岗位，交接班之前做好各类汇总记录。1.2.1.2.16定期对各类设备和工具做定期清洁、检修、测试。1.2.1.2.17每周、每月总结各设备运行、故障、记录。1.2.1.2.18积极参加业务学习和技术培训、复训，不断提高自己的业务水平。1.2.2.1.1大厦生活水系统（自来水）1.2.2.1.2大厦中水系统1.2.2.1.3大厦雨、污、废水系统1.2.2.2管理职责1.2.2.2.1负责给排水设备及管路的维修，处理有关设备运行时发生的设备维护技术事务，跟踪给排水设备报修工作的具体落实，做好应急的抢修工作及日常维护工作。1.2.2.2.2熟悉掌握给排水系统设备运行状况，定时巡视主要部位及主要设备工作情况，如有发现设备发生异常或故障，应立即作出正确的判断，采取有效的措施，避免造成更大的损失。各设备的巡视记录依照有关表格。1.2.2.2.3做好给排水设备运行记录，如发现问题，应及时处理。如果无法处理时，马上报工程部.1.2.2.2.4做好本专业设备运行报表，对维修单进行登记、编号，同时记录维修完成后的情况，掌握维修的进展情况，保证各部门的维修需要。1.2.2.2.5积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告工程部经理，同时提出个人建议或解决措施。1.2.2.2.6做好各设备间机房的管理工作，严禁无关人员进入，负责消防泵的日常清洁及试运行工作，负责水箱的清洗。戴德梁行迈科国际大厦物业管理处工程部运行制度房策网认真贯彻执行工程部下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。1.2.2.2.8积极配合其它班组工作，努力完成领导交给的各项任务。1.2.2.2.9积极参加业务和技术培训，不断提高业务水平。1.2.3电气职责范围1.2.3.1管理范围1.2.3.1.1大厦高、低压供电及应急发电机系统1.2.3.1.2大厦弱电系统1.2.3.2管理职责1.2.3.2.1负责整个电器系统的运行和资料管理。1.2.3.2.2负责发电机的运行管理。1.2.3.2.3负责所有高低压配电柜、变压器、发电机等设备的维修保养及故障修理。1.2.3.2.4负责空调、冷冻设备动力电源供给。1.2.3.2.5负责水泵房等电器设备的维修保养及故障检修。1.2.3.2.6负责物业公共范围内所有照明设备的保养和故障检修。1.2.3.2.7负责物业临时供电的安排和计划。1.2.3.2.8对供电系统不完善的地方，提出整改方案及施工计划。1.2.3.2.9负责