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第1页共172页管管理理制制度度汇汇编编AAAAAAAA房房地地产产开开发发有有限限公公司司二二OO一一一一年年三三月月第2页共172页目录第一章设计管理1．1施工图设计任务书编制办法1．2面积核算办法1．3设计图纸资料档案管理制度1．4图纸会审制度附件1、参会签到记录附件2、修改记录附件3、专家咨询会议报告1．5图纸内部会审制度1．6设计变更管理1．7设计环节的成本控制办法1．8景观设计任务书编制办法1．9配套工程设计任务书编制办法1．10设计方案评审办法1．11房产开发集团与房产营销工作对接制度附件1、土地购置工作分工及流程附件2、AA营销—AA房产开发项目前期规划对接流程附件3、AA营销—AA房产开发项目园林与销售配套对接流程附件4、AA营销—AA房产开发项目综合配套对接流程第二章工程施工管理第3页共172页2．1质保期内的房屋维修管理办法附件1、质保期内房屋维修申请单附件2、质保期内房屋维修竣工验收单2．2项目管理实施细则2．3工程管理实施细则2．4房产开发集团与物业管理工作对接制度附件1、AA房产开发与物业管理交接验收流程图附件2、竣工资料表附件3、房屋图纸移交登记表附件4、房屋钥匙登记表附件5、房屋设备移交清单附件6、整改通知单附件7、房屋设备登记表附件8、整改通知回执附件9：房屋验收登记表第三章造价管理3．1开发建设项目结算核算办法3．2开发建设项目资金管理办法3．3工程保修金清算管理办法3.4折抵业务管理办法第四章质量安全管理第4页共172页4.1工程实施阶段的工程质量管理制度第五章招标采购管理5.1招标管理办法附件1、招标及合同确定流程附件2、审批程序5.2合同的签订、管理制度5.3开发建设项目材料设备采购、供应、验收管理办法附件1、材料、设备进货验收流程图第六章资产管理6.1房地产资产管理办法6.2办公类资产管理办法第七章档案管理7．1档案管理制度第八章人事管理8.1人事管理制度附件1、招聘管理流程附件2、招聘需求表附件3、AA房产员工应聘登记表附件4、面试评价表8.2公文处理暂行规定8.3行政办公规范管理制度第5页共172页8.4培训管理办法附件1：《培训需求申请表》附件2：《年度培训计划表》附件3：《计划外培训申请表》附件4：《培训协议书》附件5：培训管理流程第6页共172页第一章设计管理1.1施工图设计任务书编制办法一、方案规划（一）目的为规范、指导工程设计任务书的编写工作，特制定本方案。（二）方案编写原则1．遵守国家有关法律、法规及标准。2．准确反映企业的建设意图。二、设计任务书的内容（一）工程概况（略）（二）经济指标1．用地面积。2．建筑物的面积指标（总面积及组成部分的面积分配）。3．总投资控制。4．市场定位。（三）城市规划的要求1．建筑红线范围（四角坐标）及后退红线的要求。2．各类建筑所占比例。3．建筑高度、层数。4．建筑体型、景观及环境的要求。5．占地系数、绿化系数、容积率的要求。6．防火间距及消防通道。7．主要及次要出入口与城市道路的关系。8．日照、通风、朝向。9．对污染、噪声、粉尘等环境保护的要求。10．停车场及车库面积。11．对市政、煤气、热力、给排水、电力、电信等管线的布置要求。（四）建筑的风格及造型1．建筑的特色、共性与个性。2．建筑群体与个性的体型结合。3．建筑的立面构图、比例与尺度。4．建筑物视线焦点部位的重点处理要求。5．外装饰的材料质感与色彩。（五）使用空间设计方面的要求1．使用空间的平、剖面形状及组成。2．使用空间的尺度、空间感。3．使用空间序列、导向、功能。第7页共172页4．合理利用使用空间的要求。（六）平面布局的要求1．各组成部分的面积比例及使用功能的要求。2．各使用部分的联系与分隔要求。3．水平与垂直交通的布置与选型要求。4．出入口布置要求。5．防火、防烟、安全疏散及消防指导中心。6．人防设施。7．辅助用房的设置，如煤气、热力、给排水、电力、电信等专业机房及管井的要求。（七）建筑剖面的要求1．建筑标准层高度。2．有特殊使用层要求的高度。3．建筑地上、地下高度满足规划及防火要求。（八）室内装饰要求1．一般用房的装饰要求。2．重点公共用房的装饰要求。3．对有特殊使用要求的装饰。（九）结构设计要求1．地基基础的设计要求。2．抗震结构的设计要求。3．主体结构体系的选择。4．人防和特种结构的设计要求。5．结构设计主要参数的确定。（十）设备设计要求1．对煤气设置、调压站及管网的要求。2．给水系统（生活、生产、消防用水）管网、水量及设备。3．排水系统管网、污水处理及化粪池等。4．空调、采暖、通风的要求。5．电气系统的电源、负荷、变配电房、高低压设备、防雷等的要求。6．电信系统的电话、电传、有限广播、闭路电视、声像系统、对讲系统、自控系统等的要求。（十一）消防设计要求1．消防等级。2．消防指挥中心。3．自动报警系统。4．防火及防烟分区。5．安全疏散口的数量、位置、距离和疏散时间。6．防火材料、设备及器材的要求。第8页共172页（十二）环境设计要求1．总体环境设计要求。2．中心规模及标准。3．环境设施设计要求。（十三）图纸要求1．总体平面图、单体各层平面图及平面布置、地下室平面图及平面布置、各建筑物的主要立面、剖面图。2．人车流分析、景观分析。3．环境设计总图、小区中心环境设计图纸。4．结构、水、电、消防、人防专业图纸。附件1：AA·_____________________项目（高层）施工图设计指引编制单位：AAAA房地产开发有限公司二0一年月第9页共172页目录第一章总图、建筑专业第二章结构专业第一篇高层项目总图、建筑专业施工图设计指引目录1.......................................................重点提示102.....................................................总平面设计102.1.....................................................道路设计102.2.....................................................竖向设计102.3.....................................................综合管网102.4.....................................................配套设施113.......................................................户内空间113.1...................................................砌筑材料：113.2...........................................................门113.3.....................................窗、空调百叶及护栏设计：123.4...................................................厨房设计：133.5.................................................卫生间设计：143.6.............................................阳台及顶跃露台：153.7.........................................................空调164.......................................................公共空间174.1..........................顶层屋面（含上人屋面和非上人屋面）：174.2.........................................标准层交通、设备核：174.3...........................................入户大堂及电梯厅：184.4.....................................................架空层：194.5...................................................车库设计：194.6.................................................商业和会所：204.7.............................................小区入口及围墙：215.......................................................建筑标高21第10页共172页重点提示应保证强规控制性要求。施工图的面积指标应控制在规划审批文件所规定的范围内。消防问题按消防部门意见设计。首层大堂及电梯厅电梯前室、商业及会所之公共走道净宽应考虑两边干挂石材的预留量。总平面设计道路设计住宅单元出入口（含独立入户的底跃户型大门）距车行道最近距离应≥3米，并应作无障碍设计，同时应明确各栋建筑物出入口踏步、坡道的具体作法；其余高出路面的建、构筑物且无人行出入口的一侧与车行道路的距离均应≥2m。小区车行道宜采用沥青路面，双车道宽6米，单车道4.5米，人行道宽1.5米，坡度变化处应设计缓坡。不推荐道路停车。车道坡度≤8%，坡度接近高限时应增加减速带设计，并应在道路一侧设步行梯道，每段梯步不少于3级，梯道每升高1.2～1.5m宜设置休息平台，宽度不小于1.5m。角度≥90度的急转弯道，弯道处的车道宽度应满足最小6M的转弯半径。机动车道上的排水沟沟盖板宜选用高强复合材料，不宜选用水泥盖板。竖向设计为避免场地内出现倒坡，竖向设计图中除了应标出所有车行道的坡度、坡长以及边坡点位置外，还应标出住宅单元出入口至小区道路之间人行通道的坡度、坡长以及变坡点。住宅室内外高差一般为1050，当下层为底商时为450。所有住宅单元的入口大堂（门厅）标高必须高于室外地坪(景观完成面)不少于300mm。室外入户大堂层高，不应小于3.6米，有条件的建议做到4.5米。（内部门厅同住宅或底商层高，33层塔式住宅楼如受到建筑总高度消防限高的限制，大堂标高高于室外300mm）。高度大于2m的挡墙和护坡的上缘与住宅间水平距离不应小于3m，其下缘与住宅间的水平距离不应小于2m。应明确切坡、开挖、回填土等特殊地形，以及相邻建筑高差的专门处理措施。应明确挡土墙走向、标高以及排水盲沟和集水井等具体做法。综合管网如项目分期开发，需要首先根据项目整体的修建性详细规划完成综合管网的总体方案，并在此整体综合管网的框架下，完成各分期的综合管网施工图设计。如项目各分期不同时交房验收，一方面必须保证先行交付使用的各期管网在建成后能独自运行、验收，另一方面要与后续建成的各期管网实现平顺、经济、合理的连接。如遇场地内有周边场地过境管、线，且不能迁建到小区外时，在小区综合管网自成体系的基础上，采取“等径还管”原则提供相应的过境管、线设计。园区内的综合管网应布置在用地红线范围内。当遇市政绿化、城市排水干管等控制线时，管网和构筑物也均不应占用或进入控制用地范围。当确有困难时，设计方当与甲方相关人员充分沟通，并协助、参与甲方与有关职能部门、机构的沟通工作。应明确道路两侧及小区内雨水排水系统作法，室外大范围的平台、广场、踏步及由室外到室内的道路变坡处，应设截水沟及篦子，形成排水管网。第11页共172页各管线检查口应避开私家花园、单元出入口。并不宜设在道路下。综合管网通过地下车库结构变形缝处的处理方法应明确。2.3.8一般情况下给水、排水管线要求从建筑物北侧进入，天燃气、采暖从建筑物南侧进入。配套设施应明确小区内包括公厕、垃圾站、托儿所、社区用房、物业用房、门卫