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郑州市2013年市场总结报告营销策划部2013.12.5PolyRealEstate2013目录•宏观经济背景分析•郑州市城市定位解读•13年郑州市商品住宅市场总结•企业竞争格局及机遇（全市商品房排行榜）•2014年房地产市场预测宏观经济背景分析12014年中央经济工作201３年中央经济的工作会议提出了明年经济工作的六项任务，其中首要任务是“加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。”推进城镇化调整结构保障民生加强调控核心内容深化改革全面深化经济体制改革，坚定不移扩大开放。要深入研究全面深化体制改革的顶层设计和总体规划，明确提出改革总体方案、路线图、时间表。充分利用国际金融危机形成的倒逼机制，把化解产能过剩矛盾作为工作重点，总的原则是尊重规律、分业施策、多管齐下、标本兼治。坚持房地产市场调控政策不动摇。加强民生保障，提高人民生活水平。要按照“守住底线、突出重点、完善制度、引导舆论”的思路做好民生工作。有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。货币政策趋于放松１２年信贷规模８．２０万亿，1３年信贷规模９万亿。201４年受信贷政策相对紧缩影响，信贷规模可能达到8．２-8.６万亿元。货币前景预期存在较大分歧，市场对货币当局放松货币的预期继续弱化,货币“稳中偏紧”早已成为市场共识。在市场整体认为存贷利率在未来2-6季度保持不变的同时,对未来货币市场的预测存在较大分歧。钱荒后货币市场加速挤泡沫,将致资本市场和实体经济延伸去泡沫,货币政策组合重心将更由紧数量移向低利率,现金类资产仍具较佳配置价值。一般来说年末两个月信贷会缩量，但是11月6200多亿元的新增信贷和1.23万亿的社会融资总量还是超出市场预期的。这一则反映企业信贷需求相对尚可，二则可能是由于央行试图维持货币环境的基本稳定，加上外汇流入加速流入，最终使银行的信贷约束并没有想象中的那么紧。财政政策定调•扩大内需•培育增长“进”已不同•开拓市场•刺激投资重“拓”出口•立法税收•推进城化坚持调控调结构２０１４年产业调整工作重点：充分利用国际金融危机形成的倒逼机制，把化解产能过剩矛盾作为工作重点，总的原则是尊重规律、分业施策、多管齐下、标本兼治。尊重规律、分业施策、多管齐下、标本兼治放开中小城市的户籍限制房地产税的立法和扩大试点中央和地方的财税分配和平衡机制容许集体土地上市流转，和国有土地同权同价政策提炼201４年对房地产的调控201３年，郑州市保障性安居工程任务为４５８４８套；目前已基本建成４５６７２套。全省开工建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房40万套,基本建成30万套。其中新增廉租住房3.7118万套、新增公共租赁住房22.0357万套、建设经济适用住房1.8604万套、城市棚户区改造11.2988万户、国有工矿棚户区改造0.6157万户、林业棚户区改造0.0787万户、垦区棚户区改造0.3989万户。土地财政受房地产成交量大涨的影响，房企纷纷加大了拿地补仓的“步伐”，各地土地出让金也随之水涨船高。而土地出让金则有力地支撑了地方财政收入的增长，“土地财政”现象挥之不去。它不仅使地方政府过分依赖房地产，还可能引发房地产腐败、地方非法圈地等诸多问题。不过可以推测，未来房产税可能会替代“土地财政”备注：土地收入为201３年1-12月份预估数据，可能与后期政府公布的数据有一定的出入，仅供参考。排名城市土地收入同比变化1上海１８７９８９．６３%2北京１８００１７７．８２%3杭州１３００８８．８４%4重庆１０００１１．４２%5广州８００２２４．４１%６天津７５０１６．９３%７南京７００１８６．１８%８武汉６５０－３１．５７%……郑州１３２６０%我国发展仍面临不少风险和挑战，不平衡、不协调、不可持续问题依然突出，经济增长下行压力和产能相对过剩的矛盾有所加剧，企业生产经营成本上升和创新能力不足的问题并存，金融领域存在潜在风险，经济发展和资源环境的矛盾仍然突出。宏观经济政策总结矛盾机遇发展郑州市城市定位解读2国务院关于郑州市城市总体规划的批复国函〔2010〕80号：郑州是河南省省会，国家历史文化古城，我国中部地区重要的中心城市，国际重要的综合交通枢纽。确定中原经济区及中原城市群的国家战略地位及郑州市中部地区重要的中心城市地位，表明郑州市的城市定位已上升到国家的战略，郑州对河南省城市、中部经济区的辐射力将逐渐增强，同时带动郑州市经济的发展。中原城市群长三角城市群环渤海城市群武汉城市圈皖江城市带关中地区郑州中原城市群拓展期中原城市群拓展期2011年10月7日，国务院发布《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》中原经济区正式纳入规划，标志着中原经济区建设已正式上升到国家战略层面。该区域的功能定位是：国家重要的粮食生产和现代农业基地，全国工业化、城镇化和农业现代化协调发展示范区，全国重要的经济增长板块，全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽，华夏历史文明传承创新区。中原经济区是指以河南省为主体，包含山西、安徽、山东省部分地区的综合性经济区。中原经济区作为国家层面重点开发区域，位于全国“两横三纵”城市化战略格局中陆桥通道和京哈、京广通道纵轴的交会处，包括河南省以郑州为中心的中原城市群部分地区城市发展定位郑州“十一五”期间GDP一直保持着较高的增长率,2012年GDP总量超过5547亿。“十二五”规划GDP到2015年将达到8800亿,实现年均增长率为15%。武汉,5516长沙,4547南昌,2207合肥,2703太原,1778郑州,400001000200030004000500060007000800090002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2004年—2010年中部六省GDP对比图武汉长沙南昌合肥太原郑州01000200030004000500060001998年-2012年郑州市历年GDP走势图单元：亿元经济总量与中部六省城市相比，郑州市城镇居民收入还处于较低水平“十二五”规划郑州城镇人均可支配收入将达到30400元，年均增长率12%，人均可支配收入及增长率均有较大的提高，未来城市居民购买力将不断提高居民收入水平7494.783469364106401182213692157321711718897216122247718.5%11.4%12.2%11.1%11.1%15.8%14.9%9.0%7.20%16.0%4.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%70008500100001150013000145001600017500190002050022000235002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年单位：元2002年—2010年郑州市城镇居民可支配收入走势图可支配收入增长率271632373822459224772074120149050001000015000200002500030000长沙武汉合肥郑州南昌太原单位：元2012年中部六省城市城镇人均可支配收入对比图高速铁路：3小时经济圈建成“双十字”铁路客运枢纽和四纵五横四辐射的“米”字形客运专线网络，形成到北京、上海、天津、武汉、西安的3小时铁路客运交通圈。2020年实现“30、60、120、150”分钟的中原经济区交通辐射区；以郑州为中心，轨道交通为骨干的半小时、1小时可到达周边8个城市。3-4小时全国通达城际交通：半小时、一小时1+8中原城市群郑州轨道交通网络交通枢纽立体城市交通由6条线路组成，总长188.25公里，为“三横两纵一环”的网状结构；一号线：09年6月动工、2013年年底投入试运营、二号线：2010年12月动工、2015年完工；三号线：2014年有望动工，2018年通车四号线：计划开工时间2015年，2020年6月竣工五号线：预计2011年动工，2016年通车六号线：2020年前后开建团—城立体网络交通郑州市都市区规划了十个组团。将构建以主城区为核心，高速公路、干线公路、快速路、城际铁路和地铁等多种交通方式互通、通达便捷的团-城立体交通网络。到2020年，打造10分钟团-城通勤圈。未来5年将新增21条350公里，形成以主城区为核心，向“东南西北”放射的“6762”格局。备注：以上规划来自于：郑州未来十年交通规划中原城市群交通规划中原——火车拉出来的城市！结论一郑州作为全国重要的交通枢纽城市和物流中心、中原经济区的核心城市、中原城市群的中心城市、历史文化古城科教重地，具备良好的发展基础，存在较大的发展潜力。结论二随着中原经济区、中原城市群的发展及城区轨道交通等基础建设的进行，未来几年内将是郑州市发展的关键时期，经济的发展、与周边城市交通网络的完善、城区轨道交通的建设，将大大提高郑州的城市价值，提高郑州的聚集效应、进而提高城市化率。城市发展前景总结结论三随着人口的增长、城市化率的提高，将为郑州市商品住宅的刚性需求打下良好的基础。13年郑州市商品住宅市场总结3房地产投资房地产投资占固定资产投资比例始终保持在28%左右，房地产投资相对理性；2010年以后郑州城市化进程加快，房地产GDP占GDP比重不断增加，房地产业成为郑州重要支柱产业。146.65177.79254.46372.99301.83567.44702.61497.8010.67%10.78%12.71%15.41%10.05%17.20%17.57%0%5%10%15%20%020040060080004年05年06年07年08年09年10年11年单位：亿元郑州市历年房地产GDP房地产GDP房地产GDP占GDP比例650.30820.001031.91367.301772.702289.102757.003002.503669.803463.50121.80168.10229.90298.80429.90513.80775.20923.601095.101096.9018.73%20.50%16.81%21.85%24.25%22.45%28.12%30.76%29.84%31.67%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%0500100015002000250030003500400004年05年06年07年08年09年10年11年12年13年1-10月单位：亿元04年—13年1-10月郑州市固定资产投资及房地产投资对比图固定资产投资房地产投资房地产投资占固定资产比例无数据房地产施工、新开工商品房新开工面积及施工面积的比值在1/3左右，目前的房地产投资情况仍处于较为理性的状态，但11年新开工的情况来看，11年新开工量有所减少，对于本年度市场的调控，开发商预期发生了一定的改变。从施工量与销售的对比来看，09年、10年、11年的比重已经达到了4.51、5.49、12.74，超过了4的临界值，在一定程度上预示未来的12年、13年商品房供应量将有明显的增加。0.440.380.300.280.290.220.000.100.200.300.400.500200040006000800006年07年08年09年10年11年1-11月新开工量施工量比值06年—11年郑州市新开工量与施工量对比图1399.91370.11443.91811.81590.31729.62136.119.00%-2.10%6.50%25.50%14.60%8.00%23.50%-20.00%0.00%20.00%40.00%04008001200160020002400新开工量增长率07年—13年郑州市商品房施工面积对比图1399.91370.11443.91811.81590.31729.62136.119.00%-2.10%6.50%25.50%14.60%8.00%23.50%-20%0%20%40%0400800120016002000240