搜索
第九章物业管理制度与政策【本章历年考试情况】■2008年分值较大，考了综合分析题，2009年分值低，但有可能再出综合分析题年份单选多选判断综合分析合计2009年1题0.5分－1题0.5分－2题1分2008年2题1分－2题1分2题4分6题6分【本章主要内容】第一节物业管理概述第二节物业管理实施与运作要点第三节物业服务收费第一节物业管理概述1.基本概念▲■物业◇是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地■物业管理◇是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动■物业管理的内涵◇物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现◇依据是物业服务合同◇内容是对物业进维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护■两个主体◇物业服务企业－指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业◇业主－即物业产权人，指房屋的所有权人■物业管理的主要目的◇保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序■作用◇有利于提高人民群众的居住质量◇有利于增加就业，扩大居民消费◇有利于维护社区稳定，推动精神文明建设◇有利于促进财富增值，培育民主意识2.物业管理的基本特征▲■社会化■专业化■市场化3.物业管理服务的基本内容▲（八项内容）■物业共用部位的维护与管理－共用部位■物业共用设备设施的运行、维护和管理－共用设施■环境卫生、绿化管理服务－环境绿化■机动车和非机动车的停放管理－车辆管理■物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务－公共秩序■物业装饰装修管理服务－装饰装修■物业档案资料的管理－档案资料■通过物业服务合同约定的其它事项－其它4.物业管理的主要环节▲（四阶段）■物业管理的策划阶段◇早期介入◇制定物业管理方案◇制定临时管理规约及有关制度◇选聘物业服务企业■物业管理的前期阶段◇物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定◇物业管理人员的选聘和培训◇物业管理规章制度的制定■物业管理的启动阶段◇物业的接管验收◇用户入住◇档案资料的建立◇首次业主大会的召开和业主委员会的成立■物业管理的日常运作阶段◇日常综合服务与管理◇系统的协调5.物业管理条例确立的基本制度（七项）◆■业主大会制度■管理规约制度■物业服务招投标制度■物业承接验收制度■物业服务企业资质管理制度■物业管理专业人员职业资格制度■住宅专项维修资金制度第二节物业管理实施与运作要点1.物业服务企业▲1.1物业服务企业的性质■是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织1.2物业服务企业的设立■向工商行政部门注册登记领取营业执照■向房地产行政主管部门申报资质证书◇种类△一级△二级△三级◇资质管理－分级审批制度△国务院建设行政部门负责一级资质的颁发与管理△省级负责二级△市级（还包括直辖市）负责三级1.3物业服务企业的权利、义务■六项权利◇制定物业管理制度◇收取物业管理服务费◇制止、纠正违反物业管理制度的行为◇要求委托人协助管理◇选聘专业公司承担专项经营服务管理业务◇其它■五项义务◇提供物业管理服务◇接受业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督◇定期公布物业管理服务费用和资金账目，接受质询和审计◇接受行政部门的监督管理◇其它2.业主、业主大会及业主委员会◆2.1业主与物业的使用人（都是物业管理服务的对象）■业主◇指物业的产权人（所有权人），是物业服务的对象◇业主对建筑物专用部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利◇业主转让其专有部分，对共有部分的共有和共同管理的权利一并转让◇规划的汽车车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定◇占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有■物业使用人◇不拥有物业的所有权，但通过某种形式获得物业使用权，并实际使用物业的人，是物业管理服务的对象◇其与业主权利上最大的区别是没有对物业最终处置权【2008年真题】◆建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（）。A.属于房地产开发企业B.属于业主共有C.属于物业服务企业D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定提示：参见教材P222[答疑编号500431090101]『正确答案』D『答案解析』取决于约定。【2008年真题】◆房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。（）提示：参见教材P222[答疑编号500431090102]『正确答案』对『答案解析』房屋承租人属于使用人，使用人与业主一样属于物业服务的对象。2.2业主大会－决策机构，相当于股东大会■内含◇组成－由物业管理区域内全体业主组成◇地位－代表和维护全体业主的权益◇数量－一个物业管理区域只能成立一个业主大会■必须由业主大会决定的事项◇制定和修改业主大会议事规则◇制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约◇选举或更换业主委员会成员◇选聘和解聘物业服务企业或管理人◇筹集和使用维修资金◇改建、重建建筑物及其附属设施◇有关共有和共同管理的其他重大事项■规定（两个标准必须同时满足：面积+人数）◇第五项和第六项，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意◇其它事项，经面积过半且人数过半业主同意【2007年真题】◆业主选聘和解聘物业服务企业，需要经（）同意。A.业主委员会B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主C.占总人数过半数的业主D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提示：参见教材P223[答疑编号500431090103]『正确答案』D【2006年真题】◆业主大会议事规则由（）制定并修改。A.业主大会B.业主委员会C.政府物业管理部门D.业主和物业管理企业若同提示：参见教材P222[答疑编号500431090104]『正确答案』A2.3业主委员会－业主大会的执行机构■性质◇是业主大会的执行机构■产生◇业主委员会由业主大会选举产生，只有一个，人数为5－11人单数■备案◇业主委员会成立之日起30日内，将情况报物业所在地县级房地产行政主管部门备案【2006年真题】◆业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业。（）提示：参见教材P222[答疑编号500431090105]『正确答案』错『答案解析』选聘、解聘物业服务企业是业主大会的权利2.4管理规约■性质◇由全体业主承诺共同订立的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护和管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范◇调整业主之间权利与义务的文件（注意不是调整业主与物业公司的关系）◇以前叫业主公约■程序（两步）◇建设单位制定临时管理规约，在销售时向买受人明示◇业主筹备成立业主大会的，由筹备组拟定管理规约草案，经业主大会讨论通过生效【2006年真题】◆业主公约是业主自我管理的一种重要形式和手段，因此建设单位不得制定业主公约或者业主临时公约。（）提示：参见教材P223[答疑编号500431090106]『正确答案』错『答案解析』在房屋销售之前，由建设单位制定临时管理规约。3.物业管理的委托和物业服务合同◆3.1物业管理的委托方－业主，具体分三类主体■房地产开发企业◇销售型房屋，在建成与销售之前，产权归开发企业，由开发商首次选聘物业服务企业◇自持或出租型的房屋，产权始终归开发商，可委托物业管理■公房出售单位■业主大会◇业主入住达到一定时间或一定比例时，要成立业主大会和业主委员会◇业主大会成立后由其选聘物业公司，由业主委员会与物业服务企业签订合同3.2物业管理业务的获得－招投标■内涵◇实质是一种市场双向选择行为，国家也提倡通过招投标选聘物业服务企业■方式◇公开招标－适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业◇邀请招标◇协议方式－投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地房地产管理部门批准可协议3.3物业服务合同■性质◇属于委托合同，委托人是业主或业主大会，受托人是物业服务企业，受托人以委托人的名义为委托人进行物业管理，委托人支付报酬■类型◇前期物业服务合同－开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的◇物业服务合同－业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的，该合同一经签订，前期物业服务合同失效■内容◇对物业管理服务事项、服务质量、费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等进行约定【2008年真题】◆业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（）合同。A.物业托管B.物业服务C.物业管理D.物业委托提示：参见教材P225[答疑编号500431090107]『正确答案』B『答案解析』D物业服务合同属于委托合同，可称为物业服务委托合同，不等同于物业委托合同。4.物业的承接验收▲■验收的时间◇物业服务企业承接物业时，物业公司与业主委员会办理验收■承接验收的内容◇物业共用部位、共用设施设备进行查验■建设单位向物业移交的资料◇图纸及竣工验收资料◇设施设备的技术资料◇物业质量保修文件和物业使用说明文件◇其它第三节物业服务收费【本节主要内容】1.物业服务收费原则▲2.物业服务收费的价格管理方式▲3.物业服务收费的计费方式▲4.物业服务收费的费用构成与测算方法◆5.物业管理服务等级标准▲6.住宅专项维修资金◆1.物业服务收费原则▲■合理、公开的原则■费用与服务水平相适应的原则（注意不是费用与经济水平相适应）■长远应由物业委托者和物业服务企业协商，按质论价、质价相符2.物业服务收费的价格管理方式▲■管理方式◇区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价■政府指导价◇由价格主管部门会同有关部门制定基准价及其浮动幅度，定期公布■市场调节价◇在合同中约定3.物业服务收费的计费方式▲■包干制◇是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式■酬金制◇指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式4.物业服务收费的费用构成与测算方法◆4.1物业服务收费的费用构成■物业服务费的构成（3+2）◇包干制（三项）△物业服务成本△法定税费△物业服务企业的利润◇酬金制（两项）△物业服务支出△物业服务企业的酬金■物业服务成本或支出◇构成（九项）△管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费△共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用△清洁卫生费用△绿化养护费用△秩序维护费用△办公费用△物业服务企业固定资产折旧△物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用△经业主同意的其它费用◇重要规定△物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或成本中△如电梯的日常维护费用可列入物业服务费成本，但更换电梯的费用要从专项维修资金中支出■物业服务费的信息公开◇酬金制△物业服务费属代管性质，归业主所有△物业企业应向业主大会公布物业服务资金年度预决算△每年不少于一次公布物业服务资金收支情况△业主大会提出质询时，物业服务企业应当及时答复◇包干制△一般业主不需要了解资金情况，因物业企业盈亏自担【2009年真题】◆实行包干制的物业服务费，其构成不包括（）。A.物业服务成本B.法定税费C.物业服务企业的酬金D.物业服务企业的利润提示：参见教材P228[答疑编号500431090201]『正确答案』C『答案解析』包干制的不包括酬金。【2008年真题】－综合分析题◆如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出的构成不包括。（）A.物业公司人员的工资、社会保险B.物业公司管理人员的奖金C.物业服务区域清洁卫生费用D.物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用提示：参见教材P228[答疑编号500431090202]『正确答案』D『答案解析』D属于专项住宅专项维修资金。4.2物业服务收费的测算方法■物业服务成本或