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城中村改造安置项目可行性研究报告北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司武汉市洪山区------城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告编制单位：北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司湖北中安信会计师事务有限公司编制时间：2009年12月6日城中村改造安置项目可行性研究报北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司1目录第一部分总论............................................31、项目建设背景..........................................32、项目概况..............................................43、项目编制依据与研究范围................................5第二部分拆迁还建的必要性研究...........................61、“城中村”存在的弊端..................................62、“城中村”改造的历史使命..............................8第三部分拆迁还建的规模及建设内容........................91、拆迁内容..............................................92、还建内容.............................................103、拆迁还建的成本.......................................10第四部分开发项目的市场分析............................101、武汉市的经济人文环境与城市概况.......................102、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析...............113、武汉市房地产发展现状分析.............................124、本项目优势分析.......................................17第五部分项目选址与自然条件............................191、项目地点.............................................192、项目的自然条件.......................................19第六部分项目环境影响分析..............................221、项目建设期对环境的影响...............................222、运营期对环境的影响...................................24第七部分城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措........25城中村改造安置项目可行性研究报北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司21、投资估算.............................................252、拆迁还建资金需求与筹措情况...........................273、贷款偿还.............................................27第八部分财务评价说明..................................271、财务评价的假设.......................................272、财务评价的基准期.....................................273、财务指标评价依据及说明...............................274、房地产总成本费用估算依据.............................285、销售收入估算依据.....................................296、销售税金和附加估算...................................307、土地增值税估算.......................................318、企业所得税估算.......................................31第九部分财务评价......................................311、财务指标分析.........................................312．财务指标分析汇总表...................................33第十部分偿债能力分析..................................34第十一部分结论及建议..................................341、结论.................................................342、建议.................................................35城中村改造安置项目可行性研究报北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司3武汉市洪山区------城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告第一部分总论1、项目建设背景住房问题是重要的民生问题。解决城市低收入家族住房是当前民生问题的重中之重。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号，以下简称《若干意见》），接着又召开全国城市住房工作会议，对贯彻《若干意见》进行部属。国务院提出，所有城市（包括县城）要以城市低收入家族为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度、力争到“十一五”期未，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其它城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。温家宝总理在政府工作报告中提出了“中部崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇。在中部崛起的大背景下，依托优越的地理位置和多年积累，武汉的整体经济实力日益增强，经过多年发展，武汉市已有较强经济积累，地区生产总值连续两年处于中部六省前列，2009年上半年武汉市的GDP为1981.81亿元，位居中部六省之首。从整体经济实力上看，中部龙头与支点的地位基本确定。城中村改造安置项目可行性研究报北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司4但是，就在这座不断发展的特大城市的二环以内,存在56个城中村，城中村内危房、旧房集中，这些住宅建设时间长，房屋质量差，户均面积小，基础设施配套不全，生活环境质量差，群众生活十分不便。中心城区内的城中村脏乱差，片区环境严重影响了武汉市的市容市貌，影响武汉市在全国的整体形象，为彻底解决这一问题，武汉市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用3年时间完成二环内56个城中村的改造任务。2、项目概况2.1项目名称武汉市洪山区------城中村综合改造拆迁安置房项目2.2项目地址项目位于洪山区和平乡------友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心。2.3项目建设规模及内容（1）拆迁还建；拆迁总面积为878807.46平方米，其中村民房屋拆迁面积为506340平方米，拆迁村民户数1594户；集体房屋拆迁面积为372467.46平方米。还建面积为330895平方米，还建户数1446户，货币补偿面积为203896平方米。（2）房地产开发。根据武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》，开发建设规模为121.66万平方米，容积率3.65，开发用地的总成本21.9亿元。以房地产开发取得的收入弥补拆迁还建的成本。2.4本项目建设期本项目2010年上半年完成整体拆迁任务，2011年底完成还建安置房建设任务，拆迁还建期2年；房地产开发采取滚动开发模式，从2011年城中村改造安置项目可行性研究报北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司5上半年起至2018年底完成房地产开发任务，开发建设期8年。2.5目前工程进展情况（1）由武汉市城市规划设计研究院完成了《------“城中村”综合改造规划》（2）挂牌出让土地成本已经武汉市洪山区人民政府和平街------村民委员会、洪山区和平街城中村综合改造工作领导小组办公室、武汉市洪山区人民政府和平街办事处、武汉市洪山区城中村综合改造工作领导小组办公室审核签字同意。2009年9月28日取得武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》（3）完成拆迁的部分工作,包括:完成了城中村改制；完成了项目前期规划，完成了部分拆迁补偿（4）项目已经摘牌，并获取《国有建设用地使用权成交确认书》（5）项目核准及规划审批手续基本完成。环评、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证正在办理中。3、项目编制依据与研究范围3.1本报告的编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：●本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）和国家现行的财税制度。●武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》●武汉市城市规划管理局市规划局关于《------综合改造规划》的批复”（武规函[2006]253号）文及武规函[2008]459号文●武汉市城市规划设计研究院完成了《------“城中村”综合改造城中村改造安置项目可行性研究报北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司6规划》●武汉市城中村综合改造工作领导小组“关于印发《武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范（试行）的通知”(武城改办[2009]2号●武汉市房地产投资项目基础数据的分析估算3.2本报告的研究范围●总论●拆迁还建的必要性研究●拆迁还建的规模及建设内容●开发项目的市场分析●项目选址与自然条件●项目环境影响分析●城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措●财务评价说明●财务数据估算●财务效益分析●偿债能力分析●结论和建议等在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二部分拆迁还建的必要性研究1、“城中村”存在的弊端近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一城中村改造安置项目可行性研究报北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司7道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。“城中村”存在着诸多的弊端：（1）土地利用粗放，土地资产流失由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活