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1开发项目经营管理制度为适应公司发展需要，保护公司股东和债全权人的合法权益，维护公司正常的工作、经济秩序，促进公司不断发展壮大，全面推动公司以提高经济效益为中心的各项工作，保证公司各项工作任务的顺利完成，实现项目开发的最大投资收益，根据《公司章程》结合本项目的实际情况，制定本管理制度。第一部分公司总概一、公司组织结构及部门职责股东大会董事会董事长监事项目总负责人营销部工程部财务部综合部土建工程师水电工程师造价工程师招标专员采购专员行政专员人事专员前期专员成本部财务会计财务出纳销售专员招商专员财务总监总工程师2（一）股东大会1、决定公司经营方针和投资计划；2、选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；3、选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；4、审议批准董事会的报告；5、审议批准监事的报告；6、审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；7、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；8、对公司增加或者减少注册资本作出决议；9、对发行公司债券作出决议；10、对公司合并、分立、解散和清算等事项作出决议；11、修改公司章程；12、对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；13、审议法律、法规和公司章程规定应当由股东大会决定的其他事项。（二）董事会1、负责召集股东会，并向股东会报告工作；2、执行股东会的决议；3、决定公司的经营计划和投资方案；4、制订公司的年度财务预、决算方案；5、制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；6、制订公司增加或者减少注册资本的方案；7、拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；8、决定公司内部管理机构的设置；9、聘任或者解聘公司经理，根据经理的提名，聘任或者解聘公司副经理、财务负责人，决定其报酬事项；10、制定公司的基本管理制度。（三）营销部1、负责公司开发经营项目的策划管理工作：（1）收集整理房地产有关的信息资料并向经营层提交报告；3（2）负责公司投资项目的可行性分析、论证工作，组织拟定投资可行性研究报告或项目建议书。跟踪公司以投资领域的行业状况，并组织进行市场调查、分析，向经营层提交调查分析报告；（3）参与开发项目的规划研究、设计方案讨论。负责组织公司开发项目的市场调查、营销策划工作，制定营销工作总体计划及阶段性促销活动计划并组织实施，负责各阶段营销工作分析，及时向经营层提出营销策略调整建议；（4）负责公司各类广告设计、制作、发布的组织协调工作，依据广告代理合同的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付；2、负责公司开发经营项目的销售管理工作，对销售代理机构实施合同跟踪管理：（1）负责接待拟承租、订购公司房产的意向客户，掌握客户心理，将客户的合理要求，及时向公司有关部门或人员反映，并将公司相应意见反馈客户，努力促成交易。（2）在公司授权范围内与客户签订房产租赁、销售合同书及补充条款，并按规定向有关管理部门办理合同鉴证（公正）、登记备案、抵押贷款购房手续；（3）负责房产租售合同的履约监控工作，及时催收应收款项；（4）严格保密公司房产租售状况和客户资料，未经经营层批准不得对外透露任何情况；（5）对公司委托其他企业代理的房产租售业务，依据代理合同的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付。3、负责公司开发经营项目的售后服务管理工作：（1）受理对公司建设、经营项目的各类投诉，并负责牵头处理；（2）负责公司租、售房产及附属物的管理（含水电费、产权申办费的收缴）工作；（3）负责公司建设项目土地使用权证、免除商品房预售款监管、商品房预售许可证、各类房屋的产权证书的办理；（4）负责向施工单位接收竣工后的项目中除非营业性公建配套服务4设施及室外市政配套设施以外的项目，并按有关合同约定，向所有权人或管理部门办理移交手续，承担售后保修工作，负责办理启用各项设备配套设施的申请手续；（5）参与工程施工、安装阶段的验收工作；（6）工程竣工结算后，负责对施工单位留存于我公司的保修款进行管理；（7）在项目竣工交付使用后，负责牵头成立业主委员会；（8）对公司委托其他企业代理的小区物业管理业务，依据代理合同的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付。4、负责项目商业业态规划，布局和招商管理工作，对招商代理机构实施合同跟踪管理。（四）成本部1、负责公司建设项目工程造价管理和成本核算工作，包括：（1）工程建设成本的测算与控制；（2）负责公司建设项目各阶级的招标组织、协调工作；（3）负责起草、发放、保管与工程建设有关的各项合同、协议，并负责这些合同、协议的履约监管，审定这些合同履行过程中合同总价款的调整；（4）负责与项目建设有关各项费用的审查、各阶段应付款项的审核及工作完成后的决算办理工作；2、负责公司建设项目材料和设备采购工作，包括：（1）负责掌握建材市场信息，为工程提供各种建材的最新价格、质量指标及供货能力。（2）会同工程部、监理公司对各施工单位的施工组织设计进行审核。（3）负责拟定材料、设备的供货合同。（4）负责制定甲供材料的采供计划，并根据主体工程的施工计划及及实际进度，提前做好各材料供应。（5）负责确定甲控材料的品牌、技术指标及供货商，提前向施工单位下达甲控材料采购通知单。5（6）负责与工程部共同配合监理公司对进场的所有材料按国家《规程》、《规范》及合同要求进行验收。（7）负责各种甲供材料入库、出库及回收登记工作；配合监理公司检查、监督现场各种甲供材料和甲控材料的使用情况。（8）会同工程部共同参与由监理公司组织的工程施工中涉及费用变更的各种签证和重大隐蔽工程的现场确认。（9）负责甲供材料的合同管理和付款审核工作。（10）完成领导交办的其他工作，做好配合其他部门的工作。（五）工程部1、负责公司的技术管理工作（1）负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度，并监督实施。（2）负责审查开发项目的重大技术方案。（3）制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。（4）负责施工图纸会审、图纸交底、竣工图的审定工作。（5）负责图纸变更的审定工作。（6）负责组织各项工程的竣工验收工作，办理工程移交手续。（7）负责工程技术资料和其他工作资料的整理、归档工作。2、负责开发项目工程质量管理工作（1）认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度，建立健全质量管理体系，健全工程质量管理的规章制度体系。（2）负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划；负责审核项目部上报的项目质量计划。（3）负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。（4）负责组织监理单位的评审，审查监理规划，抽查实施情况。（5）负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。（6）参加工程协调会议，协助项目解决需协调解决的问题。（7）参加基础、结构、竣工验收工作。6（8）组织消防、人防验收工作。（9）负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措施。（10）负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。3、负责核实工程进度工程量并签署意见和工程竣工结算中工程量的核实工作。4、负责建筑材料、设备的质量评定工作。5、负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。6、负责与工程施工及工程质量管理部门的联络工作。7、负责编制上报和下达总体、年、季、月度工程资金计划，并检查计划执行情况。8、完成领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合工作。（六）财务部1、制定公司财务管理制度，审核各项费用支出，并根据公司的法展需要对财务管理制度进行合理修订；2、组织年度预算编制，对执行情况进行检查和监控，及时向经营层反馈执行信息；3、严格按会计准则，对公司各项收支、费用成本进行账务处理，做到帐表相符、账帐相符、帐实相符；4、按时完成公司财务报告编制，及时全面反映公司经营成果及财务状况，向债权人、股东、政府管理部门报送会计报表和财务报告，向公司决策层、经营层提交财务运行等管理会计报告，为公司经营决策提供财会资料分析；负责税务事项的处理，根据年度财务决算结果，提出利润分配预案；5、负责公司对外投资项目可行性研究阶段的财务分析工作；依据公司对外投资项目的合营合同、章程的规定，代表公司监控这些投资项目的财务状况、资金使用状况和财务制度执行的情况，审查其财务报表；6、配合审计、评估部门，落实审计、评估工作；77、负责资金筹备集与调度；8、严格按国家规定的有关银行及现金结算制度办理款项的收付，控制库存现金额。妥善保管库存现金、各种有价证劵和财务印章、空白凭票和收据。9、严格保密公司经营及财务状况和资料，未经经营层批准不得外透露任何情况；10、负责财务会计档案（包括电脑数据资料）的保管工作。（七）综合部1、负责公司行政后勤事务的管理、协调与监督，包括：（1）自用固定资产的管理与维护，办公环境和设施的维护、改善与保洁，办公用品及设备的采购、管理与发放，车辆的调派；（2）办公会议及一般性会议的组织、记录与资料保存，与政府部门及有关单位各种来往文件的收发、传阅及行政档案的收集、归档；（3）公司各类印鉴（除其他部门及财务专用印鉴外）的保管与依照规定程序使用；（4）负责公司人事管理工作，做好员工各项后勤管理工作；（5）负责公司股东会、董事会、监事会议记录及议案、纪要、决议的起草及会议记录保管；（6）员工因公务需要出境（国）学习、考察手续的办理；（7）负责公司对外接待工作及食宿的安排；（8）计划生育、安全保卫工作及员工工作纪律的检查、监督；（9）员工各种文体活动的组织，作息时间、节假日及值班安排；2、负责公司经营业务有关的各级政府部门公关关系维护工作，在公司其它部门配合下牵头完成公司前期“五证”，建设期间和后期的各项政府审批工作。二、公司的管理机制（一）管理原则本公司按照分级管理的原则实施管理，并实行层级考核制。即公司董事会对合作三方股东负责，董事长对董事会负责，项目总负责人8对董事长负责，各部门负责人对项目总负责人负责，副职对正职负责，工作人员对部门负责人负责，全体员工对公司负责。（二）人员构成及职责根据公司的组织结构，管理执行层以及其他相关人员的构成及职责草拟如下所示，具体人员调派由公司董事会按照项目的实际实施情况和部门的要求确定。1、董事长（1）代表公司依法行使法定代表人权力，承担民事义务。（2）决定公司经营计划，投资方案，财务预、决算方案，利润分配和弥补亏损方案。（3）负责主持召开股东大会，向股东大会作年度工作报告。（4）负责执行股东会决议，主持召开公司董事会，实施董事会决议。（5）负责聘任或解聘公司项目总负责人、财务总监、工程技术负责人。（6）决定公司员工的报酬事项。2、项目总负责人项目总负责人主要协助董事长做好本项目的日常经营管理工作，在董事长外出时行使临时代理权。（1）出席董事会会议，协助董事长制订公司的发展规划、经营方针、年度计划及处理日常经营工作中的重大事项；（2）协助董事长做好公司股东会和董事会、重要业务经营会议的组织和召集；（3）协助董事长检查对股东会或董事会决议的实施情况，有权对各部门经理的工作提出意见和建议；（4）在董事长外出时，受其委托，有权召集临时、紧急的重大会议；有权代表公司处理紧急公文及签署重要的经济合同；对公司的重要业务活动有业务执行的综理权；（5）负责分管的领导工作，董事会委托的工作；（6）可就公司高层管理人员的聘用、薪酬以及解聘提出建议，并报9董事会审批；（7）行使公司章程和董事会赋予的其他权利；3、财务总监（1）由项目总负责人提名，董事会任命，配合项目总负责人工作。（2）在董事会的领导下，总管公司会计、报表、企业预算体系建立、企业经营计划、企业预算编制、执行与控制工作。（3）组织协调企业财务资源与业务规划的匹配运作，公司财务战略规划的制定与实施。（4）负责制定公司利润计划、投资计划、财务规划、开支预算或成本费用标准。（5）建立健全公司内部核算的组织、指导和数据管理体系，以及会计核算和财务管理的规章制度。（6）建立企业内部会计、审计和内控制度，完善财务治理、公司财务控制和会计机构，对会计人员实施有效管理。（7）负责现金流量管理、营运资本管理及资本预算、企业分立或合并相关财务事宜、企业融资