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上蔡商业市场市调报告大纲0102上蔡经济发展及各专业市场发展现状上蔡商业市场市调报告大纲0304客群分析项目地块分析郑州及其他成熟地市专业市场案例分析01上蔡经济发展及各专业市场发展现状城市规划及发展大势上蔡依据“控制向南，重点向北，适度向东，逐步向西”的城市发展思路，城市北拓已经成为上蔡发展的主旋律，区域未来价值最高。上蔡城市整体规划——城市用地规模：2020年，上蔡主城区规划城市建设用地40.6平方公里。主城区人口规划：2020年，城市规划人口38万人。上蔡城市发展——城北新区：重点发展区域，规划以市政项目、工商业为主体，住宅为辅，未来发展为行政中心、商业中心；产业聚集区：目前产业区居住、工业较成熟，是主要发展方向之一；随着经济社会的发展，城镇化逐步提升，为城市规划的实现提供了有力支撑老城区北部中央商务区产业集聚区居民收入与社会消费品零售总额38.3638.7545.860.302040608020102011201220132010年-2013年上蔡社会消费品零售总额总额（亿…47695390630771280200040006000800020102011201220132010-2013年上蔡农民纯收入增长情况农民纯…2010年-2013年上蔡农民纯收入实现较快增长，随着居民收入的增长，对销售具有明显的拉动作用，但较河南省部分发达县市居民收入仍处于中下水平，商业市场增长潜力空间较大；2010年-2013年上蔡社会消费品零售总额稳步增长，特别是最近两年，增速明显加快，显示出上蔡商业市场充满活力；上蔡商圈分析东西大街周围区域——上蔡中心商业主要沿东西大街分布，东部可抵二高附近，向西到秦相路；是县城传统商业区，集中了各名品服饰专卖店、县城各大商场，如白云观商贸市场区域，老十字路口红太阳超市等，是县城最重要商业区域；蔡明路商业——蔡明路主要为娱乐、饮食一条街，处于县城偏南位置，集中了县城大部分KTV，洗浴会所，北到海天花园酒店，南抵南环，区域亦较为繁华，随着中部礼品城的建设，后期发展渐更加成熟；随着城北新区的崛起，入住率的提升，在可预见的时期里商业氛围会日渐浓厚。东西大街商圈蔡明路城北新区【总结与启示】城市发展：由政府主导城市向北、向西发展，将逐渐拉大城市框架，如同郑东新区，成为城市发展的主流方向，区域价值会有明显提高；经济发展：上蔡经济发展水平与河南经济基础较好县区相比相对落后，为农业大县，居民消费水平有待提高，但经济增速较快，居民收入增加明显；第三产业发展滞后，第三产业有较大的发展上升空间，为本案带来一定的发展契机。电动车市场分析一、电动车经营业态：电动自行车、电动摩托车，电动三轮车的销售及售后维修等。二、电动车市场特征1、规模体量：省会城市辐射全国乃至世界各地，规模一般10-20万方，地级市和县城仅满足当地及周边县市需求，规模5万方以下。2、市场形式：省会城市批发为主零售为辅，地级市以零售为主，多是代理商分散经营。3、分布特征：远离中心城区，高效的路网、物流配合中转。4、行业发展前景：近年来，电动自行车行业发展迅速，年增长速度达到30%-40%；电动自行车已经成为中国特色的交通工具，需求量在逐年增加。上蔡专业市场现状分析——电动车类上蔡现有电动车行业经营品类——电动自行车、电动摩托车、三轮车销售及售后维修等。电动车行业发展前景——电动车作为新兴代步工具，越来越被消费者接受，随着政府禁摩，市场前景广阔，发展潜力大；上蔡电动车市场现状——以散户自发门店集中经营为主，小范围集中分布，处于粗放式经营的状态，零散无序、市场经营秩序混乱、缺乏有效的市场管理，处于散、乱、差的格局中，影响城市形象；上蔡电动车门店分布——主要分布在白云观大道以东、五龙源路以西兴业路沿线区域，约有店面30家，其中以上蔡二高到白云观大道区域最为集中；经营面积集中在60——200㎡（包括店前路面区域经营面积在110——380㎡），总经营面积约有5000㎡，二高到白云观集中区域目前房租水平高，约合115元/㎡/月，商户营业成本增加明显，有利于后期招商；其他区域商户规模较小；上蔡县城暂无专业电动车卖场二高门前附近1、电动车作为新兴代步工具，环保节能，经济实惠，方便实用，快速便捷，受到越来越多的消费者喜爱，市场需求大，前景好；2、电动车近年来增长迅速，年增长速度达30%-40%，随着政府禁摩，电动车将获得更大的发展空间；3、上蔡电动车暂无专业销售场地，以自发门店聚集经营为主，目前在电动车集中区域路段伴随多年市场的形成经营户普遍面临着房租上涨、老门面房经营面积有限、周围市场整体形象差的现实情况，在实地调研中商户均有较强的搬迁意愿，结合电动车市场行业发展趋势，电动车市场将朝集中化，规模经营；4、上蔡电动车市场起步晚，未形成规模市场，此时建设专业市场，聚集经营，招商难度小；5、未来电动车市场需求量大，发展前景好，投资潜力大，为朝阳产业，吸引投资客户多。上蔡建设电动车专业市场可行性分析由电动车行业发展前景，并结合上蔡现有电动车市场来看；上蔡适合建造电动车专业市场；原因如下：汽配市场分析一、汽车配件经营业态：汽车配件、汽保设备、汽车用品、装饰用品、汽车维修等。二、汽车配件市场特征：1、规模体量：省会城市汽配市场辐射至全国各地，规模50-130万方；地级市满足当地及周边县市，规模10-30万方；县城5万方以下。2、市场形式：省会城市以汽车零配件的批发为主、维修为辅；地级市以机动车维修、保养等服务性业态为主，批发零售为辅。3、分布特征：汽配市场对物流仓储的要求较高，宜分布于远离主城区、交通发达的区域。4、行业发展前景：截止2013年底，中国汽车保有量已突破1.37亿辆，世界第二，仅次于美国！2013年，汽车产销双双超过2000万辆，增速大幅提升，高于年初预计，并且再次刷新全球记录，已连续五年蝉联全球第一。截至2014年6月底，驻马店市机动车保有量67万辆，而且还在以每月6000余辆的速度增长，汽配市场未来发展潜力大。上蔡现有汽配行业经营品类——汽车配件、汽车零件、汽车维修配置等。上蔡专业市场现状分析——汽车配件类上蔡汽配产业现状——目前上蔡汽车配件维修产业，主要以维修为主，经营规模相对较小、秩序混乱、档次低、产品面窄，品牌意识薄弱；没有形成完善的销售网络，没有专业的批发市场，缺乏产业化经营发展；市场分布较零乱，行业经营无序，处于散、脏、乱、差的格局中，严重影响城市形象；上蔡暂无专业汽配市场，汽配未来发展逐步朝集中化、规范化经营的趋势，上蔡汽配市场亟需升级改造。上蔡汽配经营分部——上蔡汽配主要集中分布在四个区域秦相南路区域：经营商户约70家、是上蔡县汽配最为集中、市场形成最早区域，由于区域发展已相对成熟，目前是汽配行业商户租金水平最高区域，达到25元/㎡/月，经营面积在85-260㎡之间，随着区域租金上涨，商户经营成本增加，部分商户已有搬迁意向，有利于后期招商，区域商户总经营面积约12000㎡；北环沿线区域：是上蔡县汽配又一主要集中区域，为老旧市场，经营商户约有50家，环境脏乱差，部分为活动板房，商户经营面积受到限制，对区域经营环境也多有不满，目前租金为20元/㎡/月，后期招商难度小；区域商户总经营面积约6500㎡；上蔡专业市场现状分析——汽车配件类秦相南路北环南环路沿线南环东段区域：主要集中在白云大道以东南环路沿线，约有40家经营商户，由于南环目前大小车行驶均有，环境脏乱，经营无序，修理私家车、商用车商户均有，租金在15-20元/㎡/月，总经营面积5000㎡；二高以东兴业路沿线区域：区域零星分布有10家经营商户，目前月租金20元/㎡/月，经营情况一般；总经营面积约1300㎡；其他区域则规模较小；沿街店面自发形成，无统一管理、规划，市场不够规范，总计约有30家，经营面积4500㎡。二高以东兴业路上蔡经营汽配市场商户约有200家，经营面积3万㎡左右，租金在15-25元/㎡/月之间，商户数量和经营面积在县级同级行政单位较一般，靠近市区、市场成熟区域房屋租金高。上蔡专业市场现状分析——汽车配件类三金汽贸城上蔡三金汽贸城占地55亩，总建筑面积约1万㎡，规模偏小，主要经营商户多为各品牌汽车县级经销商，目前共有商户10家，经营状况良好；为县城唯一汽贸城；上蔡汽配市场商户及三金汽贸城总经营面积约4万㎡。上蔡建设汽配专业市场可行性分析汽车是国家支柱产业，发展前景好，结合上蔡现有汽配市场来分析；上蔡适合建造汽配专业市场；原因如下：1、汽车产业是我国支柱型产业，汽配市场近年来发展不协调，不规范；随着市场的不断完善，集中化、规模化经营、建设专业汽配城是未来汽配市场的发展趋势；2、中国是汽车大国，人口大国，随着经济发展，人们生活水平的提高，汽车普及率越来越高，汽车需求量大，汽车行业发展潜力大；3、上蔡本地汽配行业以自发形成门店经营较多，市场原始、混乱，无统一规划，严重影响城市形象；也影响了上蔡汽配行业的发展；上蔡汽配市场亟需升级改造，建设专业化汽配市场；以适应城市发展和汽配行业发展趋势，目前由于周围商业形象差，租金上涨等情况，商户普遍有搬迁意向；4、汽车及汽配规模大，体量大，能很好支撑专业市场发展；5、未来汽配市场需求量大，发展前景好，投资潜力大，为朝阳产业，吸引投资客户多；竞品项目研究——黄淮商贸中心1、项目概况：位于秦相路与团结路交汇处，集商贸中心、购物中心、商务公寓楼、高档写字楼及星级酒店等多种业态，建设期为8年，分三期开发建设，其中一期首批海宁皮革城、棉纺针织城、白马服饰城已于2013年9月29日开工建设，2014年9月28日开业，开业情况目前不理想，影响了投资者信心，销售情况下降；前期注重营销推广，开盘前成功造势；2、项目体量：总建筑面积180万㎡，其中商业100万㎡3、销售情况：目前销售均价4700元/㎡推出家纺布艺区与白马服饰区共计500余套商铺，月均销售40套商铺，销售情况理想。4、面积区间：单铺面积30-86㎡5、经营业态：服装鞋包、小商品、餐饮休闲娱乐、家居建材、摩托车电动车等6、规划设计：55m宽景观大道，5000㎡公共休闲广场，25m宽市场主干道，15m宽市场次干道，铺间通道12m，商户开间3.6m，进深8m，首层层高4.5m，二层层高3.6m7、借鉴经验：商铺、景观做重点打造，让实物做无声的销售员，开盘前注重造势，增强客户信心。一期首批家纺布艺城海宁皮革城白马服装城竞品项目研究——中部礼品城1、项目概况：自蔡明路至秦相路段、重阳大道以南近2公里长方形地段，蔡明园广场正对面，地处上蔡县城最大的文化娱乐场所附近；2、经营年限：未开业，2014年10月交房，约2015年元旦试营业；3、市场定位：一期市场定位以零售为主：交易群体以零售顾客为主，以打造商业购物名街为目标。4、商业街经营业态：一期商业以商业街为主，以经营服装、鞋帽、针纺、床上用品等服饰类商品为主，以日化用品和小商品为辅；二期商业以经营礼品为主，包括食品类、工艺品等。5、商业综合体规模：一期开发多层型住宅面积10平米；商业面积10万平，共13栋商业楼，780套商铺。二期开发高层住宅和多层住宅、商务会所20万平；商业面积10万平6、售价和营销政策：住宅部分已开盘销售。商铺部分已累计开盘销售3次，第四次开盘定于9月20日。售价从2900元、3500元、4800元、5000元逐次递增。商铺全部以销售为主要目标，招商工作未开始。对投资顾客采取3年返祖政策激励：首年4%、次年5%、第三年6%的返祖比例在开盘首日一次性自总房价中扣除。小型团购政策以五人以上享受1%优惠、十人团购享受3%优惠，开盘首日房款优惠1%，入会享受3万抵4万优惠。商铺部分销售情况良好，基本售空。7、物业结构及经营环境：三层框架仿古式结构，每套商铺为三层复式构造，一层为经营商铺，二、三层为仓库、住宿或办公；每层商铺开间面宽3.3米，进深8米，层高3.9米，标准户型89米，多个商铺可自由分割。一期二期竞品项目研究——中部礼品城1.从总体规模看：建成后将是老城区最大的城市综合体。2.从区域位置看：项目选址比较理想，开发、招商难度较小，销售情况较好