个人理财第七章

第七章居住规划与房地产投资房地产概述租房或购房决策购房与换房规划我国的房地产制度房地产投资房地产（RealEstate），是对房产和地产两类财产的合称。地产是指土地及其附着物，房产是指该片土地上的建筑物房地产的三个内涵;–房=房屋建筑物；–地=土地–产=财产权利我国的土地为国有，开发商仅能购买土地的使用权，一般城市住宅占用土地的使用年限为70年居民在取得了对“房”的财产权利的同时，并没有完全得到对“地”的财产权利，这就为房地产投资埋下了隐患–《城市房地产管理法》第二十一条规定了在土地使用权出让合同约定的使用年限届满时，土地使用者需要继续使用的，经申请一般都应批准，但须另行支付相应的土地使用费。一、房地产概述房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。房地产具有不可移动性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与消费双重性等特性。（一）房地产的种类1、商品房是房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。2、安居房、解围房和经济适用房安居房是为实施国家“安居工程”而修建的住房，是政府为了推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金，面向广大中低收入家庭而修建的非营利性住房。解围房是指在实施“安居工程”之前，为解决本地城镇居民的住房困难而修建的住房。经济适用房是指政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设标准建造的，以建造成本价向中低收入家庭出售的住房。3、房改房——指将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。职工购买时享有优惠，但在进入市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。（二）影响房产价格涨跌的总体因素1、需求面因素：人口结构转变，农村人口移向城市，城镇（化）预期人口数国民收入的增长与分配结构住房政策:放宽经济适用房的适用条件，与提高住房公积金提拨比率或贷款上限利率水准:低利率刺激需求通货膨胀预期:保值性需求资金流量:货币供给额成长率可视为房价的先行指标（二）影响房产价格涨跌的总体因素2、供给面因素：国家计划，土地使用分区，土地使用期限的影响地理位置的影响，区位的相对供给房产短期供给缺乏弹性。建筑材料器械的生产供应历史成本:为数庞大的福利分房者以低价购得产权政策的转变，如二年内转全额营业税，房贷紧缩（三）房地产的供给者、需求者供给者：现房或期房:建商、政府、投资者（客）、代销业者二手房:房屋拥有者、中介业者、投资者（客）需求者：自住:第一次购房、换房需求投资:投机-短期空置，投资-长期租赁收益二、租房或购房的决策（一）租房或购房的优缺点1、租房的优点有能力使用更多的居住空间比较能够因应家庭收入的变化资金较自由，可寻找更有利的运用管道有较大的迁徙自由度瑕疵或毁损风险由房东负担税捐负担较轻不用考虑房价下跌风险2、租房的缺点非自愿搬离的风险无法按照自己的期望装修房屋房租可能调高无法运用财务杠杆房价差价利益无法藉由购屋强迫自己储蓄3、购房的优点对抗通货膨胀强迫储蓄，累积实质财富提高居住质量信用增强效果满足拥有自宅的心理效用同时提供居住效用与资本增值的机会4、购房的缺点缺乏流动性-要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。维持成本高-投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。赔本损失的风险-实质上的风险包括房屋毁损，市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。（二）租房或购房的决策方法1、年成本法􀂄租房年成本=押金×机会成本率+年租金􀂄购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金－房价每年涨幅􀂄比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算􀂄购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升􀂄年成本法只是基于当前状况的一个比较，还应该考虑房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势，等等。租房或购房的决策：年成本法年成本法案例􀂄张先生看上了一套100平米的住房，该住房可租可售。如果租房，房租每月5500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，预计房价每年涨100元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？案例分析􀂄租房年成本：5500元×12＋5500元×1×3%＝66165元购房年成本：60万元×3%＋60万元×6%+5000元－100×100=49000元􀂄购房的平均年成本为49000元，比租房年成本66165元低。􀂄若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。案例分析房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年房屋维护成本为5000元。若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后要提折旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本的体现。设该地段全新房与一年屋的价差为每平米240元，折旧率2%。本例折旧成本为24,000元。考虑这两项因素后，购房的平均年成本为83000元，比租房年成本66165元高25.44%。房价有上涨的潜力􀂄若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率＝66,165元÷1,200,000元＝5.5%，购房年成本率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。􀂄若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。2、净现值法（NPV）􀂄考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算NPV，或EXCEL的NPV财务函数进行分析。􀂄NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。􀂄比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算。净现值法案例􀂄若张先生已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）A、租房的净现值计算B、购房的净现值计算C、租房与购房的净现值比较D、敏感分析——不同售房价格预期的租房、购房比较3、租房、购房决策影响因素（1）房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算3、租购房决策影响因素（2）总结：居住规划流程图三、购房与换房的规划（一）购房规划􀂄流程􀂄可负担的房价——年收入概算法——目标精算法􀂄区域的选择1、购房规划的流程2、测算可负担房价——年收入概算法􀂄购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。可以下列公式概算可负担的房屋总价：2、测算可负担房价——年收入概算法􀂄如果房贷前期只偿还利息，则最高可负担房价=【（年收入×可负担房贷比率）/房贷利率】/贷款成数􀂄如果房贷是本利平均摊还，则可负担房价=PV（I，N，PMT）/贷款成数。其中，I：房贷利率，N：贷款年限，PMT：年收入×可负担房贷比率􀂄一般而言，房价上限约为年收入的5-8倍。年收入概算法的案例􀂄小林年收入10万，其中30%可用来缴房贷，假设前几年只缴利息，房贷利率6%，贷款期限为20年，贷款成数70%。年收入概算法的案例如果前几年只还利息，则最高可负担房价：[（10万×30%）/6%]/70%=71.4万，为年收入的7.14倍。前提是预先准备21.4万的首付款。如果本利平均摊还：可负担房价：PV（6%，20，-10×30%）/70%=49.2万，不到年收入的5倍。前提是预先准备14.8的首付款。3、测算可负担房价——目标精算法􀂄可负担房价＝PMT1×{1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y)×(1+r)n+FV（r，n，0，A）+PV（i，m，PMT2）􀂄r＝投资报酬率，n＝离购房年数􀂄PMT1=当前年收入×负担比率􀂄A=当前可配置于购房用途的净资产􀂄i＝房贷利率，m＝房贷年数􀂄PMT2＝本利摊还年供额=FV（y，n，0，-PMT1）􀂄y=收入成长率目标精算法案例􀂄小林年收入10万元，收入成长率5%，当前净资产15万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率6%，届时可以负担的房价为：目标精算法案例􀂄自备款储蓄部分＝PMT1×{1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y)×(1+r)n=30,000元×{1-[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%-5%)×(1+8%)5=193047元􀂄自备款投资部分=FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元􀂄PMT2=FV(y,n,0,PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元􀂄贷款部分＝PV(i,m,PMT2)=PV(6%,20,-38288)=439,160元􀂄可购房总价=193,047+220,399+439,160=852,606元􀂄可以买大约85万元的房子。4、总价固定下面积与居住区域的选择(以北京二手房屋为例)（二）换房规划􀂄换房能力测算􀂄换房的步骤——先买后卖——先卖后买􀂄房涯规划表1、换房能力概算􀂄需筹首付款=新房净值—旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)。如旧房值60万元，贷款尚有30万元，新房值100万元，拟贷款60万元，应筹首付款=(100万元-60万元)-(60万元-30万元)=10万元。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无10万元，及未来是否有负担60万元房贷的能力。􀂄以6%的利率来算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入应在10,000元以上才考虑换房。【【购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。】】房涯规划表换房案例􀂄假定小林25岁时开始工作，工作10年后购房50万，投资报酬率8%，房贷利率6%，贷款20年，贷款六成，居住10年后换房100万，假设旧房届时按原价出售，各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少?换房案例􀂄第一段：25岁到35岁储蓄，年储蓄PMT(8%,10,0,200000)=－13,806元。􀂄第二段：35岁到45岁还贷款，年供额PMT(6%,20,300000)=－26,155元。􀂄第三段：45岁后换房，届时旧房房贷余额PV(6%,10,-26155)=192,503(元)，出售旧房后净收入：500