青建管字[2017]29号青岛市新建住宅质量保修手册

青建管字〔2017〕29号青岛市城乡建设委会关于印发《青岛市新建住宅质量保修手册》的通知各区、市房地产开发管理部门，各建设单位：：为促进建设单位依法全面正确履行工程质量保修义务和责任，引导业主按照合同约定，依法有效维护自身住宅质量保修方面权益和利益，我委依据国家、省市相关法律法规和文件规定编制了《青岛市新建住宅质量保修手册》，现予以印发，自2017年8月1日起实施。全市建设单位向商品房买受人交付商品房时，须向买受人提供《青岛市新建住宅质量保修手册》。附件：青岛市新建住宅质量保修手册2017年7月28日青岛市城乡建设委员会2016年11月1日印发青岛市新建住宅质量保修手册目录一、房屋质量保修的概念...........................2二、房屋质量保修期的相关规定.....................2三、“房屋质量”竣工验收的实施主体................2四、业主收房时需注意的事项.......................3五、新房入住后出现质量问题的解决办法..............4六、保修期内的房子质量问题如何联系建设单位维修....4七、建设单位不及时维修的解决办法.................5八、关于房屋专项维修资金重要内容.................5九、新建物业质量保修金对房屋维修的作用............6十、建设单位不履行保修义务时维修费用支出方法......6十一、保修期以外房屋质量问题的解决办法............7十二、房屋质量问题性质和责任存在争议时的解决方式..7十三、房屋质量缺陷给业主造成损失的解决办法........7十四、不属于房屋质量投诉受理范围的内容............8十五、其他相关事宜...............................81建设单位质量保修服务事项告知尊敬的业主，您购买的市区路小区栋（号）单元户于年月日通过了房屋质量单体竣工验收。在正常使用的情况下，保修期限内出现的质量缺陷，建设单位予以免费维修。保修期内业主发现质量缺陷问题，请按以下方式及时通过建设单位预留售后服务信息联系建设单位进行保修。建设单位设立的售后服务机构联系方式如下：名称：地址：售后服务负责人：电话：2一、房屋质量保修的概念本手册所称质量保修是：对房屋建筑工程竣工验收以后，在保修期限内出现的质量缺陷，建设单位予以免费维修。二、房屋质量保修期的相关规定《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：1．地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定该工程的合理使用年限；2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3．供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4．电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《山东省民用建筑节能条例》第二十八条规定，建筑节能工程实行质量保修制度。在正常使用条件下，围护结构保温工程的保修期限为十年。保温工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。三、“房屋质量”竣工验收的实施主体《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工3验收。因此，房屋的建设单位（俗称开发商）是房屋工程质量竣工验收的主体，并承担相应责任。四、业主收房时需注意的事项业主和建设单位办理收房手续时最好携带尺子、小锤子、手电、测电笔等工具，仔细查验以下10个部位：1．墙身、地面及梁、柱构件有无裂缝；2．地面、精装修瓷砖、地面砖有无空鼓；3．构件和房间净空尺寸是否偏差较大；4．墙体、地面是否平整；5．卫生间、厨房、顶层屋面、外墙外窗有无渗漏痕迹；6．门窗开启、闭合是否顺畅；7．洗菜盆、卫生器具排水是否通畅；8．卫生间地漏附近是否存水；9．电源插座是否带电；10．抽气道、烟道及吸排油烟道在做点火试验检查时是否排气畅通。收房查验过程中，业主应详细阅读《青岛市商品住宅使用手册》，注意《青岛市商品住宅使用手册》涉及“住宅使用说明书”及“住宅质量保证书”的内容。如发现质量问题，按合同约定与建设单位协商解决，及时保障自身权益。4五、新房入住后出现质量问题的解决办法按照现行国家有关规定，住宅工程的建设单位是工程质量第一责任人，对开发建设的住宅工程负首要责任。在保修期内，自家的房屋出现质量问题后，建议业主根据以下途径解决：1．首先对发现的问题查验，找出原因并判断是因自己使用不当或家庭装修改造造成，还是房子本身存在施工质量问题。2．如果确实属于房子本身施工质量问题，业主可以联系物业单位登记保修，协商约定维修时间和维修内容。3．物业处理不积极或推诿扯皮时，业主可依据购房合同中关于房屋保修的约定条款，向建设单位提出保修要求。房屋超出质量保修期后，应由业主自行处理。六、保修期内的房子质量问题如何联系建设单位维修保修期内房子出现质量问题后，业主应依据购房合同约定的条款向物业或房屋的建设单位的售后服务部门反映，通知其履行合同约定的保修义务，尽快进行维修处理。自2013年5月，我市实施质量投诉受理公告制度。要求住宅工程竣工验收前，在住宅小区各单元主要出入口处的显著部位张贴《住宅质量投诉受理公告牌》，公告责任单位质量投诉受理人姓名、联系方式及投诉受理范围、维修服务承诺等信息，接受社会监督，方便住户联系相关责任单位，及时解决房屋保修期内出现的质量问题。5七、建设单位不及时维修的解决办法如果建设单位对保修期内的质量问题不及时维修、不履行保修义务，可以通过以下5种途径解决：1．根据购房合同约定，向建设单位提出书面正式保修要求；2．建设单位不履行保修责任时，可向当地建设主管部门（开发主管部门）投诉，督促其履行保修责任；3．经督促，建设单位仍不履行保修责任，可向物业主管部门申请使用物业质量保修金；4．业主与建设单位双方未达成一致意见时，业主可依据购房合同相关约定条款提请仲裁部门仲裁；5．向人民法院提起诉讼。八、关于房屋专项维修资金重要内容《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》于2012年3月1日起施行，用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。住宅和非住宅房屋的业主应当按照规定交存房屋专项维修资金。目前，我市高层房屋专项维修资金的交存标准为133元/平方米，多层房屋专项维修资金的交存标准为51元/平方米。业主未交存、续交、补建房屋专项维修资金的，房屋行政管理部门不予受理产权登记申请。《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》第四条规定，市房屋行政主管部门负责本市房屋专项维修资金的指导和监督工作。6九、新建物业质量保修金对房屋维修的作用为了维护购房群众合法权益，保障相关物业在保修期内的正常使用和维修，解决建设单位拖延、推诿扯皮行为，保证建设单位及时处理物业保修期内质量投诉和纠纷，《山东省新建物业质量保修金管理办法》（鲁建发〔2016〕5号），要求建设单位（房地产开发企业）按照规定比例向物业主管部门交存的，作为保修期内履行质量保修义务的资金。建设单位（房地产开发企业）新建用于销售的物业，均应按照建筑安装总造价的3～5%交存保修金，具体标准为低层和多层建筑3%、小高层建筑4%、高层建筑5%。《山东省新建物业质量保修金管理办法》规定商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起计算。在保修期内，物业出现质量问题需要维修时，建设单位经开发主管部门督办仍不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，可按《山东省新建物业质量保修金管理办法》有关规定使用保修金。十、建设单位不履行保修义务时维修费用支出方法《山东省房屋建筑和市政工程质量监督管理办法》（省政府令第308号）规定，房屋在保修期限内出现质量缺陷的，建设单位（房地产开发企业）不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在建设单位（房地产开发企业）交存的物业质量保修金中列支。7十一、保修期以外房屋质量问题的解决办法1．针对房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造问题，我市于2012年3月1日起施行《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》，通过建立房屋专项维修资金管理和使用制度，解决房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。2．对于非公共部位，则由业主或产权人自行维修解决。十二、房屋质量问题性质和责任存在争议时的解决方式利害相关方的投诉人和建设单位在质量问题处理过程中，对质量问题（如开裂等）性质和责任存在争议，需要对工程质量进行检测鉴定的，由双方协商，共同选定鉴定机构。鉴定费用由鉴定主张方先行垫付，根据鉴定结果，由质量责任方承担。业主或建设单位单方或自行委托鉴定机构或专家出具的检测资料、检测报告、专家意见，不作为工程质量问题处理的依据。十三、房屋质量缺陷给业主造成损失的解决办法房屋建筑质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害，对于房屋所有人、使用人或者第三方向建设单位提出经济赔偿诉求的，目前，国家法律法规无明确标准及相关赔偿依据规定质量缺陷给业主造成损失的解决方式。因此，现阶段质量缺陷给业主造成了损失的（如因暖气或水管漏水造成业主地板被泡的情形），业主可以通过与建设单位协商或者申请仲裁或者提起民事诉讼的方式进行解决。8十四、不属于房屋质量投诉受理范围的内容1．工程未办理施工许可证或者备案的；2．投诉人未先行与保修责任单位联系、协商解决的；3．投诉人与所投诉房屋产权无权属关系且未受产权所有人委托的；4．已进入司法诉讼或仲裁程序的；5．不具实名或匿名投诉的；6．超过保修规定期限或不属于保修范围的；7．涉及经济赔偿，或提出退、换房等质量以外纠纷及要求的；8．涉及工程质量验收后建设单位或用户擅自改变房屋结构、使用功能以及自行装饰装修不当引起的；9．因不可抗力造成的质量缺陷；10．投诉处理完毕，投诉人仍以同一事实和理由重复投诉的；11．属规划、物业、市政、公用配套设施原因的。十五、其他相关事宜*电梯出现故障影响使用应该怎么办？电梯故障常见情况：一是电梯设备本身存在问题；另一种情况是机房运行环境不达标、机房渗水、底坑积水等问题影响电梯正常使用。（一）电梯本身出现问题或故障。电梯属于特种设备，其主管部门是质量技术监督局，《中华人民共和国特种设备安全法》中对电梯的生产制造、安装、使用单位的职责也有明确规定。电梯本身出现9问题时，业主应第一时间向物业单位或建设单位反映情况，由电梯使用单位联系安装或生产制造单位解决。必要时可向质量技术监督局反映相关情况。（二）机房运行环境温度、底坑、机房渗漏积水影响电梯正常使用。1．小区物业管理和电梯运行管理不到位造成。例如：机房未采取通风、调温措施造成机房温度升高；个别单元公共部位雨水或污水排到井道底坑内造成积水现象；部分小区机房屋面防水已超过保修期，防水老化未及时进行修缮等。此时，业主应联系物业管理单位或建设单位解决，或向质量技术监督局反映督促电梯使用单位履行其维护保养职责。2．电梯机房、底坑渗漏积水主要原因：一是竣工后自行改造破坏了防水；二是后期使用维护不当造成了积水；三是工程防水施工质量。为了明确各责任主体责任，加强电梯工程土建交接检验质量验收管理工作，各工程在电梯机房、井道土建工程完成后，电梯设备进场安装前，建设单位组织施工、监理单位和电梯安装单位共同进行土建交接检验，重点检查井道底坑是否渗漏、积水，井壁、底坑板、顶板、隔离保护装置等隐蔽（电梯设备安装后不便查验）部位。对于不符合标准规范或设备安装要求的，提出整改意见，责成土建单位进行整改，直至土建施工质量符合相关规定后方可进行电梯设备安装。通过以上验收环节，从源头上有效避免和减少了工程施工质量引起的电梯井积水、渗水问题。*家里暖气（地暖）出了问题谁负责？10《青岛市供热条例》中第二十一条规定，住宅和公共建筑建设单位，应当依法承担供热设施保修期内的整改、维修和调试等保修责任。建设单位可以委托供热单位承担供热设施的保修责任，并向供热单