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雄安新区市场分析报告2017年4月20日营销策划部WHENOPPORTUNITYCOMESTOUS目录市场猜想02今日雄安03雄安规划05我们的选择06雄安新区01地产现状04雄安新区2017年4月1日，中共中央、国务院决定设立河北雄安新区。雄安新区成立雄安新区雄安新区2017年4月1日，中共中央、国务院决定在此设立的国家级新区。雄安新区（XionganNewDistrict）位属中国河北省，地处北京、天津、保定腹地，规划范围涵盖河北省雄县、容城、安新等3个小县及周边部分区域。新区定位雄安新区是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。规划发展面积雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。深圳特区——改革的前沿深圳深圳是中国改革开放建立的第一个经济特区，是中国改革开放的窗口，已发展为有一定影响力的国际化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”，同时享有“设计之都”、“钢琴之城”、”创客之城”等美誉。深圳市域边界设有中国最多的出入境口岸。深圳也是重要的边境口岸城市，皇岗口岸实施24小时通关。深圳历来是移民之地，深圳人历来是迁徙之民，从传承深圳本土客家文化的重要载体深圳十大客家古村落到当今深圳人来自五湖四海再到深圳包容的城市口号“来了就是深圳人”无不体现了深圳由古至今移民文化的色彩。1980年8月26日，全国人大常委会批准在深圳设置经济特区，现在，该天也被世人亲切的成为深圳生日。2004年，深圳成为全国首个无农村无农民的城市。24年深圳已然成为世界性的城市，中国的窗口。浦东新区——改革的前沿浦东新区浦东新区是上海市的一个市辖区，浦东南面与奉贤区、闵行区两区接壤，西面与徐汇区、黄浦区、虹口区、杨浦区、宝山区五区隔黄浦江相望，北与崇明岛隔长江相望。全区面积1210.41平方公里，2012年常住人口518.72万人，是上海市人口最多的行政区。1992年10月11日，国务院（国函[1992]145号）批复：设立上海市浦东新区，撤销川沙县，浦东新区的行政区域包括原川沙县，上海县的三林乡，黄浦区、南市区、杨浦区的浦东部分。2007年底，全区面积532.75平方千米，户籍人口191.16万人，辖12个街道、11个镇，共有601个社区、233个行政村。区政府驻世纪大道2001号。上海已然发展成国际型的大都市，成为中国在世界窗口的一张名片。雄安雄安未来会怎样？市场猜想媒体猜想01为雄安新区健康评委的发展，雄安新区将会严控炒房，整个建设将会以保障房为主，参考新加坡组屋模式。猜想一：房子02雄安新区将参考纽约中央花园模式，围绕白洋淀打造雄安新区世界级新城。猜想二：规划03雄安新区将作为背景人口的精选区，将北京的高校，科研院校，等高级知识份子输送到雄安新区，打造中国城市硅谷。猜想三：人口04雄安新区如发展到深圳与浦东新区规模。非临海的规划，主要产业将以金融，打造中国的华尔街。科技打造中国的硅谷。电商等为主要产业发展模式。猜想四：产业今日雄安雄安人口与面积（2016年政府工作报告）雄县39万常驻人口容城26万常驻人口安新39万常驻人口雄安新区现常驻人口（万）雄县容城安新雄县524平方公里容城314平方公里安新738.6平方公里雄安新区现有土地面积（平方公里）雄安容城安新雄安新区现有常驻人口：104万；现有可供开发面积：1576.6平方公里；雄安现经济状况雄县1容城2安新3全县地区2016年生产总值完成101.14亿元，以三产旅游产业与第一产业为主，二产业次之；雄县已开发各类旅游景点、景观20余个，每年接待游客近1245万人；城镇居民人均可支配收入完成12271.24元；农村人均现金收入完成7060.94元；成人中等专业学校3所；全县地区2016年生产总值完成59.4亿元；容城县服装产业共完成产值161.5亿元；出口产品交货值共完成47.5亿元；拥有省级名牌18个，省级著名商标25件。汽车灯具、毛绒玩具、拉链等行业实现产值共42亿元；农民人均纯收入6752元；职业高中一所；全县地区2016年生产总值完成40.01亿；以三产旅游产业与第一产业为主，二产业次之；旅游码头、荷花大观园、白洋淀文化苑等一大批旅游基础设施和精品景点。白洋淀景区全年接待游客135万人次，实现财政收入2430万元、旅游总收入6.7亿元。雄安现状一无所有的雄安现状：雄安当前现状：除去现有人口，其它所有硬件设施，均无法满足未来雄安新区的定位；所有现有城市规划，需要全部拆除，重新建设。教育配套，医疗配套，商业配套，金融服务等基层配套设施全部需要引进。交通道路需要重新规划拓宽。火车站，汽车站，公交站均是小县城标准，火车站，汽车站，机场，均需要新建。今日的雄安可以说是30年前的深圳。整个城市充满了机遇与机会。地产现状雄安地产现状雄安所有项目停工，停售，销售人员遣散，市场监管在售楼处布防，售楼处贴公开信，通知，监管电话。所有售楼电话呼入受限。本地区地产先行者拥有白洋淀科技城，雄县产业新城两个项目，拥有储备土地721800亩，规划中。华夏绿地行业先行者在雄县拥有绿地伦敦城项目占地700亩，需要改规划拥有1500亩储备用地与301医院合作医疗用地京汉我们需要了解:国家对华夏，绿地土地的从新规划是否定性为商业用地，是否需要从新规划或作废。雄安房价320060001500050462531200100002000030000400005000060000雄安16年雄安17/3雄安17/4深圳17/4上海浦东17/4特区房屋均价（元/㎡）雄安16年雄安17/3雄安17/4深圳17/4上海浦东17/4雄安新区房价（16年——17年4月）雄安新区16年：16年新区部分大房价在3000元/㎡以下，部分房价3000以上，有1个别墅区项目，均价在3200元/㎡左右，有大批的小产权房屋出售，本地房产无升值价值。雄安新区17年：17年3月两会以后，房价有快速上涨阶段，短时间内涨到每平米5000元~6000元。小产权房屋每平米3000元。国家4月1日确定雄安新区后，价格1天内涨至15000元/㎡，4月2日新区3县封盘。对比深圳浦东：根据国家定位，雄安特区将与深圳和上海浦东并驾齐驱，而深圳17年4月房屋均价50462元/㎡，上海浦东均价53120元/㎡。最高单价均超过20万/㎡，可以预见雄安新区的商品房价格定然有一个飞速发展期。雄安的土地市场3200元/㎡起步的市场到10万/㎡的未来，大量的炒房客都看到的从天而落的馅饼。雄安本地开发企业股票疯长，也预见了未来的人们的预期。雄安因政策而充满机遇，同样因政策充满风险；不是市场经济掌控的楼市，无人能预知政策落地一刻，楼市是否可以交易。等待靴子落地，了解华夏，绿地等大牌开发商的下一步动作，积极拿地，静等风起，再落规划。地产开发机会风险风向标雄安规划雄安规划地图（源于新闻联播)三镇为任丘市一部分面积约500平方公里此处有成为雄安新区政府中心位置的可能雄安新区地缘优势雄安新区功能定位（摘自国金证券雄安新区）习近平总书记强调：雄安新区不同于一般意义上的新区，其定位首先是疏解北京非首都功能集中承载地，重点承接北京疏解出的行政事业单位、总部企业、金融机构、高等院校、科研院所等，不符合条件的坚决不能要。雄安十三年规划1042501190.84518.722172.91576.620001996.851210.4116410200.419492.6873224899.3050001000015000200002500030000雄安（现）雄安深圳浦东北京四城对比人口（万）地域（平方公里）GDP（亿元）雄安十三年打造一座国际化新区三年后的2020年：一个新城的雏形将初步显现。雄安新区骨干交通路网基本建成，起步区基础设施建设和产业布局框架基本形成；五年后的2022年：在北京冬奥会举办时与京津冀主要城市联系进一步紧密，与北京中心城区错位发展，起步区基础设施全部建设完成，新区核心区基本建成；十三年后的2030年：一座绿色低碳、信息智能、宜居宜业的现代化新城显露活力，成为具有较强竞争力和影响力、人与自然和谐共处、闻名遐迩的城市新星。从现状至规划可看出，雄安新区预计承接人口基本都是行政事业单位、总部企业、金融机构、高等院校、科研院所等，并且人口所需承接数量并不巨大，缺口只有150万而已。北京，保定，河北，天津人居多，主要起到调整北京城市结构的作用与未来中国城市非地产型发展试点的作用。但无疑雄安将有一个经济高速发展起，财富的快速聚集区。雄安新区七个发展目标14七大目标*23567建设绿色智慧新城—建设国际一流、绿色、现代、智慧城市打造优美生态环境—构蓝绿交织、清新明亮、水城共融的生态城市发展高端高新产业—积极吸纳和聚集创新要素资源、培育新动能提供优质公共服务—建设优质公共设施，创建城市管理新样板构建快捷高效交通网—打造绿色交通体系推进体制机制改革—发挥失常在资源配置中的决定性作用和政府作用扩大全方位对外开放—打造扩大开放新高地和对外合作新平台雄安新区融资公司迁入规定1.河北雄安新区融资租赁公司：注册资本不低于1000万美元；2.河北雄安新区融资租赁公司：外资企业总部资产不低于500万美元。需提供审计报告、资信证明等材料；3.河北雄安新区融资租赁公司：提供2名以上不少于三年融资租赁相关行业的从业经验人员；4.提供河北新区融资租赁公司实际的地址。我们的选择我们的选择把控风险制胜未来任何一个开发商，只有分的蛋糕，才有将蛋糕做大的机会。华夏已经占得先机。当前所有规划政策未落地之前，地产仍处于停工停售阶段。但等到靴子落地之时就是地产公司疯抢之时。了解政府对华夏拿到手的地块的从新规划与安排，做进一步打算。积极拿地了解政策跟紧领头羊预防风险了解国家政策，做好一级开发的准备。我们的选择本次市调报告建议：我们持谨慎乐观的态度，购房者对雄安预期非常好，房价在及短的时间内，会有数倍的增长，无论政府如何规划，商业配套都是一个城市必不可少的一部分，而商场等项目建立及经营是国家无法自行完成的。有商业项目的建设，自然会有部分商品房来摊平开发商成本。先一步进入雄安市场，无疑利润是巨大的。THEEND