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城区地产：东莞地产走势的风向标由于主城区是城市行政、文化、商务的中心区域，因而主城区在2010年没有悬念的依然是东莞最受关注的重点区域，也是发展商抢滩大战的兵家重地。2010年，包括东城、南城、莞城、万江四区在内的主城区，不管是价格，还是受关注度，都走在了东莞各镇街的前端，供应量相对2009年也有了一定的释放。不过，让主城区更受瞩目的，是区域在刚性自住需求释放情况下，持续呈现供不应求的格局。据了解，2010年主城区四大区域均有新项目入市供应，而供应产品呈现出百花齐放的局面，从一房、两房到三房、四房，从洋房到别墅，在主城区范围内均有产品供应。而区域价格，在置业需求相对集中而供应稍嫌不足的格局下，亦将保持在一个相对高位。南城供求表现有点失衡近几年来，随着行政中心的南移，CBD的快速发展，城市建设的推进，南城已成为东莞白领阶层、中产阶级，甚至是塔尖阶层的置业首选区域。这也使南城近年来的成交量一直保持在全市各镇街的前列。据东莞中原地产研究部第一季度成交监测，从各区域成交情况来看，2010年第一季度，南城区域依然以卓越的成绩占据首席位置，高出第二名的东城近10万平方米。南城的受宠度由此可见一斑。而在近年来持续受宠的情况下，发展商也开始扎堆于南城的开发，这使南城多年来的产品供应结构相对比较丰富，2010年也不例外，市场供应产品虽然较偏重于大户单位，但就整体而言，南城供应产品户型从一房到五房、复式，甚至包括别墅等，一应俱全，同时，供应项目依然分布在中心区、东莞大道沿线和水濂板块等多个区域，为不同需求的购房者提供了较多的选择。与成交量领跑相对应的，却是年内供应量相对较少。东莞中原地产研究部经理车德锐向记者介绍说，虽然2010年南城的产品线比较丰富，但南城今年的新入市项目数量较少，仅香榭丽舍等个别项目，供应量主要集中在几个大盘的后期开发，如中信·凯旋国际、万科金域华府、景湖时代城、江南第一城、世纪城、御花苑、御泉山等盘，新入市项目偏少，可售存量有限。东莞置业者比较青睐的西平片虽然近几年时有地块出让，但能在2010年年内推出的项目不多。区域整体供应量在2010年也明显收紧，全年新增供应约60万平米。而按照南城近年来的需求来看，区域2010年正常的需求规模在80万平方米。供应偏紧似乎成了南城楼市2010年的主旋律。影响市场的还不仅限于此。从南城2010年的供应来看，南城供应项目主要集中在几大品牌发展商开发的大盘，如光大地产的景湖时代城，万科的金域华府，中信的凯旋国际、森林湖、宏远的江南第一城等，容易形成卖方市场占据上风的格局。与此同时几大项目占据了南城最具地段优势的西平、科技路、东莞大道沿线等重点板块。行内人士分析表示，地段优势、生活配套完善、品牌发展商打造等各方面条件的综合，可能使南城较易出现价格保持坚挺的情况。东城豪宅市场价格仍坚挺作为东莞的传统热点区域，东城在2010年也不示弱于人，天骄峰景、星河传说、黄旗印象、锦绣旗峰等项目持续有新货供应，中信御园亦将于年内入市，再加上朝阳苑、御景台、新世纪星城，联华花园城等项目的存量，东城的供应量也不可小觑。黄旗山是东城楼市发展中的最大卖点。多年来，东城的房地产开发也多集中在黄旗山脚下。可以说黄旗山板块是东城区当之无愧的最热点区域。2010年东城的项目开发与供应也同样具备了这一特点。据了解，今年东城供应量相对集中的几大项目如天骄峰景、星河传说、中信御园、黄旗印象、锦绣旗峰等项目，均主打黄旗山景，在区位上也是围绕黄旗山展开开发。不过经过近20年的开发，黄旗山下最一线的地块已经开发有限，因而2010年东城供应能享受到一线的项目有限，大多数项目虽离山景不远，但已不处于一线景观。由于占据了黄旗山城市与自然相结合的资源优势，东城多年来的项目开发也多以高端豪宅项目为主，户型较大。2010年供应量较大的项目中，天骄峰景是以200平方米以上的大户为主，中信御园则主打别墅产品，星河传说目前主推单位虽然为迪纳公寓，但亦走高端路线。而由于东莞本地人传统的黄旗山置业情结，不少东莞本地置业者对黄旗山北的项目依然青睐有加，从而使黄旗山北项目的价格居高不下，洋房项目的售价达到10000元/平方米以上。相较之下，黄旗山南的鸿福东路段的项目售价则显得亲民了许多，户型相对黄旗山北项目偏小，主要集中在47平方米一房，80余平方米小三房，130-180平方米大三房等几个面积段。东莞市高田房地产开发有限公司副总经理翁其怡向记者分析表示，近20年来东城的开发比较集中的都是围绕黄旗山展开，黄旗山脚下可开发地块已经十分有限。目前东城黄旗板块可供开发的区域主要是在东城北和八一路沿线。而八一路土地储备虽然还有一些，但在短期内出让的可能性不大，从这个角度来看，黄旗山板块的供应量也渐趋紧。而黄旗山下未来的可发展空间，会较多集中在山南区域。除黄旗山板块之外，东城北也是东城供应项目相对集中的区域，新世纪星城、联华花园城作为区域内运作的规模化大盘，在年内的可供应量也较为可观。行内人士表示，随着东莞“三旧改造”工作的推进，世博一带改造工作已经展开，火炼树改造方案也基本确定，东城房地产发展会有一个新的机遇.万江新项目多开始发力相较于主城区的其他三个区域，万江今年的新增供应项目似乎比较可观。天邑湾、尚书华府、欧景丽苑等，都是全新入市的项目。而阳光海岸·悦湾作为在万江运作的规模化大盘，2010年新品入市，亦有不小的供应量。翁其怡告诉记者，万江从来不少项目供应，但同一年内有较多新项目入市的情况还是比较少见，相对应而言，2010年万江板块的供应量会放大一些。而这对万江楼市的发展也会有相当的推动作用，项目多了，而且入市的新项目多了，会吸引更多的眼球关注万江区域。不过虽然入市新项目较多，但翁其怡认为供应量相较往年不一定会有很大的提升。这主要是由于2010年万江入市新项目单个体量有限，从而对整体供应量的拉升有限。虽然供应量不见得有大幅度的提升，但万江板块今年确实亮点频出。首先是珠三角绿道网与城市绿道网的规划，滨江绿道的建设，无疑对万江的城市面貌会有较大的提升改善，进而推进其城市价值，城市价值的提升无疑也会带动区域项目的价值提升。与此同时，梨川大道的启动，滨江东路的开修，都会拉近万江与莞城的直线距离，也给万江的楼市发展带来了更多的机遇。与绿道规划关联甚紧的，是东江。东江主题在万江历年来的楼市开发营销中屡见不鲜，2010年这一题材更是成为万江楼市的一大主题，阳光海岸·悦湾、尚书华府、天邑湾等项目均在东江沿岸开发，东江题材在2010年无疑会被更多地运用。而由于江景特殊的自然资源条件，沿江项目无疑也会将定位高端。几大定位高端的项目年内入市，对万江楼市的整体提升也会有拉动作用。定位高端自然也会影响到价格。行内人士分析表示，万江今年入市的项目多为2007年之后拿下的地块，其中如天邑湾更是万江地王。拿地成本决定了年内入市新项目的售价不可能走低端路线，万江楼市价格向上不可避免。但受到万江本地置业者需求的影响，目前万江置业者对中小户型的需求较大，改善型需求相对较小，所以各大项目的户型结构也多控制在160平方米以下的面积段，超大户型比例很小。该人士同时分析表示，万江楼市今年发展机遇不少，但要真正成为热点区域，还需要整体规划配套的启动和提升。伴随着万江城市规划的推进，万江未来还会有更大的发展空间。城区地产：东莞地产走势的风向标寮步、厚街、石龙、道滘：中心扩容的最大受惠者松山湖、大岭山、大朗:后来居上的地产新标杆虎门、长安、沙田:经济重镇打造地产新宠塘厦、凤岗、常平、樟木头：深圳客青睐的价格洼地莞城供应偏少需求较旺相较于主城区的其他几个区域，发展较早的莞城，由于可开发地块不多，近年来的产品供应量也一直处在低位。当香港街、西城楼大街等楼盘项目的销售接近尾声，2010年莞城的新增供应量也并不明显。据东莞中原地产研究部统计数据显示，莞城新增供应约10万平方米，主要供应货量的项目仅富盈东方华府和建工花城广场两个楼盘。这与莞城经过早年发展之后，区域可开发地块稀缺有关。此外，莞城的楼盘依然存在着一些不足之处——虽然莞城政府正在旧城改造，但是因土地资源有限，可用于建设开发的土地依然比较少，很多新开发的楼盘多为散地，无法做成大型社区。行内人士向记者分析表示，莞城的发展契机在于旧城改造。而随着老城区旧城改造项目的逐步推进，一些新项目在近几年相继出炉。由于莞城是市区四大片区中最早发展起来的，商业气氛较浓，基础设施比较完善，人气也最旺，因此，还是有很多人愿意选择在莞城置业。尤其是很多老莞人对运河以及老城区怀着深厚的感情，并不舍得离开这里。这从莞城项目的置业群体中可见一斑。据了解，在莞城项目的客户群体中，主要是来自对莞城有恋旧情节的老莞人，同时还有喜欢生活配套便利齐全，生活氛围浓厚的客户，特别是有些客户希望买房能有区域内的学位，方便小孩上学。另外，在成熟商圈也不乏有投资者的身影，或者是自住加投资的个体商户。由于莞城人口密度大，房屋需求量也一直比较大，辅之以莞城学位的助动力，加之莞城的楼盘数量不及东城和南城，物以稀为贵，因此这里拥有大量有实力的购房者，销售成绩一直不错，使莞城项目的价格也一直居高不下。从统计数据来看，莞城目前的楼盘比较少，成交均价在6000元/平方米左右，但分化明显。有景观优势地段位置较佳的项目售价也达到了万元以上。◆业界观察光大地产广告策划总监乔启军南城是东莞中心区域，一直以来备受关注，2010年也肯定依然是当之无愧的最热点区域。而2010年南城的供应楼盘依然集中在现在的中心区域一带。2010年南城楼市的热点区域主要集中在西平CLD中心生活区，东莞大道两侧的金融中心区，以及五环路沿线。从目前的销售情况来看，南城在售楼盘都非常热销，这也证明了东莞置业者对南城区域价值的认可。南城楼市发展还有比较多的发展机遇，首先是三旧改造，会持续挖掘区域价值。而轻轨的建设，会是南城比较重点的发展机遇，其价值在未来依然还有发展空间。作为东莞的行政、商务、文化中心，南城的潜力不可估量。高田地产副总经理翁其怡较多项目的入市，意味着万江楼市今年会很火。而作为主城区性价比比较高的一个区域，万江楼市也还有比较多可提升的空间。从近期来看，城市规划、绿道规划以及城轨概念，三旧改造，对万江而言都是发展机遇。万江目前的置业者以外地工薪阶层为主，本地置业者还有可发掘的空间。东江题材是主城区板块中比较特殊的一块，而从目前来看，东江资源的整体开发还不足够。虽然现阶段不少万江项目都在打滨江牌，但各项目各自为政，推动的也只是项目自身的一段资源开发。东江的整体资源开发的推动，还需要政府出更多的力。富通地产营销部经理魏雪冬与南城、东城相比，万江楼市目前的发展显得落后，但随着2010年包括天邑湾在内的几大项目的入市，万江楼市产品的品质和素质整体会得到提升。万江城市规划近期推进较快，滨江绿化带的启动，滨江东路开修，梨川大桥开工，都会给万江带来较大的发展机遇。其中梨川大桥的开工，将万江中心区与莞城中心区打通，两区的直线距离减小，会吸引莞城置业者的跨区域置业，对促进万江的后续发展有比较重要的意义，同时对滨江豪宅项目也会有比较大的拉动作用。整体而言，我们很乐观看好万江房地产的后市发展。东莞中原地产研究部经理车德锐东莞城区东拓南移的趋势下，南城经过近十年的快速发展已经日益成熟。临近中心区的土地资源在前几年的房地产开发井喷后日益稀缺，同时加上莞惠城际轻轨开建、总部经济基地的启动、中央生活区规划改中央商务区等等利好的刺激，给到该片区未来较强烈的房地产开发升值预期。加上该片区的楼盘素质普遍较高，开发商多为本地或外来的品牌实力开发商，更增强了购房者的购买信心，需求持续走旺。但供应上，由于市场预期乐观，开发和推盘节奏都有所放缓，造成供应有所偏紧，使得房价向上的趋势比较明显，也吸引了众多投资者把眼光投向这个片区。展望后市，未来的几年南城片区的房地产市场发展预期偏向乐观，维持平稳向上的发展态势。◆代表项目御园御园由中信地产开发，地处市公务员住宅小区南面，东城迎宾路与石井大道交汇处。项目是东城20项重点工程之一，正对黄旗山脉。总占地约14万平方米，建筑面积约11.52万平方米，