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6.大祥区雪峰农贸综合市场可行性研究报告二○○二年七月2目录第一章：总论1.1、项目提出的背景1.2、项目建设的必要性1.3、编制可研工作的依据和范围第二章：市场预测和拟建规模2.1、市场预测2.2、建设规模第三章：建设条件和场址方案.3.1、场址的地理位置·3.2、场址的自然环境、社会经济条件3.3、场址地形地貌情况3.4、场址的外部协作条件第四章：设计方案4.1、项目构成4.2、立面造型4.3、建筑规模4.4、建筑防火要求4.5、排水系统及环保处理4.6、电气要求34.7、防雷接地要求4.8、抗震要求4.9、平面布置4.10、建筑装饰工程第五章：组织机构和人员编制5.1、组织机构5.2、人员编制及来源第六章：工程进度6.1、工程进度实施计划表第七章：投资估算与资金筹措7.1、投资估算7.2、资金筹措第八章：财务测算与评价8.1、财务测算说明8.2、经营利润测算8.3、现金流量测算8.4、不确定性分析8.5、主要技术经济指标8.6、社会效益分析第九章：结论与建议9.1、结论9.2、建议4第一章总论1.1、项目提出的背景在党的十五大报告指出“以市场为导向使社会生产适应国内外市场需求的变化”强调了市场在经济建设中新起到的作用。加快市场体系培育，是建立社会主义市场经济体制的重要环节之一。我市在“十五”规划指出大力开发中西部地区的建设为重点，积极发展现代流通组织形式，在重要商品的产地，销地或集散地，在推进农业化过程中，加强市场建设，培育形成本地生产要素市场和农产品体系，是邵阳市“十五”期间的重要任务之邵阳市大祥区是邵阳市政治、经济、文化中心，是中西部开发城市，市委市政府十分重视大祥区基础设施建设，随城市化进程的加快，宝庆西路人口的增长。市区两级政府非常关心雪峰市场的建设，根据市区产业发展的需要，多次实地考察研究、论证并达成共识，相当必要尽快建设雪峰农贸市场。为此福建省漳州市震鸿贸易有限公司提出对大祥区雪峰农贸综合市场的开发建设。1.2、项目建设的必要性：(一)市场是经济发展的基本要素。2001年大祥区的国内生产总值达到7.6亿元，比上一年增长10.3％，高于全市平均水平3.2个百分点，其中第一、二、三产业分别为1.26亿元、3.93亿元、2.45亿元，分别比上年增长4％、10.3％、14％，大祥区地理位置优越，市场流5通业发展滞后，目前宝西路从二纺机到资江二桥仍无中型以上市场，与经济发展不协调，因此加快市场建设是该区经济发展的需要。(二)为加快第三产业发展，实现产业结构调整的有效途径，振兴国民经济，促进第一、二产业的协调发展，增加社会劳动力就业，保持社会稳定的重要因素。但是第三产业在大祥区经济发展中是滞后的产业。雪峰农贸市场的建设将成为中等规模的综合市场，对提高本区域工业品的产销率及农副产品的商品率具有重要意义。从而促进第一、二产业的发展将增加许多的就业机会，因此该项目的建设是第三产业发展的需要。(三)建设雪峰农贸综合市场，搞活农产品的流通，有利于更多农产品来这里设立营销窗口，扩大营销网络，提高市场占有率，从而更有利于促进农副产品生产的发展。1.3、编制可研工作的依据和范围(一)依据(1)征用土地协议书；(2)邵阳市规划管理局批准的项目建设规划方案等；(3)邵阳市人民政府招商引资的若干优惠政策的规定。(二)范围本可研仅对规划范围内建设项目，按照国家计委“关于建设项目的可行性分析的要求”进行分析研究。该项目规划建设用地面积：8407㎡，停车场用地面积790平方米，雪峰市场的建设采用稳建快速的方式进行。6第二章市场预测和拟建规模2.1、市场预测：据市场调查，大祥区宝庆西路二纺机至资江二桥内有行政事业单位1个、生产企业63家、主要大型企业2家，住户6180户，履盖人口3.2万人，个体工商户500家，据预测大祥区发展力度加大，基础设施的完善，有更多的工商户会到市场兴业发展。同时，在市场开始建设后，可通过各种宣传手段，向全市招商，为生产者提供营销窗口，扩大市场的知名度。对三号马路及卫校对面的沿街摆推还清洁宽阔道路，解决交通阻塞现象，给城市的管理规范化，起到积极作用。大祥区二纺机至资江二桥行政单位及生产经营基本情况，见表2—1表2—2：分类数量生产经营情况备注行业户数营业额行政机关2集体经济63个体工商户500表2—2果蔬生产经营基本情况表汰足种植面积产值运销营业额备注品种(亩)(万元)(户)(万元)7水果10007010080蔬菜2000140200120说明2.2、建设规模根据预测,该项目建设规模如下:(1)建设用地面积：8407㎡(2)总建筑面积13078㎡(3)功能分区情况：底层为专业菜市场，层高4.8米，建筑面积4260㎡临街门面，二至五层为住宅，层高三米有二室二厅、三室二厅，复式结构户型。第三章：建设条件和场址方案3.1、场址的地理位置项目场地位于邵阳市大祥区宝庆西路邵阳市计算机厂往酒厂方向，属樟树垅居委会管辖四号马路樟树垅小学对面，距宝庆西路150米，距沿江路100米，相临雪峰路，地理位置优越，陆路交通便利，经济发展潜力巨大。3.2、场地的自然环境，社会经济条件：场地所在地属盆地性气候，平均气温16℃无霜期约250—300天，年日照1920小时，年降雨量在860毫米一1260毫米。目前全区人口数为32万人，环境保护工作指标已达到。3.3、场址地形地貌情况：8地形地貌场地属于典型的湘中丘陵地貌，与河床冲积阶地地貌相汇处，由上覆素填土、耕田冲积成因土及下覆基岩所成的地貌呈台阶式，地形较平坦开阔，场地地面黄海高程为227.6m一221.Om，由糕向赫倾斜。3.4、场址外部协作条件：(一)场址周边概况。场址周边有市酒厂、市印刷机器厂、二纺机、城西电业局、市计算机厂、邵阳日报社、邵阳电视台＼通用电器厂，覆盖居民人口约8万人。(二)交通运输。场址位于国道320线(宝庆西路)的北侧。市新规划的雪峰路直通南站上高速公路，往北向通江北连接207国道、蔡锷路，市场边四向环路有樟树垅路、二条小区道路进出商品，陆路运输方便快捷。(三)场址公共配套条件。场址位于樟树垅路南边、休闲广场占地面积5320平方米，配有一处停车场，可停汽车20辆、摩托车100辆、自行车200辆中满足住户的需要，公厕垃圾转运站各一座，水电已全部到位，消防、公共设施配套齐全。第四章：设计方案4.1、项目构成：一、主要构成一层为专业菜市场、水果、家畜、水产类市场；二层靠雪峰路沿街为办公场所，其余二到五层为住宅。见9项目构成表4一雪序号功能名称建设内容层数峰农1菜市场服务区建筑面积：4320㎡1贸2铺面服务区建筑面积：736㎡1综合3二层办公服务区建设面积：1022㎡2市4-二层至五层住宅服务区建筑面积：7000㎡4场5二层楼中花园面积：1500㎡2二、立向造型1、简约明块的立面处理手法，具有时代主流气息。主体色彩为桔红色，三色磁砖，窗台为白色、高雅大方。2、立面基本为对称形式突出入口，在视觉上形成对称，主立面屋顶采用一些造型斜坡屋面，中间一幢主立面屋顶采用一种博士帽飞檐形式，轻盈充满动感，如大鹏展翅，又好似招财进宝，象征大市场生意，蒸蒸日上财源广进。三、建筑规模：本方案总建筑面积13078㎡。一层为菜市场层高4.8米，沿街为铺面。二层沿雪峰路为樟树垅居委会办公场所。10二至五层为住宅，层高3米有复式结构住宅、三室二厅、二室二厅住宅约70户。配备一处停车场，一块休闲绿地。四、建筑防火设计本方案建筑高度为20米，为多层建筑。消防安全按GBJl6—87中要求进行设计。五、排水系统(环保处理)1、室外排水系统：室外排水采用雨污合流制，集中从二处排至城市污水检查井。2、室内排水系统：所有建筑排水采用两污分流、重水排水，其中菜市场采用明沟单独排出，粪便污水排出经化粪池处理后排至室外污水检查井，其它污水直接排到外污水检查井，屋面雨水经雨落管排至室外污水检查井。六、电气本农贸市场总安装容量约500千伏安，属三类用电负荷，采用一路电源供电，选一台10KV变压器可满足用电要求.七、防雷接地本农贸市场属二级防雷建筑物，在屋顶沿1墙设避雷带，利用柱内主筋做引下线，基础内钢筋做接地极，接地电阻R≤10欧姆。八、抗震：根据中国地震强度区划，场址地区地震基本烈度为7度，建筑物按地震基本烈度7度设防。4.2、平面布置：1、临雪峰路做为主立面，按规划要求留退位线做为加宽11人行道。2、平面设计，考虑市场人流进出较多，四面临街，设2个主入口。在雪峰路，市场被临街独立面包围，即便于菜市场的封闭式管理，同时也方便了市民购物及菜场本身的噪音等问题的解决。3、二至五层为住宅。住宅建在二层面平台上，二层适宜的绿化设计，身处闹市却又远离尘器，使之成为一块都市绿洲。4.3、主要技术经济指标：(表一)序号项目名称单位面积备注1规划用地面积2m8407.972总建筑面积，2m130583建筑密度％47.64容积率％1.35绿地率％15建构筑物一览表(表二)编号名称建筑面积备注1菜市场，5056㎡2办公场地.1002㎡3住宅7000㎡124合计13058㎡结构形式：一层为柱架结构，二至五层为砖混结构，厨房大厅及卫生间为现浇板。屋面为现浇板。总造价估算：建安造价按580元／m2计算，建安工程总造价估算为757.5万元人民币。4.4：建筑装饰工程：一、装饰要求雪峰农贸市场为宝庆西路较独特的建筑，小区道路包围中央，因此场址内的外装饰要求朴实、大方、一致。二、主要装饰项目1、外墙均采用江丰牌三色桔红色面砖。2、底层铺面为铝合金卷闸门、门窗为经阁铝材90系列推拉窗。沿街的窗不得向道路空间延伸。3、楼地面工程：底层菜市场内为广场地砖，推位为白色磁砖、铺面及二层办公为水磨地面。4、住宅内地面不作装饰，水泥砂浆抹平，内墙墙体为一般涂料刷白。5、灯具：安装线盒及普通照明灯具。第五章：组织机构和人员编制135.1、组织机构：依照公司法：由福建省漳州市震鸿贸易有限公司成立邵阳市天润房地产开发有限公司。其组织机构示意如下董事会│总经理││││││物业工程财务市场总工程师管理部技术部行政部营销部这些部门在总经理的授权下，进行下列管理工作。(一)负责对项目的策划及实施工作，加快市场的建设速(二)负责对外的招聘，以及财务管理工作。有关单位履行必要的法律手续等法律事务工作和办公室行政工作、安全保卫工作。(三)负责经营管理工作、制定经营所需物质的采购计划，并组决实施，进行成本核算和成本控制。(四)负责购置和维修固定资产设备的工作，负责能源的管理工作。5.2、人员编制及来源邵阳市天润房地产开发有13贮公司，人员编制21人。董事会2人，总经理1人。14财务与行政管理部门4人工程技术部3人市场营销部3人牧业管理部8人董事会依据有限公司的要求组成、总经理由董事会决定。各部门的经理由总经理决定，报董事会审批及备案。其余人员可采取面向社会招聘，择优录用的形式。第六章：工程进度根据市场需求，前期工作进展情况，外部协作条件和建设规模，拟定本项目建设期18个月，项目在2002年8月开始进行前期工作，争取2003年10月份全部竣工。6.1、工程进度实施计划表工程施工形象进度计划表序号＼＼9间进度计扩＼2002年2003年项目891011121234567891011121前期工作2土建施工基础施153工4主体结构5外装饰工程6销售第七章：投资估算与资金筹措7.1、投资估算投资估算说明：1、前期工作费：设计费按每平方米12元计算，地质勘察费6万元，咨询费5万元，开办费30万元。2、土地费：土地面积8407㎡，每平方按200元计算，共计168万元，土地费含征用拆迁赔偿费，出让金土地已完成“三通一平”。3、建安工程费：建安造价按580元／㎡估算。4、水电工程投资包含水电管网费。5、消防费：按市政府有关规定减半收费，按建安工程2％。估算。6、工程质量监督费：按建安工程和设备及安装之和的1.5％估算。7、停车场、公厕、垃圾转动站投资按380元／㎡估算168、休闲绿地按120元／㎡估算。9、不可预见费：按以上各种取费之和的5％估算。总投资估算见表7—1本项目总投资为；1109万元。总投资估