重庆xxx项目市场调研报告

重庆xxx项目市场调研报告目录一、项目介绍二、市场背景分析三、南岸区参考项目分析四、本案产品策略建议xxx项目市场调研报告一、项目介绍（一）项目概况1、地理位置本案位于南山山脉西侧、五公里学府大道旁,距四公里转盘约1公里,以大型市政建设工程四公里立交为原发点，往北，途经长江大桥直入渝中半岛；往西，经鹅公岩大桥与九龙坡、沙坪坝相连；往东，沿海棠溪烟雨路连接重庆CBD的重要组成部分――南滨路下段；往南，即可顺学府大道而行，借李家沱长江大桥、马桑溪大桥与大渡口、沙坪坝环环相扣；外环有渝黔高速公路、经大佛寺大桥即抵机场，与直辖市最大空港发生联系……在学府大道上的开发商们，大可充分享用近几年本市交通建设的成就，与主城各区域发生密切联系。2、自然环境本案背依悠悠南山，除学府大道一侧外，三面均有得天独厚的山景资源，由于本案地块为山地坡地，在地势较高处，在学府大道一侧能远眺长江与嘉陵江交汇处，有良好的江景资源。拥有山景和江景双重景观，在该区域当数稀缺性产品。项目西方（学府大道一侧）江景项目南方（学府大道69号一侧）山景项目东方（背后）山景项目北方（工商大学一侧）山景3、地形地貌本案地块呈葫芦状，地形属于坡度较大的山坡和梯形，由西向东（沿学府大道向内）起伏100米；目前本案地块上主要是低矮的工业建筑和厂房。因此，本案的拆迁工作和社区内部的交通动线将是在开发过程中面临的两个重要问题。本案设计规划场地图4、周边状况本案与国家级经济开发区、南坪中央商务区、茶园高新技术产业园区、回龙湾住宅区等紧密相连。区域内分布从多知名教育机构——重庆工商大学、重庆交通学院、重庆教育学院、巴蜀学校、重庆110中学，及重庆中药研究院、、重庆交通科研设计院、重庆交通规划勘察设计院三个科研单位。作为南岸区新的开发热点，此区域的居住氛围日益浓厚，周边有学府大道69号，回龙湾、华宇·江南枫庭、绿洲龙城、迥龙大厦（高层）、重庆工商大学广厦工程等在建地产项目。些外，本区域还分布宗教机构——观音寺；军库、预师一团等军事机构。（二）、项目经济指标（前期拟定）总占地面积:266680㎡总建筑面积:85万㎡一期占地面积:150007㎡（225亩）一期总建筑面积：70万㎡一期容积率：4.67二期占地面积:116673㎡（175亩）二期总建筑面积：15万㎡二期容积率：1.29二、市场背景分析（一）、南岸区概况1、地理地貌南岸区位于东经106。3′14″-106。47′2″、北纬29。27′2″-29。37′2″之间，辖区西部、北部长江环绕，与九龙坡区、渝中区、江北区、渝北区隔江相望；南岸区交通十分便捷，已有长江大桥、鹅公岩大桥、大佛寺大桥，分别与渝中区、九龙坡区、重庆高新技术开发区、江北区相连，渝黔高速公路横穿境内，菜园坝大桥、王家沱大桥即将兴建，东水门大桥已列入建设规划，长江大江复线桥及南桥头拓展工程也指日可待，加之区域位优势，使得南岸区与主城各区均保持快捷的联系。东部、南部与巴南区接壤。全区面积265平方公里，陆地占90.33%，河流占9.67%。南岸区位于川东平行岭谷区，背斜、向斜平行分布，有明月峡背斜、广福寺向斜、南泉背斜、铜锣峡背斜、纳溪沟——江北向斜、重庆向斜。背斜成山，向斜成谷，构成低山、丘陵、平坝、河流的组合地貌特征。低山主要分布在南山、黄桷垭、广阳三个镇，一般海拔在500米以上，最高峰为春天岭，海拔681.5㎡。丘陵主要分布在南坪、涂山、鸡冠石、峡口、长生桥、迎龙、广阳7个镇及沿江7个街道，一般海拔在200-500米之间。平坝面积小，零星分布，其中以广阳坝园艺场和铜元局等地面积为较大河流以长江为主，过境段长45公里，流经7个镇；另有流域面积大于80平方公里的河流2条，流域面积10平方公里及其以下的河流9条。2、区域情况南岸区是重庆市主城区中的重要部分，位于重庆长江南岸，依山傍水，仰拥“山城花冠”南山，俯临长江嘉陵两江，山水园林特色显著，风景秀丽优美宜人。全区幅员面积265平方公里，城区建成面积44平方公里，辖6个街道、9个镇，总人口近60万（农业人口14万），有33个少数民族，重庆经济技术开发区南区位于此区。巴渝文化、宗教文化、抗战文化源远流长，旅游资源得天独厚，拥有南山森林公园、“一棵树”揽胜亭、慈云寺、文峰塔、涂山寺、老君洞、黄山抗战遗址等多处自然人文景观，已成功创建为中国优秀旅游城区；科研实力雄厚，智力资源丰富，有10余所国家部省级科研机构和5所大专院校，具有丰富的人才资源优势；产业门类齐全，自成体系，通过几年来的产业政策调整，产业结构日趋合理化和集约化，4000余家工业企业，形成了以机械、电子、化工、医药、建材、烟草、纺织、服装和皮革制品为主、轻重工业并举的综合配套格局。重庆直辖以来，南岸区坚持“发展才是硬道理”和“三个有利于”的标准，以富民兴区、建设都市强区为目标，抢抓重庆直辖、实施西部大开发和加入世贸组织的历史性机遇，着力打造“实力南岸、品牌南岸、绿色南岸、诚信南岸”。通过打造“实力南岸”，做大做强区域经济；通过打造“品牌南岸”，提升南岸知名度；通过打造“绿色南岸”，建设最佳人居环境；通过打造“诚信南岸”，树立良好社会信用。创造了国有企业改革的“南岸经验”，打造了“南坪商圈”和“南滨路”，培育了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”三大品牌，经济社会呈现良性发展态势，在全市区县经济社会发展综合考评中多次名列前茅。在全面建设小康社会的进军声中，南岸区正以建设都市强区为经济社会总体发展目标，继续坚持做好“改革、开放、重点、经营”四篇文章，着力打造“实力南岸、品牌南岸、绿色南岸、诚信南岸”，做大做强区域经济，提升南岸知名度，建设最佳人居环境，树立良好社会信用；通过构建南滨风情路、南坪商务圈、茶园新城区、重庆CBD南区、江南大学城、长江广阳岛、南山生态带等“七大经济板块”，吸引注意力、汇聚生产力、形成辐射力、增强竞争力。3、学府大道区域分析如今的学府大道区域具有得天独厚的交通优势。以大型市政建设工程四公里立交为原发点，往北，途经长江大桥直入渝中半岛；往西，经鹅公岩大桥与九龙坡、沙坪坝相连；往东，沿海棠溪烟雨路连接重庆CBD的重要组成部分——南滨路下段；往南，即可顺学府大道而行，借李家沱长江大桥、马桑溪大桥与大渡口、沙坪坝环环相扣；外环有渝黔高速公路、经大佛寺大桥即抵机场，与直辖市最大空港发生联系……在学府大道上的开发商们，大可充分享用近几年本市交通建设的成就，与主城各区域发生密切联系。学府大道原名“四七路”，确切位置在传统印象中掉角、偏僻，甚至还有些杂乱的四公里——七公里一线，总长3.2公里。2002年，南岸区政府痛下决心，掷下1.6亿，启动此项目。当年12月29日，学府大道开工建设。按区政府的要求，宽54米、双向六车道的学府大道，被明确定位于“全市一流的城市景观大道”。此外，面貌一新的学府大道，将贯穿以交通学院等四所院校为依托的南岸区“七大经济板块”之一——江南大学城。总占地1万亩的江南大学城，其模式将是“开放化”、“社会化”的，政府将合理调整沿线规划布局及业态分布，以求尽可能地节省社会资源。比如会有一些高校的体育场所、以及图书馆、美术馆等休闲场所对大学城居民开放。（二）、房地产发展今年上半年，南岸区的房地产开发建设以迎接亚太市长峰会为契机，旧城改造与新区开发并进，保持了稳定发展的良好势头，各项主要经济指标均在去年同期的基础上有所突破，呈现出一派繁荣的新景象。1、投资额增长明显，投资结构日趋合理今年上半年全区完成房地产开发投资共计155191万元，与去年同期相比增长了19.08%，其中住宅建设完成投资94452万元，占总投资的61%，同比增长32.48%，而商业营业用房建设投资与去年同期相比获得了迅猛的增长，共完成投资43892万元，在去年同期基础上增加了两倍，占到总投资的28%。从目前开发建设投资结构来看，全区的房地产开发建设仍以住宅建设为主，而同时商业营业用房建设也在取得了快速的发展，出现这种情况主要是因为作为亚太市长峰会主会场的国际会展中心及其周边的帝景摩尔商业公园、浪高凯悦大酒店、贝迪世纪新城等商业项目均加大了资金的投入量，以加快项目建设进度，可见随着石板坡长江大桥的扩宽及南坪路网的改造，精明的开发商已瞄准了南坪中央商务圈的商业价值，欲借亚太市长峰会的东风，推出自己的商业地产。2、建设规模增大，建设速度有所加快今年上半年全区在建工程施工面积共计295万㎡，与去年同期相比增长了12.62%，其中住宅施工面积210万㎡，占总施工面积的71%，同比增长11.04%，新开工面积105万㎡，占总施工面积的35.6%，同比增长16.75%，竣工面积42万㎡，占总施工面积的14.24%，同比增长5.18%。开竣工面积的同步增长，有效地保证了全区房地产市场房源的持续供给。3、房屋销售产销两旺，存量房逐渐盘活二季度全区销售房屋面积49.3万㎡，与去年同期相比增长了3.19%，其中住宅销售面积46.15万㎡，占销售总面积的94%，同比增长6.3%。完成销售额131375万元，同比增长16.64%，其中住宅销售额106331万元，占销售总额的81%，同比增长25.5%，房屋平均售价达到2663元/㎡。空置房屋面积共计20.58万㎡，同比下降5.11%，其中住宅房屋面积4万㎡，同比下降57.22%。从以上数据的对比可以看出，全区的房地产市场保持了繁荣发展的良好势头，房屋售价稳中有升，房屋销售持续火爆，部分存量房屋均得以盘活，开发企业资金得到尽快回笼，为房地产行业的可持续发展提供了有力的保障。4、新区开发与旧城改造同步推进，旧城改造势不可挡为了迎接亚太地区市长峰会和完成创建国家级山水园林城区申报工作，全面提升城市形象，今年南岸区的房地产开发建设呈现出新区开发与旧城改造并举，而旧城改造建设偏重的局面，旧城改造比重不断加大，旧城改造项目遍地开花。二季度全区在建旧城改造项目38个，共完成开发投资120655万元，占总投资的78%，在建房屋面积236万㎡，占施工总面积的80%，其中新开工面积70万㎡，占新开工总面积的67%。目前，渝南佳苑C1栋、融侨半岛B1组团、东海金香庭项目已交房投入使用；融侨半岛B2组团、南滨印象、帝景名苑二期、上海城一期A区、崇文小区一期、今福小区、富翔花园一期、绿岸今朝A区等项目计划在7月底竣工；国际会议展览中心、万凯大厦、天龙广场二期A栋、泰正花园二期、贝迪世纪新城一期、兴宇花园E栋、阳光华庭三期、海棠晓月A1、骏龙园、丽景江山、祥和人家、十一中学生公寓、江南丽景、天景雅筑、交院学生宿舍、重邮大学城等项目实施顺利；帝景摩尔商业公园、南坪饭店旧城改造、宏声假日广场、阳光100、东原世纪滨江、都市经典、金桂园B区一期、黄桷小区、长生客运站改扩建、东风坡片区、武夷滨江、高山流水、长青湖等项目正在平场或基础施工；景瑞名江国际城、华联五星级酒店、福滨都市、隆鑫国际城、协信百秀城、世纪风景、五亚文化馆、老厂农贸市场、南山静苑等项目正在办理前期手续或拆迁，预计今年下半年全区的旧城改造项目建设还将有更大幅度的增长。5、存在的问题2商业地产建设力度加大，空置面积有所增加伴随着南岸区交通路网的改造和沿江经济带的逐渐形成，商业地产的建设力度逐渐加大，今年上半年，全区商业营业用房新开工面积34.1万㎡，占新开工总面积的33%，是去年同期的5倍多，同时其空置面积也相应有所增加，共计11.5万㎡，占空置总面积的56%，同比增长91%，其中空置一年以下的新增空置面积7.7万㎡，增幅巨大。5拆迁安置房短缺，拆迁难度加大，阻碍项目顺利进展目前南岸区拆迁安置房建设相对滞后，随着国家拆迁政策的调整，许多旧城改造项目因拆迁难度加大，进展受阻，如：武夷滨江、东原世纪滨江、景瑞名江国际城、鼎昌龙腾新居、协信百秀城等项目因拆迁问题影响，未能如期开工建设，造成今年上半年，南岸区新开工住宅面积与去年同期相比下降了7个百分点。为此全区加大了拆迁安置房的建设力度，目前已有兴茂居、海棠晓月E区、黄桷小区等8个项目41万㎡的安置房投入建设，相信南岸区拆迁安置房的短缺问题将在短期内得到解决。6项目前期手续进展缓慢