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第1页共164页第一章项目代建管理目标和服务内容第一节项目代建管理目标大连**物流有限公司仓储配送中心项目受中国远洋物流有限公司委托建设。项目代建人负责本项目除立项审批，施工图设计、工程监理、造价咨询以外的，从项目报建手续开始直至项目移交、通过业主有关部门工程结算审计和财务资产交付并完成保修服务为止的项目建设实施代建服务。作为专业从事建设工程项目管理和咨询的专业化公司，我公司自成立以来就致力于将国内、国际上先进成功的项目管理方法与经验运用于我公司的项目管理工作中，通过数年来的努力，经过多个大型项目的实践，已经形成了一整套标准化、规范化的并具有本公司特色的项目管理体系、办法和程序。根据本项目的特点我公司制订项目代建管理目标如下：一、投资控制目标在设计条件和装修标准不发生重大变更的情况下，将工程投资控制在投标工程造价以内。二、工期管理目标确保整个工程工期不超过240日历天（不包括地基处理工期），在240日历天内全部竣工、移交。其中：1.计划开工日期：2007年10月15日2.主办公楼：2008年1月15日结构完成，2008年6月15日竣工、移交；3.修箱楼：工期200日历天。2008年1月15日前完成结构和围护结构施工，2008年4月30日竣工、移交；4.仓库：2008年4月30日竣工、移交；5.集装箱堆场：2008年4月30日竣工、移交。6.大门、围墙等配套工程2008年4月30日竣工。7.2007年10月15日前完成施工单位招标等报建准备工作。三、质量及使用功能目标工程质量达到中华人民共和国《工程施工质量验收规范》合格标准，使用功能100%达到业主和设计文件要求，争创当地优质工程。四、安全管理目标杜绝死亡事故，重伤事故小于0.3%。尽量减少轻伤事故，杜绝火灾事故，杜绝坍塌事故，杜绝重大机械事故。第2页共164页五、文明施工管理目标确保获得地方安全文明施工工地。六、环境保护管理目标：现场扬尘浓度不超过0.3mg/m3；污水排放PH值为6~9，COD低于150mg/L；噪声污染昼间施工不超过75dB,夜间施工不超过55dB,不发生重大环境污染事件及严重扰民事件。第二节项目代建服务内容一、项目代建管理工作内容：依据招标文件，按照我公司的管理程序，我公司提供的代建服务工作包括但不限于如下内容：(一)项目前期准备阶段1.负责向当地政府图纸审核部门提交图纸并获得《施工图设计文件审查合格书》；2.负责向当地消防主管部门申报并获得《建设工程施工图消防审查合格书》；3.负责组织施工总承包单位的招标、工程合同的洽谈与签订及备案；4.负责向城市建设规划管理部门申请建筑规划放线和验线工作；5.负责办理散装水泥和节能墙体材料两项基金交费手续；6.负责将施工图设计报送当地人防办，经审查批准发给《人防工程设计审核批准通知单》或办理相应交费手续。7.负责向当地主管部门申请质量及使用功能和安全监督手续；8.负责办理《施工许可证》；9.负责施工图设计优化工作；10.负责《项目总进度控制计划》的编制工作；11.负责《项目物资采购计划与方案》的编制工作；12.负责审核施工单位提交的《施工组织设计》的审查工作；13.向业主及相关部门提交开工报告；(二)项目施工阶段1.负责施工图纸会审的组织工作；2.负责设计问题协调与跟踪工作；第3页共164页3.负责项目月、周、日进度计划的跟踪、协调工作；4.负责项目资金使用计划的编制，向业主提交资金使用计划申请，提交项目月进度用款报告；5.检查、验收施工单位提供的材料、设备质量及使用功能；6.负责审核施工单位提交的施工质量及使用功能控制计划，并对施工质量及使用功能进行检查、纠正、跟踪、落实；7.负责审核施工单位提交的项目安全控制计划，并对现场安全防护措施进行检查、纠正、跟踪、落实；8.负责审核施工单位提交的项目环境控制计划，并对现场环境卫生情况进行检查、纠正、跟踪、落实；9.负责对专业分包工程的招标、合同谈判和合同签订，并将招投标情况报告和中标合同提交业主备案；10.负责对需要委托人、使用人确认价格或品牌的材料、设备进行招标、合同谈判和合同签订，并将招投标情况报告和中标合同提交业主备案；11.负责向委托人报送工程进度和资金使用情况；12.负责组织并参加项目的分项/分部验收工作；13.组织并参加工程调试和试运行工作；14.组织项目竣工验收工作，编制项目竣工报告，并提交业主和相关政府部门。(三)项目后期管理工作（竣工阶段）1.按照合同约定和各施工单位办理工程结算；2.按照约定交付日期向业主移交工程并提交相关资料，同时在工程缺陷责任期承担相应责任；3.组织总承包单位编制建筑物使用说明书；4.在工程移交前向使用单位提供建筑物、设备的维修与保养培训以及其它岗前培训；5.与施工总包单位签订保修合同，协助作好技术保障及必要的保修工作；6.向城建档案馆移交竣工资料；7.向政府主管部门完成工程竣工备案手续；8.负责组织临建设施的拆除；9.本公司将负责编制完成竣工财务决算报告；10.本公司将配合业主完成项目审计工作。第4页共164页二、项目代建服务内容附表：项目代建服务内容一览表项目阶段项目代建服务具体内容前期准备阶段政府报批收集整理政府报批资料，填写报批申请表格施工图纸报批，获得《施工图设计文件审查合格书》施工图报消防局审批，获得消防批准证明施工图报人防办审批，获得人防工程设计批准通知办理供电局、燃气公司、自来水公司、绿化等市政部门批准盖章办理散装水泥和节能墙体材料基金交费手续；办理质量及使用功能、安全监督手续规划放线、测量定位获得施工许可证投资控制审核概算和施工图预算审核招标文件和合同文件中有关投资的条款审核、分析各投标单位的投标报价定期向使用方提交投资控制报告组织并参加评标及合同谈判材料、设备采购方案制订专业工程分包方案制订施工图优化设计进度控制编制施工总进度规划，并在招标文件中明确工期总目标和阶段目标。审核招标文件和合同文件中有关进度的条款审核、分析各投标单位的进度计划定期向委托方提交进度控制报告组织并参加评标及合同谈判，在合同中明确工期拖延的惩罚措施第5页共164页质量及使用功能管理审查投标人的企业资质，营业执照等在招标文件中明确质量及使用功能目标，明确所需材料、设备供货的质量标准认真评定投标人提供的施工组织设计、质量保证体系以及质量及使用功能保证措施制定严密的合同条款，明确各承包单位的质量责任编制项目质量及使用功能保证计划、管理程序和工作标准安全与文明施工管理在招标文件中明确安全管理目标，明确安全管理责任审查投标人的安全生产资质和安全管理体系评标过程中审查投标人的施工组织设计中相应的安全管理措施、防尘措施、排污措施、垃圾处理方案制订安全管理制度，管理程序合同管理合理划分子项目，明确各子项目的范围确定项目的合同结构策划各子项目的发包方式拟定材料、设备的采购方案，起草采购合同拟定专业分包方案，起草分包合同办理总承包及各专业分包招投标工作，负责施工总承包和专业分包合同编制、谈判和签订；信息沟通与管理招标文件、合同文件、施工文件、来往文件的分类与存档确定设计协调会、生产协调会等的时间，建立例会制度办公网络、各种办公软件的准备与调试当地政策法规的熟悉与了解，和当地政府主管部门建立联系材料设备价格、人工价格、机械设备价格等各种信息的收集、整理与存档组织对投标单位的资格预审组织发放招标文件、组织投标答疑第6页共164页组织与协调组织对投标文件的预审和评标协调与施工现场周边各单位之间的关系组织各种评标会议组织设计工作协调会，保证设计工作进程组织合同谈判风险管理对项目进行风险评价制订风险管理策略在合同采取有利的反索赔方案及风险转移方案制订合理的工程保险投保方案现场管理进行现场的三通一平、清除现场障碍和排水等工作临时设施建设、路口报批、树木伐移等工作联系规划、测量部门进行建筑物测量定位放线，设置实物坐标点及永久性的经纬坐标桩和水平基准点市政配套管线到位情况的落实施工阶段服务内容投资控制编制施工阶段各年度、季度、月资金使用计划并控制其执行工程材料、设备采购招标与比选承包商完成工程量的审核承包商工程进度款审核审核其它付款申请单对设计方案、施工方案进行技术经济比较论证，提出优化方案审核由于设计变更、洽商引起的投资变化审核及处理各项施工索赔中与资金有关的事宜进度控制按照施工总进度计划，制订阶段目标，并按照合同条款和阶段目标的实现情况进行奖罚。审核项目施工各阶段、年、季、月的进度计划，并控制其执行，必要时作调整审核设计、施工单位和材料、设备供货单位提出的进度计划、供货计划，并检查、督促和控制其执行第7页共164页在项目实施过程中，进行进度计划值与实际值的比较，每月、季、年提交各种进度控制报告定期召开施工协调会，解决施工各方存在的问题，保证工程进度质量及使用功能控制审核各单位建筑工程的施工组织设计和专项工程施工方案审核各承包商的质量保证体系是否完善，是否有专职质量负责人按照合同和图纸文件及规范要求检查、验收各种材料设备的质量，严把原材料关建设工程监理单位工作的检查与监督承包商计量器具检查与管理承包商试验室与试验设备的审查与管理参加分部、分项、或隐蔽工程的检查与验收检查督导各单位之间界面的施工或安装的工程质量及使用功能建立严格的检验批、分项、分部工程的质量验收标准和验收程序质量隐患、质量事故的跟踪与检查安全与文明施工管理承包商安全生产管理体系的审查与监督安全防护措施的检查与监督施工中防尘措施、排污措施、垃圾处理方案的落实情况的检查与监督施工中安全隐患、安全事故的跟踪与落实合同管理材料、设备采购的招标与评价，组织合同谈判按照工程进度进行各专业分包的招标与合同谈判进行各类合同的跟踪管理并定期提供合同管理的各种报告处理有关索赔事宜及合同管理中出现的问题信息沟通与管理进行各种工程信息的收集、整理、存档定期提供各类工程项目管理报表第8页共164页建立工程会议制度，记录并整理会议纪要往来文函的收发与整理督促各施工单位整理工程技术资料组织与协调组织施工图纸会审和设计交底工作进行项目内部计划、技术、质量及使用功能、安全和经济责任的交底管理组织、协调参与工程建设各单位之间的关系办理各政府主管部门审批事项风险管理设计变更和工程洽商管理协助处理索赔及反索赔事宜协助处理与保险有关的事宜竣工验收阶段服务内容投资控制编制本阶段资金使用计划，并控制其执行，必要时调整计划进行投资计划值与实际值的比较，提交各种投资控制报告审核本阶段各类付款审核及处理施工综合索赔事宜编制并审核工程决算编制投资控制最终报告进度控制编制本阶段的进度计划，并全程监控，必要时调整提交各种进度控制最终报告质量及使用功能控制组织各专业承包商进行现场排查，制订尾项工程质量及使用功能问题清单，逐项整改组织各承包商制订成品保护方案，成立成品保护小组，作好成品保护全过程参与各系统的调试与验收保证各使用功能的实现组织进行工程的竣工验收、备案工作，并进行移交组织承包商编制工程使用说明书，整理竣工资料第9页共164页组织承包商对使用单位进行建筑物及室内设施维修与保养培训合同管理进行合同的跟踪管理并提供合同管理的各种报告协助业主处理有关工程索赔事宜，并处理合同纠纷与各承包商签订《维修保养合同》与委托方/使用方办理工程移交手续信息管理进行各种工程信息的收集、整理、存档提供各类工程项目管理报表督促项目实施单位整理工程技术资料组织工程技术资料和质量及使用功能保证资料的移交。组织与协调组织、协调参与工程建设各单位之间的关系向各政府主管部门办理各项竣工开办事项其它任务配合进行剩余甲方供应物资的处置配合现场临建的拆除工作配合组织各种仪式及活动工程使用阶段项目管理做好保修阶段的质量保修管理工作做好对业主的回访工作第10页共164页第二章项目代建工作重点和难点分析及应对措施代建制是我国政府投资项目建设管理体制的制度创新，它适应了我国市场经济发展的需要，改变了传统管理方式的非专业化局面，对提高建设项目的管理水平和投资效益发挥了重要作用。这种管理制度的推行能够从源头上遏制腐败，有效的提高建设管理专业化的水平，有效的提高公众资金在政府投资项目中的使用效益，