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深圳華潤中心萬象城華潤集團簡介華潤（集團）有限公司是一家在香港註冊和運營的企業，迄今已有72年的歷史。華潤曾是一家中港兩地頗具影響力的外貿企業，改革開放後，華潤通過一系列實業化投資，逐步發展成為以實業為核心的多元化控股企業集團華潤集團旗下共有18家一級利潤中心，在香港擁有6家上市公司。截至2010年底，集團總資產已達5,420億港幣，營業額2,170億，94%的總資產、93%的營業額來自於內地市場。主營業務主營業務華潤的經營涉及消費品、電力、地產、水泥、燃氣、醫藥、金融等多個領域。其中，華潤的零售和啤酒經營規模全國第一，華潤電力是內地效益最好的獨立發電商，華潤置地是最具實力的綜合性地產發展商。華潤集團簡介企業架構華潤集團的管理架構是以扁平化管理原則為基礎的利潤中心管理模式，劃分原則為：以戰略為導向，劃分戰略業務單元，根據行業發展前景、業務性質、資產重要性設立專業化的一級利潤中心。華潤置地是華潤集團旗下的地產業務旗艦，是中國內地最具實力的綜合型地產開發商之一，從2010年3月8日起香港恒生指數有限公司把華潤置地納入恒生指數成分股，成為香港43只藍籌股之一華潤置地持有物業可為其投資的地產企業產生持續平穩的現金流回報，形成資產上的潛在長期收益，華潤置地持有物業發展了都市綜合體、住宅+五彩城、住宅+歡樂頌三種模式，其中深圳萬象城作為華潤置地持有物業的代表作，是中國內地最具示範效應的都市綜合體華潤中心萬象城萬象城是華潤中心的購物及娛樂中心，集零售、餐飲、娛樂、休閒、文化、康體等諸多元素為一身，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的“一站式”消費中心。華潤中心是集大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔公寓及住宅等功能為一體的大型城市綜合體。作為華潤中心的核心構成萬象城是以時尚、高端為主的購物中心集商務、商業零售、休閒娛樂、餐飲於一體的綜合型商業廣場華潤中心萬象城項目分佈：從2004年華潤第一個萬象城——深圳萬象城開始，經歷了幾年的迅速發展，華潤萬象城已經入駐全國許多城市：深圳、杭州、瀋陽、南寧、成都、合肥、青島、鄭州、重慶萬象城專案主要分佈在經濟發達的省會或中心城市其中，深圳、杭州兩地萬象城購物中心已開業華潤中心萬象城萬象城巡禮18.8萬平米的深圳萬象城是是國內第一個真正的HOPSCA，華潤萬象城系列作品的第一個。深圳萬象城是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能於一體的標誌性商業建築群，幾乎已經成為整個城市的商業代表。深圳華潤中心萬象城——永不落幕的時尚舞臺深圳華潤中心總建築面積55萬平方米，一期專案包括大型現代購物中心“萬象城”、國際標準5A寫字樓“華潤大廈”，已於2004年12月投入使用。二期包括五星級君悅酒店、國際名品商業街、高檔住宅幸福裡，現均已投入使用萬象城巡禮華潤的第二個萬象城夢想放在杭州。在這裡，可以看到一切關於都會生活應有的國際化商業：不僅僅是購物，更多地應該是一種生活。萬象城讓每一個人體驗到不同杭州以往的國際風尚，讓這個秀美的城市，多一份大氣、國際化的可能。杭州華潤中心萬象城——城市精粹所在杭州萬象城位於杭州未來CBD核心區域錢江新城，由華潤集團與香港新鴻基合作開發，集零售、餐飲、娛樂、休閒、辦公、酒店、居住等諸多功能於一體的大規模綜合性的商業建築群，項目占地9.95萬平方米，總建築面積約80萬平方米，杭州萬象城將著力打造杭州真正意義上的“都市綜合體”。萬象城巡禮一期包括近25萬平方米購物中心萬象城、7萬平方米國際5A寫字樓華潤大廈；二期為超五星級君悅酒店、悅府高檔住宅。三期為酒店式公寓，全部工程預計將於2012年底完成瀋陽華潤中心萬象城——塑造生活地標作為華潤集團“都市綜合體”全國複製的第三站，瀋陽萬象城位於瀋陽市重點開發的金廊規劃區的核心位置（遼寧體育館原址），總占地面積約8.05萬平方米，總建築面積近70萬平方米，總投資超過50億港幣。萬象城巡禮成都華潤中心萬象城——掌握一城脈搏成都萬象城地處新城東核心位置——二環路東三段萬年場雙橋子片區，是集高端購物、餐飲、娛樂、休閒、文化、商務等多種功能於一體的大型都市綜合體。一期將建設24.4萬平方米的購物中心，購物中心將引進高檔影院、精品百貨、大型超市、美食餐廳、健身中心等高端商業配套，以前所未有的一站式消費體驗，全方位覆蓋生活的各個角落，為城市注入全新的國際化生活方式。萬象城巡禮青島華潤中心萬象城——城中之城青島華潤中心位於青島市市中心，東靠市政府，南臨香港路，總建築面積過百萬平米，總投資近150億，擬建設成為以萬象城（超大型一站式商業、娛樂、運動、休閒中心）為核心的，包含五星級酒店、服務式公寓、5A級寫字樓和精品住宅的多業態都市綜合體。項目建成後，將成為青島最大、山東最好，在北方地區極具示範效應的綜合體專案，努力為青島新增一處城市名片。萬象城巡禮鄭州華潤中心萬象城——鑄造中原核心商圈總投資50億港幣，建築面積40多萬平方米，已於2010年2月28日正式開工。鄭州萬象城的總體規劃是以集購物中心、5A級超高層酒店、娛樂中心、高檔寫字樓和公寓等多功能為一體的大型城市綜合體，專案一期工程36個月，5年之後全部完工。建成後將全面改善二七商圈的結構，提升鄭州商業整體水準。萬象城巡禮合肥華潤中心萬象城合肥華潤中心位於合肥市政務文化新區中心地帶，北臨天鵝湖與市政務中心隔湖相望，南臨奧體中心，周邊更分佈合肥大劇院、文博苑、廣電中心等重要城市建築。總建築面積約90萬平米，擬建設成為以萬象城為核心的，包含260米超高層寫字樓和超高層高端住宅等多業態都市綜合體。項目已於2010年9月奠基，目標成為輻射全市乃至全省的高端綜合體項目。萬象城巡禮南寧華潤中心萬象城——再續萬象傳奇南寧萬象城，再續萬象傳奇南寧萬象城位於東盟國際商務區的核心區域，華潤中心專案的總體規劃設計已於2009年3月底完成。一期工程包括一座大型購物中心“華潤萬象城”和一座5A甲級寫字樓“華潤大廈”，總建築面積將達到29萬平方米。萬象城巡禮深圳華潤中心萬象城華潤集團在深圳投資開發的“華潤中心”，位於深圳市羅湖金融商務中心區，是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能於一體的大規模、綜合性、現代化、高品質的標誌性商業建築群，總建築面積55萬平方米，總投資逾40億港幣。深圳華潤中心萬象城西方的購物中心一般都位於郊區，因為郊區地價低，用地面積通常也是在城市中心所不能獲得的，此外還得益於家庭轎車的普及化。而在我國大型購物中心的選址，一般必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業發展的新趨勢；二是必須擁有相當數量的中高收入的消費群體；三是交通便利，停車方便商業繁榮人口集中交通便利選址項目選址位置交通華潤中心位於深圳市羅湖區——深圳金融商業核心區域地處深圳市東西貫通的兩條主幹道深南大道和濱河大道之間與地王大廈隔深南大道相望與地鐵一號線大劇院站有地下通道直接相連周邊共有巴士線路30多條距深圳火車站、羅湖口岸約1000米距皇崗口岸約5分鐘車程距深圳寶安國際機場和香港國際機場僅30分鐘車程位於城市金融商業核心區深圳華潤中心萬象城的選址就充分考慮到了超級購物中心地理位置和商圈的重要性項目選址對萬象城選址的研究，可參考其他4個城市的萬象城項目：項目所屬城市位置杭州位於杭州未來CBD核心區域錢江新城瀋陽位於瀋陽市重點開發的金廊規劃區的核心位置（遼寧體育館原址）成都位於新城東核心位置——二環路東三段萬年場雙橋子片區南寧位於東盟國際商務區的核心區域萬象城的選址：城市金融商業中心或未來CBD核心區，城市黃金地段，對位置要求高項目選址華潤重金聘請綜合實力國際排名第三、商業建築設計國際排名第一的RTKL設計師事務所擔綱萬象城專案規劃和建築設計。萬象城零售設計顧問在建築設計一開始就已經介入，避免了購物中心今後使用、出租時的不便整體佈局華潤中心萬象城，這個項目完全拋棄了傳統的規劃模式，將萬象城購物中心作為一個獨立的建築主體進行設計，給予其設計規劃的較大自由空間。一期的“萬象城”和5A甲級寫字樓是兩個相互獨立的主體建築，兩幢建築之間通過空中走廊連接。這種設計方式可以最大限度的給予“萬象城”更為獨立和自由的規劃，完全站在購物的角度進行規劃和設計。在其他城市，萬象城購物中心也都延續這種商業獨立佈局模式國內的早期傳統購物中心普遍都是綜合性建築，商場、酒店、寫字樓規劃為一體整體佈局單獨建築，購物中心上方無常見的住宅塔樓或寫字樓，最大限度的保證了購物空間的靈活性和舒適性。同時可縮短商業的開發週期，利於招商。整體佈局整個購物中心只有一條主動線，無次要通道，所有店面都分佈在動線兩邊，這樣避免了整個商場中死角的出現；內外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流商業動線設計：整體佈局華潤把深圳萬象城的零售概念定義為：“完整及協同的體驗，包括購物、休閒、餐飲及娛樂”、“一個深圳居民及遊客均嚮往及享受的好去處”萬象城的市場定位確定為“中檔偏高”，既不同於以高檔為特色的西武，又不同於一些經營中低檔商品的百貨公司，具有明顯的差異性。定位為“深圳最大、華南最好、中國最具示範效應的超大型室內購物中心”。是深圳商業接軌國際的旗艦之作商業定位商業規劃業態組合萬象城採取主力店＋次主力店＋專門店的門店組合形式商業規劃深圳華潤·萬象城主力店鋪：RéEL時尚生活百貨：第一次進入中國大陸的海外百貨公司。Olé超級市場：華潤萬家第一家新概念超市，以品種繁多的進口食品為特色。嘉禾深圳影城：擁有7個放映廳，包括一個豪華貴賓廳，是目前深圳最大的電影城。冰紛萬象滑冰場：中國第一個商業用途奧林匹克標準真冰滑冰場，下設“冰紛會”滑冰俱樂部。商業規劃擁有6層商用樓面，300多個大小不一、功能各異的獨立店鋪B1L1L2L3Reel百貨、Esprit、停車場Reel百貨、餐飲、華潤超市Reel百貨、NOVO百貨L4Reel百貨，嘉禾影城、Esprit、意粉屋、停車場王子國宴飯店、泰滿冠、美樂匯L5順電、生活本色、嘉禾影城、溜冰場主力店/次主力店所占比例為40％，國際名牌占3％，餐飲占15％，娛樂占20％，精品店占22％杭州華潤萬象城業態比列：商業規劃樓層餐飲生活配套零售主力店B215%3%22%60%B131%2%29%38%L10040%60%L23.5%052%44.5%L36%046.5%47.5%L411%042%47%L527%034%39%L685%15%00小計17.36%1.62%37.33%43.69%17.36%1.62%37.33%43.69%餐饮生活配套零售主力店杭州華潤萬象城業態比列：主力店所占比列43.69%，餐飲占17.36%，零售占37.33%，生活配套占1.62%商業規劃在確定了商業規劃後，必須通過招商和市場推廣這些前期工作來實現購物中心的商業功能招商推廣招商過程中始終圍繞“全新的建築形態、全新的消費環境、全新的業態組合”的理念制定了“先確定主力店，再全面招商”的基本策略提出了“整合推廣策略”推廣策略招商推廣深圳万象城的四家主力店均是经过多方考察并最终敲定的。1.Réel时尚生活百货是首次进入中国内地的百货公司，它的购物环境、商品组合和服务极具个性化；2.香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳七家电影院超过1200个座位；3.华润自营olé超市将采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化；4.“缤纷万象”溜冰场则是中国第一个以休闲为主题的奥运标准真冰滑冰场，同时将成立滑冰学校，在深圳倡导冰上运动。制定了“先确定主力店，再全面招商”的基本策略招商推广根據不同類型的租戶提出的不同需求，為他們提出度身訂做的解決方案；妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱；根據萬象城整體市場定位和業態組合，對進駐租戶提出要求，並協助他們調整、提升和完善他們在萬象城新店的定位、檔次和其他品質在“先確定主力店，再全面招商”的基本策略下：招商推廣只租不售的方式只