海湾生态住宅区可行性研究报告(代项目建议书)

可行性研究报告大理海湾生态住宅区可行性研究报告（代项目建议书）昆明刘家骏建设工程项目管理咨询有限公司滇西办事处泰宇集团大理泰宇房地产开发有限责任公司二00六年四月大理15922196678592可行性研究报告（代项目建议书）编写人员负责人：杨正贵经济学专家参加人：丁榆生高级规划师国家注册规划师杨中雄高级工程师杨凤鸣工程师许连军工程师杜德胜高级工程师国家一级建造师张文鼎项目投资咨询策划专家寸浩森项目市场营销部经理大理15922196678593目录一、项目背景与建设必要性1、项目背景2、项目建设必要性二、项目概述1、项目基本情况2、项目性质3、项目开发单位4、规划的指导思想和开发理念5、用地及主要经济指标6、生态住宅区设计原则和方案三、投资估算、资金筹措与投资计划1、总投资额2、资金筹措3、投资计划四、项目资源与建设条件1、项目用地分析2、施工期间交通、水、电供应3、建筑材料的采供：五、项目实施方案和进度安排1、项目实施方案2、项目实施的组织计划大理159221966785943、项目实施的进度安排六、市场分析与销售计划1、大理市场基础与消费状况2、大理市住宅需求预测3、售价分析4、销售对象5、销售计划七、投资效益与财务分析1、社会效益2、环境效益3、经济效益与财务分析八、环境保护措施1、可能形成的污染因素2、保护和治理措施：九、综合评价与结论附件：1、用地规划地界平面图2、项目概念性规划平面图3、公司营业执照、法人代码证、税务登记证4、法人代码证5、税务登记证大理15922196678595大理海湾生态住宅区可行性研究报告（代项目建议书）一、项目背景与建设必要性1、项目背景按照规划，大理市城市性质确定为：滇西经济区的中心城市，大理白族自治州州府所在地，国家级历史文化名城和与国际接轨的风景旅游城市，大理市作为滇西地区交通枢纽，滇西商贸旅游中心，滇西经济区的中心城市。为使大理成为最适宜天下人居住和投资创业的城市，城市人口向50万人发展；城区面积将达到35平方公里，大理市住宅市场仍在不断产生新的需求。无论通过何种途径增加，城市的发展都需要相应的配套建设和住房。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，大理市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。所以，这部分新产生的需求就为我们海湾生态住宅区的项目开发建设提供了一定的市场。2、项目建设必要性（1）住宅建设在大理城市建设中具有重要意义。居住是人们生存活动的重要条件，住宅是人们满足居住条件的物质基础，安居才能乐业。城市经济发展、人民生活水平提高，反映在城市面貌的变化上，其中最直接地反映在城市居民住宅的变化上。城市越发达，居民住宅建设要求越高。无论是新兴城市的建设还是老城大理15922196678596市的改造，住宅都需同步规划建设。大理市政府对城市建设长远规划发展中的住宅建设问题十分重视，该项目是充分合理利用荒山荒进行开发建设，对生态住宅建设用地提供了必要的用地保证。建设海湾生态住宅区符合大理市大力发展旅游、居住产业的要求，符合云南省委、省政府提出的把大理建设成为“山水园林大城市,风花雪月大花园”，使大理成为最适宜天下人居住和投资创业的城市的要求，符合省长办公会和州、市党委政府开发海东的战略思路。（2）本生态住宅区建设项目位于海东镇下和村龙沟箐，已纳入大理市建设规划，主要为大理州、市的政府机关、企事业单位人员和外来创业人士、经营者提供生态居住条件，是成规模的生态住宅生态住宅区。（3）海湾生态住宅区项目的建设，将带来社会、环境、经济方面的效益。一是通过该项目建设，可对大理市投资起到一定的推动和促进作用，提升该区人气，吸引外来资金投入开发建设；二是该项目建设，给大理营造高质量的人居环境和美丽的家园，同时也将促进周围的环境条件得到很大改善；三是该项目的实施将给国家带来税费和财政收入，也给企业带来一定经济收益，解决部分就业安排，对社会、对国家、对企业都是非常有益的。二、项目概述1、项目基本情况大理15922196678597项目名称:大理海湾生态住宅区（暂定名）项目地址：大理海东镇下和村龙沟箐建设规模与投资：项目总用地面积：320001.6㎡，480亩净用地面积：219048.4㎡，328.6亩总建筑面积：107470㎡总居住户数：332户总投资：20632万元，其中：土地投资2450万元，建筑工程投资10209万元，基础设施建设费4269万元，不可预见费500万元。建设周期：3年2、项目性质把大理建设成为“山水园林大城市,风花雪月大花园”，最适宜天下人居住和投资创业的城市的重点配套工程——海湾生态住宅区。3、项目开发单位泰宇集团大理泰宇房地产开发有限责任公司泰宇集团是以房地产开发为龙头，以整合社会优势人才、资金和物资等资源为基础，集房地产开发、房产营销、建筑设计、施工、监理等为一体，实行多元化经营的企业集团。集团核心企业为大理泰宇房地产开发有限责任公司、大理市第一建设工程有限责任公司、大理生源水务工程有限责任公司、漾濞县苍山西坡大花园生态发展有限责任公司、昆明刘家骏建设大理15922196678598工程项目管理咨询有限公司滇西办事处、云南监协监理咨询有限责任公司大理项目部等6个法人实体。集团可在滇西地区同时开展房地产开发、房产营销、投资咨询策划、可行性研究、建筑设计、工程施工、旅游服务等多个门类业务。集团是顺应大理市“十一·五”规划：把大理市建设成为滇西经济区中心城市，建设成为最适宜天下人居住和投资创业的城市，将城市人口发展到50万人，城区建设面积达到35平方公里这一目标而建立，是响应州、市政府鼓励发展旅游业、居住业优势产业而建立。集团坚持“高瞻远瞩、至诚至信”的经营理念，追求合作共赢和共同的成功，集团的建立和发展正是源于社会各界的信任、关爱和支持。泰宇集团的领导团队：杨正贵：经济学专家。曾任大理市轻工局局长、党委书记；大理市计委主任、党组书记；大理市人大常务副主任、党组副书记；大理锦兴股份有限公司董事长、总经理；中外合资大理永昌祥房地产开发有限公司外方代表、常务副董事长，是泰宇集团的发起人和组织者。现任泰宇集团总裁。杨中雄：高级工程师。昆明刘家骏建设工程项目管理咨询有限公司滇西办事处主任、云南监协监理询有限责任公司大理项目部经理。曾任大理市设计院院长；大理市建委副主任，大理市建设局党委书记、副局长、总工程师；大理市供排水公司董事长、总经理；中外合资大理永昌祥房地产开发有限公司总经理、总工程师。现任泰宇集团常务副总裁，杨凤鸣：工程师。大理市第一建设工程有限责任公司董事长、总经理。大理市第一建设工程有限责任公司目前年产值逾亿元人民币，近期建设的标志性工程有大理崇圣寺大雄宝殿，大理风花大理15922196678599雪月大酒店、澳霖广场等。现任泰宇集团副总裁，许连军：工程师。大理生源水务工程有限责任公司董事长、总经理。现任泰宇集团副总裁，丁榆生：高级规划师，国家注册规划师。曾任下关市副市长，下关市人大副主任，大理市建设局总工程师，中外合资大理永昌祥房地产开发有限公司总工程师。现任泰宇集团总工程师。杜德胜：高级工程师，国家一级建造师。大理市第一建设工程有限责任公司副总经理。现任泰宇集团副总工程师。大理泰宇房地产开发有限责任公司成立于2003年7月，为泰宇集团的核心企业，已完成房地产开发面积6万多平方，开发的项目有“兴泰小区”，“同心苑”和丽江“中泰苑”等。公司拥有工程、经济、会计、统计职称人员161人，其中工程系列有122人（高中级职称34人）；持证上岗施工员50人，安全员10人，质量检查员12人，预算员23人，技师22人，达到符合部级企业资质标准要求。目前，公司注册资本金已增加到1000万元人民币，年开发建设能力可达10万平方米。4、规划指导思想和开发理念规划指导思想：面向二十一世纪人们对高品质、多功能、新理念、生态型住宅的需求，建设山水相映、充满绿色与阳光的花园式高尚海滨住宅生态住宅区。“全景式观海建筑纯生态住宅区”是其项目定位。规划方案将围绕提供居民良好居住体验这个核心，充分考虑人的生活需要、交流需要、文化需要、健康需要，配置完备便捷的生活配套，倡大理159221966785910导邻里交流的场所精神，营造良好的文化氛围，提供人性化的服务，从实际意义上实现了理想家园的生活意境，达到人对生活的自然向往和回归。海湾生态住宅区创新的开发理念：（1）以人为本，尊重自然海湾生态住宅区的规划设计，贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续性发展”的思想，以建设生态型居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理、功能齐备、交通便利、环境优美、智能化的高品质现代住宅区。规划布局从实际出发，根据城市总体规划与设计要求，着眼海东自然风景和洱海自然生态的保护，在道路、居住组团、住宅单位结合地形进行设计，力求使生态住宅区融于山水优美的自然环境之中，达到以人为本，人与自然和谐融洽。（2）生态先行，保护原始生态系统。海湾生态住宅区的规划充分考虑保护原生态及生态景观。首先，保护原生态系统，使地形、溪流、植被等都有其连续性。其次，对周边的生态环境尽量不破坏，而对所开发区内的环境尽量加强绿化，做到区内区外浑然一体。第三，对人为的破坏进行再恢复设计，使之为大自然增添美色。第四，不破坏山峰线，保持大自然的美姿，尽量按山地等高线设计，既使建筑高低错落有致，又尽量保持原来地貌。大理159221966785911海湾生态住宅区在开发过程中强调选择地形、保护地貌，通过艺术的眼光，因地制宜、种植相适应的建筑，营造出具有诗意的栖居之地。（3）景观先行，做到人工与自然和谐。园林设计与景观设计是两个不同的概念，景观设计在我国还比较陌生。在海湾生态住宅区的开发中，我们提出了“先造景观，后盖房子”的建设思想。在景观设计的中提出“园林与自然和谐，景观与文化交融”的设计理念，注重回归自然，以构筑一幅阳光、清风、绿意与蓝天的美景，追求一种“天人合一”的意境，留下的将是“人在画中居，画作‘长卷’观”并与山河同存的建筑。（4）人·自然·建筑的完美融合。海湾生态住宅区讲究以人·建筑·环境的完美融合作为设计理念，以人的生活及生活感受为设计主线，以简约的形式、细腻的细节、灵活丰富的空间，给人予强大的冲击力，环境设计上更是以亲近自然，以人为本，体现人文关怀。为客户描绘了一种独具魅力的生活方式，通过营造出的临水而居的高尚生活社区，带给准业主的将是一种全新的生活品质。作为未来城市标志性建筑，让拥有者充分感受到对生活的享受，成功与自我的实现...海湾生态住宅区建筑形态讲究的是通过对地块山形地貌的理解，找到最佳的人与自然和建筑完美融合构思方案。一是减少接地，尽量保持地表的原有地形和植被，有效地保护地貌，避免较多土方工程建筑内部形成不同标高底面；二是不定基大理159221966785912面，合理利用地形高差和山体形态，沿等高线随山体布局设计，形成收放自如、起伏跌宕的气势；三是山与建筑共融，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错，既丰富了住宅的立面造型，又避免了对自然山体的破坏，形成与山体形态相协调的建筑风格。（5）遵循国际文明居住标准。海湾生态住宅区，一切遵循“国际文明居住标准”，最大可能的保留了现有的生态环境，让建筑与自然和谐融合。“全景式观海建筑，纯生态别墅”是住宅区的项目定位，其设计理念、环保指标、人居文化必将领航于大理海东片区的住宅产业开发。5、用地及主要经济指标（1）海湾生态住宅区用地平衡表项目占地面积（亩）占地比率（%）总用地475.8100净用地328.670其中:建筑用地6413.6山坡面积146.330.8道路、绿化用地265.555.6（2）生态住宅区技术经济指标居住总户数332户居住总人数1660人总建筑面积107470M2建筑密度13.36%容积率0.34绿地率63%大理159221966785913住宅层数局部3层6、生态住宅区设计原则和方案（1）设计原则：以人为本，追求舒适的人居环境。具有前瞻性，使用新材料、新技术，引入新理念，