2009湛江市场调查报告1551364366

湛江市场调查报告2009年11月Part1湛江市概况湛江市，旧称广州湾，是一个富有亚热带风光的美丽海港城市，1984年被国务院定为我国首批对外开放的十四个沿海城市之一。现辖雷州、廉江、吴川三个县级市和徐闻、遂溪两个县以及赤坎、霞山、坡头、麻章四个区，有一个国家级经济技术开发区和5省级开发试验区。全市有105个乡镇、21个街道办事处、1618个村民委员会。全市总面积12470多平方公里，总人口700.71万人。1、行政划分：四区+五县+经济开发区廉江湛江徐闻吴川湛江市是粤西和北部湾经济圈的经济中心。大西南出海通道的物流中心。广东省西部和北部湾地区的交通中心。湛江东临南海，西靠北部湾，南出太平洋，是亚太经济圈中重要的战略位置。2、经济地位：区域优势明显北部湾经济圈粤西经济圈湛江海上物流中心双经济圈核心广东西部交通中心3、总体经济规模不够大，人均GDP低于全省平均水平08年GDP数据：1050亿元，比上年增长10.1%，省内排名第9，全国排名第75;08年人均GDP数据：15300元，比上年增长9%;人均GDP相当于广州市的18.9%。2008年人均GDP比较图3758862644812338980072975153000100002000030000400005000060000700008000090000100000广东省珠三角广州深圳佛山湛江。数据来源：湛江统计局，下同4、工业占主导，农业为全省第一，凭借港口优势，出口业务不断扩展第一产业(农业)08年GDP：235亿元，比上年增长5.2%，占整个GDP的22.4%第二产业(工业)08年GDP：500亿元，比上年增长10.3%，占整个GDP47.6%第三产业(服务业)08年GDP：315亿元，比上年增长13%占整个GDP30%2008年湛江市外贸进出口总额为33.2亿美元，与上年相比（下同）增长29.3%，其中进口16.9亿美元，增长52.2%，出口16.3亿美元，增长11.7%。分析：从数据看出湛江的第一产业生产值虽为全省第一，但在产业该转移的大势下，第一产业在国民生产总值中的比例逐步减少，第二产业及第三产业的生产值已经大大超越前者，另外，湛江在充分利用港口的优势不断扩展进出口业务，为湛江带来客观的经济收益。08年湛江GDP数据百分比第一产业22%第二产业48%第三产业30%5、第二产业行业分布从工业企业的产品产量增长值可以看到，年增长率在10%以上的为石油加工业、石油和天然气开采业、电气机械及器材制造业、化学原料及化学制品制造业等，上述行业已成为工业发展的主要推动力。产品名称单位绝对数比上年增长％天然原油万吨342.7847.7天然气亿立方米53.3514.4配混合饲料万吨146.961.1食用植物油万吨23.35-60.4成品糖万吨106.84-10.5卷烟亿支132.502.7人造板万平方米58.2427.3家具万件284.63-17.3机制纸及纸板万吨13.224.8原油加工量万吨450.534.3汽油万吨83.8411.4柴油万吨210.399.2燃料油万吨105.4910.4液化石油气万吨16.2012.8农用化肥万吨28.68158.9日用玻璃制品万吨3.1110.5交流电动机万瓩8.21-9.2变压器万千伏安16.9885.6电饭煲万个5478.924.6灯具照明装置万台(套)453.14-14.9发电量亿千瓦小时71.28-12.1供电量亿千瓦小时51.037.8据湛江统计局数据，第二生产力主要行业是海洋石油与天然气开采、制糖、电力生产、建材、食品、医疗、机械仪表、化工等。其全年产值已超过1000亿元，占全市规模以上工业总产值的90％以上。6、总体规划布局：“提升核心，西扩东拓，北推南进”“提升核心”：主城建设区调整完善，提升中心城市功能。湛江经济技术开发区内存在大量的尚未建设的用地，且处于城市建设用地的核心地段，近中期内通过进一步开发未建设区，调整优化用地功能结构，重点加强区域性中心城市功能配套。“西扩东拓”：西部麻章城区、临港工业园区已有一定基础，且用地条件较好，有利于与现有基础设施的衔接，规划建设的重大基础设施基本都从建成区西部穿过，对麻章城区、临港工业园区及湛江经济技术开发区的扩展有极大的拉动作用。海湾东部坡头有大型国有企业南海西部石油公司，随着海湾大桥的建设，军港基地的扩建，坡头区将会出现较快的发展势头。“北推南进”：城市北部已具有相当的建设基础，同时，赤坎老城区压力有待疏解，这使城市北翼的空间开发具有充实的必要性与可行性；南翼东海岛结合湛江深水港的开发，建设港口工业及物流园区，同时发展海岛旅游，潜力很大。核心提升核心，西扩东拓，北推南进6、总体规划布局：建设宜居海湾城市三步一公园五步一绿地——将湛江建设成宜居海湾城市。“建设百姓城市、打造绿色家园”为目标，坚持“生态优先、绿地优先”城市规划建设理念，走“以人为本、绿化惠民”的生态园林建设之路，基本形成了以金沙湾观海长廊、中澳友谊花园、金海岸观海长廊为主的西海岸生态绿廊景观；以南桥公园、北桥公园、海田公园为主的赤坎滨河绿轴生态景观；以南国热带花园、绿塘河湿地公园、霞湖公园为主的城市绿心园；以三岭山公园、东坡荔园为主的城市郊外生态公园；以“三纵五横”为主干道的绿色景观线以及散布于小街小巷中的各类小绿地、小游园等，构建了“点、线、面”相结合的城市绿色网络。宜居海湾城市6、总体规划布局：主干道改造工程的开展道路建设：主要为新建坡头奋勇大道，连接坡头区和海湾大桥路段；新建新湖大道，连接建设路和疏港大道路段；新建疏港公路二期，连接港务局大门和疏港大道一期。扩建北站路和站前路。所谓路通财通，为城市打开经济命脉。主要道路进行改造湛江港是我国西南沿海港口群唯一的亿吨大港，进一步确定了大西南出海主通道的优势和地位，标志着湛江港正以跨越发展的姿态向区域性航运中心和物流中心奋进。钢铁、石化两个“巨无霸”型工业项目落户东海岛。广州与湛江未来将通过“钢铁+石化产业基地”的模式,联合打造粤西产业。海湾大桥二期动工，打通湛江“任督二脉”--------霞山与雷州，对改善湛江市交通环境、提升城市竞争力、推进湛江市工业化进程具有十分重大的意义。7、未来发展前景小结：湛江处于粤西和北部湾经济圈的经济中心，地理位置优势明显，交通便利；城市整体经济总量较低，但经济发展增速相对较快；城镇人均可支配收入较低，人民总体消费水平中等偏下；产业主力由第一产业向第二产业转移，出口业务不断扩展；未来沿海港口的发展，标志着航运、物流的发展；钢铁、石化两大型工业项目的落户，以及海湾大桥的开通，多个大型项目相继落户湛江，湛江作为粤西经济的中心地位更加明显加强。Part2湛江房地产概况1、本地房地产发展迅速，本地发展商占据主要市场，整体开发水平不逊色于一线城市湛江市华信房地产开发有限公司----城市假日湛江市广恒房地产开发有限公司----君临海岸广州航道局有限公司湛江房地产开发部----滨海园湛江万象房地产开发有限公司----金沙湾湛江市锦绣华景房地产有限公司----锦绣华景2、城镇居民人均可支配收入偏低，消费力偏弱近五年湛江城镇居民人均可支配收入891996521045011389123610200040006000800010000120001400020042005200620072008分析：从数据看出湛江城镇居民人均收入水平偏低，但从04年的743元/月，到06年的871元/月，再到08年的1030元/月，人均可支配收入均有稳步增长。（单位：元/年）3、市区一手住宅均价稳步增长住宅销售均价3233345638323866399739614583050010001500200025003000350040004500500008年第一季08年第二季08年第三季08年第四季09年第一季09年第二季09年第三季分析：从数据看出，从08年至今，湛江房地产的均价一直处于稳步增长的状态，09年第三季比08年第一季时已有42%的增长。（数据来源：湛江房管局）4、08年供过于求，09年销售势头旺盛4.9114.232817.5113.387.6958.0810.117.8711.967.419.3723.9723.7701020304050607008年第一季08年第二季08年第三季08年第四季09年第一季09年第二季09年第三季住宅批准预售面积住宅销售面积（单位：万平方）分析：从图上据看出，08年房地产市场总体为供应量大于需求量的态势，但从09年开始，由于总体经济回暖，变为需求量大于供应量，从09年第二季开始销售面积维持在较高的水平；由于市场活跃，房价节节上升，导致第三季度再度出现供过于求的局面。（数据来源：湛江房管局）08年09年头三季度住宅预售面积64.65万平方79.15万平方住宅销售面积37.35万平方57.11万平方比例56%72%5、二手住宅成交量有所起伏，但价格稳步上升二手住宅季度均价及销售面积比较12851514133115081809171420647.8910.369.898.475.912.9911.570500100015002000250008年第一季08年第二季08年第三季08年第四季09年第一季09年第二季09年第三季02468101214住宅销售均价住宅销售面积分析：数据显示湛江二手住宅均价从08年开始震荡走高，销售面积除09年第一季度较低外，其余均保持平稳，整体成交价格稳步上扬。Part3湛江房地产区域分析湛江房地产项目主要分布区域湛江市分为四区五县一开发区，目前的一手楼盘主要集中在三大区域：赤坎、霞山以及开发区。随着近年多项省市优势发展政策扶持的利好消息刺激下，湛江市的房地产进入了高速发展的快车道，各区域房地产也根据自身不同的需求呈现出不同面貌，形成了赤坎区、霞山区及开发区三大板块湛江房地产的发展主要集中在三大板块板块一：赤坎区板块二：霞山区板块三：开发区湛江房地产主要集中在以下三大板块：中心商务城区——赤坎区行政、商业中心——霞山区新城未来新核心区——开发区三大房地产板块分布开发区开发区赤坎区——中心商务城区板块特色：传统老区、现代新城该区域是湛江传统的老城区，配套齐全、生活便捷，随着观海北路一带会展中心、体育中心、图书馆等众多行政单位的投入使用及民大海景酒店及金沙湾广场等众多五星设施的即将落成以及君临海岸、金沙湾、观海一号等众多名优楼盘的相继开盘，赤坎区成为湛江的中央商务区已经指日可待。赤坎区——中心商务城区——传统老区赤坎区海滨大道以西是湛江传统的老城区，配套齐全、生活便捷，其中好又多超市、湛江区首家沃尔玛超市等均落户于此。但由于景观及资源所限，该片区较少有一手商品房，现阶段该片区可售一手商品房处于真空阶段。传统老区赤坎区——中心商务城区——现代新城赤坎区海滨大道以东区域，随着观海北路一带会展中心、体育中心、图书馆等众多行政单位的投入使用及民大海景酒店及金沙湾广场等众多五星设施的即将落成，以及君临海岸、金沙湾、观海一号等众多名优楼盘的相继开盘，使赤坎区东部城市豪宅社区群的聚居地，成为湛江的中央商务区已经指日可待。现代新区项目名称规模户型比例销售价格销售情况金沙湾新城占地29万㎡，总建36万㎡总货量720套一房60套占总量8％两房60套占总量8％三房180套占总量25％四房180套占总量25％五房240套占总量33％5500元/㎡（毛坯）余货为5期少量四房、五房单位滨海园占地5.5万㎡，总建18万㎡总货量780套两房80套占总量10％三房420套占总量55％四房120套占总量15％五房160套占总量20％6000元/㎡（毛坯）小户型基本售罄，余货基本为四房以上单位君临海岸占地8万㎡，总建26万㎡总货量600套两房30套，占总量5％三房210套占总量35％四房270套占总量45％五房90套占总量15％8000元/㎡（毛坯）售出近9成，余货基本以四房以上单位为主荣基翠堤湾占地3.7万㎡，总建12.5万㎡总货量676户一房28套占总量4％两房28套