2009龙湖地产与万科地产产品分析报告

“全心全意全为您”的物业服务精细化万科欢快明亮的展示区井盖上的LOGO，冰箱上的留言生活氛围的营造花盛香醍花盛香醍滟澜山香醍漫步精细化的绿化理念龙湖：精致景观返回物业龙湖物业，秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，进而形成美誉度万科物业，以“全心全意全为您”的服务理念，使万科具有很高的客户忠诚度，保持在行业内的领先地位返回他山之石万科、龙湖策划部09年1月关于北京万科、北京龙湖北京万科公司历史：北京万科企业有限公司成立于1987年，是万科集团的全资子公司；2006年1月，万科集团受让朝阳开发公司下属企业朝万中心60%的股权，双方组建北京市朝阳万科房地产开发有限公司。公司业绩开发规模：截至2008年12月，北京万科累计开发项目13个，累计开发面积超过280万平米地块位置取得时间取得方式土地价格（元）地块面积（万平方米）建面（万平方米）楼面地价（元/平方米）项目名称顺义后沙峪镇1993年协议出让__27万28万__万科城市花园亚运村1998年协议出让__11.2336__万科星园朝阳豆各庄乡2001年协议出让__25万28.6万__万科青青家园海淀区天秀路2003年协议出让__9.8万10.6万__万科西山庭院丰台区小屯路2005.5.20摘牌3.36亿4.3万11.5万3600万科紫台顺义望泉寺地块2005.12.8招标2.75亿18万23万1200万科四季花城六里屯17号楼2006.1.18该地块原属朝开__1.4万6.5万__万科东第石佛营三期2006.1.18该地块原属朝开__1.25万2万__万科金阳国际公寓朝阳公园南侧2006.1.18该地块原属朝开__3.8万9.6万__万科公园5号万恒家园二期2006.4.25招标16.6亿21.47万41.65万3986万科假日风景丰台区宋庄路2007.7.19招标5.9亿7.78万18.4万3207万科红狮昌平区科技园区2007.8与金隅合作07年2月金隅招标7.65亿20万53.5万1443金隅万科城西大望路27号地2007.10.25招标17亿8.15万14.9万11409万科金色诚品万科取地2项目名称万科公园五号万科假日风景万科紫台万科东第金隅万科城万科四季花城万科金阳公寓万科红狮项目(限价房)万科金色城品地理位置朝阳公园南西长安街玉泉路口丰台区岳各庄朝阳公园南昌平区南环路顺义区顺西路朝阳区石佛营东里丰台区东铁匠营朝阳区西大望路建筑规模（万平米）9.63011.56.561.4519220.714.93容积率2.51.932.53.562.91.461.383——开盘时间2008-10-182007-3-262007-5-122006-9-92008-6-152008-3-222007-6-232008-3-12009开盘价格(元/平米)250009000100001600085005000170006200——在售价格(元/平米)26000元14000（三期紫苑）————75007100——————收盘价格(元/平米)————2100023000————200006200——北京龙湖北京龙湖地产成立于2002年12月，隶属于龙湖集团，2007年，龙湖入京后首轮推出的龙湖·滟澜山别墅、龙湖·香醍漫步别墅、龙湖·香醍别苑相继得到市场认可龙湖业绩08年有7个项目在开发，总规模在200万平米左右时间地块位置规划用途土地面积(万平方米)建筑面积(万平方米)交易方式成交价（万元）楼面地价（元/平方米）开发项目2005.3.24顺义东风商场住宅、商业、办公约14万约38一级开发暂定“名城天街购物中心”2005.12.22顺义区后沙峪镇住宅及配套24.2911挂牌704006400滟澜山2006.4.24海淀区西苑居住及商业15.3813.22挂牌90022.946810颐和原著2006.12.26顺义区牛栏山镇居住31.6415.15招标289001908香醍漫步、香醍别苑2007.10.15通州区半壁店住宅兼容商业服务业27.3668.4招标1480002164大方居（两限）、花盛香醍2007.12.19海淀区中关村甲3号F1多功能（包括2500平方米公交场站用地）、消防站5.6617.81招标20600011573唐宁ONE2008.1.14通州区梨园镇住宅、商业服务业7.3112.19招标700005740蔚蓝香醍龙湖取地2789名城天街项目名称龙湖滟澜山龙湖香醍漫步龙湖香醍别苑龙湖花盛香醍龙湖大方居（两限房）龙湖蔚澜香醍龙湖唐宁ONE龙湖颐和原著名城天街购物中心地理位置顺义区后沙峪顺义新城2008水上运动场馆西侧通州区梨园镇通州区九棵树西路海淀区中关村甲3号海淀区西苑顺义区仁和建筑规模(万平米)1115.1568.412.217.813.2238容积率0.670.92.52.23.81.35开盘时间2007.92007.92007.1112008.52008未定2008.12.62008.8未定预期价格4800开盘价格2600017000980014000-未定3000045000现状价格32000100008000-3300050000收盘价格17000他山之石，可以攻玉土地产品溢价融资一、土地万科地块位置时间取得方式建面（万平方米）楼面地价（元/平米）项目名称丰台区小屯路2005.5.20摘牌11.5万3600万科紫台顺义望泉寺地块2005.12.8招标23万1200万科四季花城六里屯2006.1.18该地块原属朝开6.5万__万科东第石佛营三期2006.1.18该地块原属朝开2万__万科金阳国际公寓朝阳公园2006.1.18该地块原属朝开9.6万__万科公园5号万恒家园二期2006.4.25招标41.65万3986万科假日风景丰台区宋庄路2007.7.19招标18.4万3207万科红狮昌平区科技园区2007.8与金隅合作07年2月金隅招标53.5万1443金隅万科城西大望路27号地2007.10.25招标14.9万11409万科金色诚品长期合作关系：万科与中粮地产在深圳、广州、北京合作开发多个项目万科与凯德置地签署长期合作协议，由凯德置地负责万科所开发项目的商业部分合作拿地：与金隅合作开发昌平项目收购朝阳开发下属公司朝万中心股份成立朝阳万科取得土地高价地计提存货减值准备西大望路地块在08年三季报中已计提减值准备1.2亿元万科龙湖在公开的土地交易市场以招拍挂的形式获取高价土地地块位置建筑面积(万平方米)交易方式楼面地价（元/平米）开发项目顺义区后沙峪镇11挂牌6400滟澜山海淀区西苑13.22挂牌6810颐和原著海淀区中关村甲3号17.81招标11573唐宁ONE通州区梨园镇12.19招标5740蔚蓝香醍公开市场竞争拿地代价高昂合作方式拿地相对能够规避公开的土地市场的激烈竞争采取多种合作方式与政府合作与有政府北京的公司合作与有土地储备的公司合作借鉴二、产品万科以美国帕尔迪公司为标杆，追求工厂化的住宅生产核心理念：用20%的精力做80%的产品，用80%的精力做20%的产品用20%的精力做80%的产品：用少量的精力将已经成熟的经过市场检验的原创的经典产品大量地克隆,快速开发项目,尽可能多的占有市场份额,赢得商业化效益用80%的精力做20%的产品：用大量的精力进行新产品研发,引领市场潮流,确保万科行业领头羊的地位万科产品标准化提出背景通过标准化的运作使项目从拿地到销售,由通常需要2年左右的时间，缩短至一年半的时间“像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题建立原创经典品牌根据各地区不同的气候特征、市场情况开发适应性产品,积累大量的经过市场检验的万科原创的经典产品逐渐形成产品系列城市非中心项目：万科假日风景、万科紫台城郊项目：万科四季花城、万科城市花园城市中心项目：万科金阳国际公寓自然人文系列项目：万科西山庭院万科项目图纸标准化包括4个部分:总图装置标准化、户型标准化、构配件标准化、住宅性能标准化以户型标准化为例：万科针对集团项目中占总数79.1%,面积在80－150平米，低、多层户型进行定性，形成标准万科特征单体户型楼型由万科提供,设计公司充当描图的作用，创新体现在针对不同地区的市场产品理念,不同地段的规划、环境景观的设计对细节充分重视规划、建筑单体、环境景观设计方面,标准图纸的细节表达十分到位墙面铺装、栏杆、等的大样设计,室内插座的布置、道路的路牙设计、人行道设计、泊车、停车位设计等都有十分充分的人性化的细节考虑万科万科北方工业化研发基地，逐步推进住宅产业化2007年10月建立了万科北方工业化研发基地———榆构万科住宅产业化研发中心工业生产方式建造住宅，提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量、降低成本、降低物耗细分市场客户需求，进行产品定型，进而实现工厂预制、现场装配的住宅生产方式，最终形成产业化全面家居解决方案龙湖以万科为榜样，讲求产品模块标准化，产品组合灵活化的原则基础东西标准化，产品根据实际情况变化使用标准的模块组合出不同的产品建立在标准化基础上相对灵活的产品开发战略，提供统一又具个性化的产品北京龙湖产品系列别墅系列：滟澜山、香醍漫步、香醍别苑洋房系列：颐和原著、花盛香醍城市高层系列：唐宁ONE龙湖龙湖内部有自己的一套成熟产品库，龙湖称之为标杆项目项目90%采用标准化产品，10%自行创新全集团售楼处只有5种标准，风格、立面等方面不允许随意改变，实现快速复制标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制花盛香醍售楼处香醍漫步售楼处香醍漫步连排别墅滟澜山连排别墅标准化产品缩短项目运作周期标准化产品及成熟的运作模式使项目能够实现快速复制，迅速的投入开发建设、销售，从而缩短整个项目的运作周期，加快回款，实现循环开发项目运作周期缩短，降低财务费用万科龙湖项目中粮假日风景花盛香醍唐宁ONE拿地时间2006.42007.102007.12开盘时间2007.52008.92008.12万科、龙湖从取得土地到开盘销售，其周期在12个月左右借鉴部品的标准化有利于大规模采购，从而降低采购成本；产品标准化有利于提高品质，降低成本，加快进度逐步建设产品标准化•全面整合公司已有的项目积累，挖掘产品内涵，提炼产品•加大市场调研工作，准确找到市场切入点；•开展针对建筑材料、部品、构造等方面的研发工作；三、溢价万科在售项目与同区域项目价格差保持在10%左右万科品牌在市场上极具影响力，成为区域市场风向标，周边项目采取跟随策略，以万科项目为目标进行价格和销售策略调整万科项目万科公园五号25000金隅万科城7500万科四季花城7100周边在售项目价格（元/平米）阳光上东21000书香名邸7000顺义新城第一区6300——尚城6000金汉绿港二期6800万科万科项目投资估算万科紫台楼面地价为3600元/平方米，按经验估算单方面积土地成本取45%，初步估算，万科紫台单位成本8000元/平米左右项目销售价格14000元/平米，每平米销售利润6000元/平米左右，预计毛利润率75%左右万科中粮假日风景楼面地价3986元/平方米。按经验估算单方面积土地成本取45%，初步估算，万科中粮假日风景估算单位成本8800元/平米左右项目销售价格14000元/平米，每平米销售利润5200元/平米左右，预计毛利润率60%左右万科通过溢价销售，保持着较高的利润率，实现较高的投资回报万科龙湖项目销售价格普遍高于区域同档次楼盘20％以上，甚至高达50％预期利润大幅增长，把一个项目卖成2个，甚至达到3个同样项目所能创造的利润龙湖龙湖：高溢价，高利润龙湖项目龙湖滟澜山32000龙湖香醍漫步17000龙湖香醍别苑10000龙湖唐宁ONE30000周边在售项目价格（元/平米）龙湾25000纳帕尔湾16000，富力湾13000东香庭6300大通成府公馆24500土