别墅产品研究

-墅以“类”聚2010-01上海鉴略地产顾问机构——类别墅产品研究报告常规定义概念阐述营销属性精神属性类别墅是别墅产品的延伸，其强调与别墅同样优美的环境、丰富的生活空间以及居住的高舒适度，相对单价和总价相对较低，适应客群更广泛。类别墅是具有鲜明个性的一种准高端产品，提倡居住生活为首要元素，通过创造别墅级的社区氛围、更为注重邻里空间的沟通性以及更经济的特性，成为更为大众化的一种豪宅产品形式。较为模糊的概念诠释，缺乏鲜明的产品属性区分。解读1解读2诞生背景概念阐述供应限制2003年，国土资源部发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，通知明确表示停止纯别墅项目用地的土地审批供应，此后别墅项目用地都处于严格控制状态，别墅项目日渐稀缺。2009年，随着楼市升温，各地别墅市场一片火爆。以北京为例，6月以后月均成交量在500套左右，别墅需求异常旺盛。而供应持续减少，新增供应套数同比下滑2.04%，销供比达到1.78：1，供求差距进一步拉大。需求旺盛一种游走在政策边缘，满足客户对低密度生活渴望的高性价比新豪宅产品孕育而生类别墅概念阐述差异化特性独栋别墅双拼、联排别墅类别墅起源于古代帝王行宫和上层阶级庄园府邸，一般是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。独栋别墅的衍生产品，两栋或多栋别墅进行拼接组合。在中国由于土地稀缺，基本是休闲型第二居所。强调居住为首要元素，二居所。讲究舒适、便捷的生活环境构成，一般为第一居所。高端高端准高端容积率0.4以下，不存在其它物业形式容积率0.5—0.8，可以和独栋别墅并存2.0以下的容积率都拥有规划空间，适应各类型建筑搭配2~4层，拥有独立天地空间，无公摊2~4层，拥有独立天地空间,无公摊2~6层，没有独立天地空间,有公摊前庭后院，独立私家花园。前庭后院，部分拥有独立私家花园。底层住户享有花园，顶层住户享有露台，享受公共花园。产品相似度高差异化显著用途定位建筑规划类型景观特性类别墅定义概念阐述一种采用低密度规划，具有别墅社区的舒适生活环境，但单位住户不具备上下垂直空间完全独立性的新型住宅产品类别墅新定义主要产品类型概念阐述最象别墅的“类别墅”—叠加别墅最常见的“类别墅”—情景洋房最大气的“类别墅”—平层官邸目录纲要Contents1叠墅篇壹1洋房篇贰1平层篇叁1思考篇肆壹.叠加别墅Superimposedhouse产品定义叠加别墅叠加别墅是由多层的“别墅式”复式住宅上下叠加在一起组合而成，简单来说，就是由别墅的“独天独地”变为上一户，下一户。叠加别墅产生于上世纪90年代后期，源于英国诺丁汗，风行于美国、澳大利亚。进入中国后，这种产品以营造有天、有地、有花园的私密生活空间，并实惠于独幢与联排别墅的价格，成为市场热销“类别墅”产品的一种主要形式。产品定义发展背景主要特点叠加别墅2nd：四至五层，一般为一、二层组合一套户型，三、四或五层组成另一套户型。3rd：和别墅极其相似的立面观感。4th：下层户型一般有独立花园，上层户型一般有独立露台。1st:产品规划容积率区间[0.8—1.2]。5th：单套户型面积一般不超过250平米。0.30.60.91.21.51.82314542案例一叠加别墅苏州水云居开发商中新置地占地面积124000平方米建筑面积129245平方米建筑设计加拿大AII国际建筑事务所景观设计————————————容积率0.83绿化率48%销售均价11000元/平米创新叠院小墅项目规划叠加别墅布局以中心湖泊为规划聚焦点，突出“水居”的产品卖点，以湖景最优渗透方向为建筑朝向，具有最优角度的观景体验功能。在大环境“景观围合”的基础上，以“小组团”规划方式，通过车行道路组织对片区进行分割，将低密度住区与高层住宅区的生活干扰降到最低水平。项目分为四期开发，以叠墅+洋房组织的低密度近湖组团和小高层+高层组织的远湖组团形成阶梯式等高递增的天际线，整个社区都拥有良好的湖泊景观视野。小高层叠加其它地块叠墅地块景观渗透方向主要交通动线建筑设计叠加别墅最大亮点：叠院式设计单调的上下复式组合，下层“有院无天”，上层“有天无院”。叠院：强调以“户”为单位的建筑单元组合，将“有天头地”的别墅生活空间融入规划中，通过错落相叠的上下空间组合，实现上层空间的亲地功能和下层空间的开敞功能。传统叠拼创新叠院建筑设计叠加别墅广泛使用“架空手法”，巧妙利用地形高差，使土地使用效率以及垂直空间的复合功能得到极大的提高，并几乎在每一层都形成了“空中庭院”的概念。露台空中庭院入户花园阳台车行交通立面色彩叠加别墅现代简约的建筑风格与叠院的空间设计十分契合，具有强烈几何图形风格的立面错落有致，较多的阳台、露台、空中庭院也在几何元素的串联下不会过于突兀。白、中灰、红色的主立面色彩搭配清新时尚，横向咖啡色百叶增加了视觉变化。191m2下叠户型叠加别墅北向全赠送的公共庭院加强了上下两户的空间沟通，提高了互动功能1F亲地花园空中庭院内庭中井户型轮毂入户交通面积紧凑，底层大花园全面积赠送，具有相当高的性价比套内功能布局完善，动静分区户型较短的进深具有优秀的通风采光效果客厅的中井设计进一步提升了底层的通透性2F158m2上叠户型叠加别墅3F4F户型紧凑实用，动静分离，布局合理叠院设计形成独立的居住空间，下层的公共庭院具有亲地花园的功能中井设计提升了内部空间的通风采光上下梯分向设计浪费了一定过道面积露台空中庭院内庭中井户型轮毂上下交通项目评析叠加别墅产品亮点产品缺陷▲叠院设计释放了户型上下垂直空间的独立功能。较低的总面积和大量的阳台、露台、空中庭园等赠送面积使产品具有不错的性价比。▼内庭园一部分需计入公摊面积，压缩了户型套内空间案例二叠加别墅上海·叠墅ONE开发商东渡国际集团占地面积59577平方米建筑面积140848平方米建筑设计——————————景观设计——————————容积率1.93绿化率36%销售均价12000/平米迷你叠墅之王规划评析叠加别墅地块排列方式采用行列式布局，建筑类型组合为“小高层+联排叠墅”。受容积率限制，地块规划空间紧凑，建筑密度高，社区居住舒适性受到一定影响。小区通过中心小型花园和内部道路将联排叠墅地块与小高层地块进行空间过渡，避免相互干扰，保证了叠墅区的相对独立性。景观隔离带景观渗透方向建筑设计叠加别墅叠墅建筑为地上四层，分为八单元联排和十二单元联排两种方式进行组合。建筑风格清新独特，现代简约与新中式的建筑元素都有在立面中体现。建筑横向线条整齐统一，加之联排单元多，视觉的开敞程度较好。竖向线条则更加错落有致，结合户型的变化，形成具有趣味性的视觉变化。12384657建筑设计叠加别墅建筑腰身部分以朱红条形砖组成主要视觉色彩元素，搭配白色的“倒门型”建筑构件，避免了大面积横向色块运用容易出现的单调沉闷感。建筑顶部为一大特色。具有典型新中式特征的上翘檐角和外墙条纹木饰体现出儒雅的建筑气质。钢架玻璃结构的全透明阳光入户门厅避免了由于门厅面积过小产生的狭窄感。一层的全赠送MINI庭院别具风情，但并不具备功能延伸空间叠加特色叠加别墅区别于传统叠加1、2层一户，3、4层一户的户型设计，本案采用了创新的“分割”叠加，将第二层空间分割为两户。下叠户型由底层+MINI花园+60%的二层面积组成，户型总面积仅86平米上叠户型由顶层+三层+40%的二层面积组成，户型总面积也仅为115平米。这种超微型叠加产品设计也使得总价优势十分明显。上叠户型12下叠户型+=86m2下叠户型叠加别墅1.86平米户型配置有亲地MINI花园，户型性价比十分突出动静分区，布局合理，二层主卧保证了较高的居住私密性底层进深过长，户型通透性不佳且餐厅采光较差下层没有独立卫生间，居家功能略有不便115m2上叠户型叠加别墅南北的各种小露台和小花园增加了空间多样和情趣体验115平米户型实现三层叠加空间，户型性价比十分出色书房和次卧面积太小，功能有限实现动静空间的有效分区，私密性良好。项目评析叠加别墅产品亮点产品缺陷▲超级MINI户型，实现最低总价和最高紧凑功能，普通住宅的总价便能获得别墅级别的户型体验▼套内空间受设计限制过于紧凑，功能延伸性不强，居住舒适度欠佳。贰.情景洋房foreign-stylehouse发展历程情景洋房洋房起源于19世纪中期的上海，是当时西方建筑文化和与中国居住习惯相结合的产物。它满足了当时中国上层阶级“崇洋”的市场需求，同时针对特定人群、采用西方建筑风格特点打造的中国特色住宅产品。以至于我们现在已提起洋房，便会有人联想起当初大上海的独栋小洋楼。而真正的“洋房”并不在中国，以现有房地产定义观点来看，传统的洋房相当于目前市场中的独栋城市别墅。产品概念情景洋房GardenVilla（花园别墅），通常是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园和居住的绝对私密性。现有概念传统概念foreign-stylehouse（花园住宅），是一种普通多层住宅产品的升级形态，它具有别墅社区的优良环境，同时强调空间互动和经济功能。主要特点情景洋房2nd：四至五层，一般为一层两户。部分底层带地下室，顶部两层为复式结构。3rd：和普通多层相比立面风格变化性更强。西班牙、南加州、新亚洲等多风格都可并存。4th：底层户型一般有不带产权的花园。1st:产品规划容积率区间[1—1.8]。5th：单套户型面积一般不超过200平米。0.30.60.91.21.51.81234542案例一情景洋房上海·金地未未来时尚主义退台洋房开发商金地集团占地面积96383平方米建筑面积154242平方米建筑设计上海日清建筑设计有限公司景观设计ACLA傲林景观设计公司容积率1.6绿化率35%销售均价20000元/平米规划评析情景洋房本案采用经典的“高低”建筑组合和行列式建筑布局。行列式布局使得社区拥有完整划一的天际线。但集中式中心景观的缺乏，主入口处汽车坡道将社区内部车行交通引入地下，人车分流设计提高了居住安全性较高的建筑密度，略显单调的社区空间层次也降低了低密度住宅区的生活品质感洋房地块高层地块景观渗透方向建筑特色情景洋房社区总共规划有22栋组合式5层洋房，洋房风格采用现代简约风格设计，建筑线条干净整洁，富于变化的图形结构，搭配白色、红色、灰色的外立面色彩，整体视觉效果极具时尚感。产品亮点情景洋房“退台式建筑设计样式”，又称为“台阶式”，其外型类似于台阶。特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做空中花园使用。1F地下室5F4F3F2F产品亮点情景洋房退台形成的外立面变化也丰富了建筑的立体效果，形成错落趣味的空间重叠和几何美学的视觉观感。通过建筑平层的阶梯式抬升，彻底释放了每一层的垂直空间，使每层住户都可以享受无遮挡的“天空”。产品亮点情景洋房退台也形成了众多半赠送或全赠送的空中花园、露台等室外延伸空间，各式各样的露台，将“花园”引入到每一层的户型设计中，增加了住户的情趣体验和外部环境的沟通，提高了空间的灵活性与变化功能，大幅度提升了产品的性价比。150m2底层户型情景洋房由底层+二层60%面积组成，150平米形成五房小复式洋房格局，紧凑实用俱佳户型方正，动静分区，但过道浪费面积过多餐厅占用交通空间，使用功能和独立性受到影响一层南北双向亲地花园，实现前庭后院的“别墅级”空间设计二层露台和多功能厅丰富了户型的空间组合，大量赠送面积也进一步提高了产品的性价比150m2二层户型情景洋房二层40%+三层组成，形成小复式洋房格局户型方正，动静分区，但交通面积浪费较多退台设计释放了户型外部的延展空间，空中花园和MINI露台增加了情趣空间体验缺乏独立的就餐空间115m2三层户型情景洋房115平米三房获得较为舒适的套内空间，户型实用性高房型方正，动静功能分区合理，但过道依然存在浪费面积南北双花园为户型最大亮点，北向花园具备可变的独立功能房间使用面积，拓展了住户的自由空间规划，提高产品性价比89m2三层户型情景洋房89平米面积实现独立