我国个人住房抵押贷款市场的现状

一、我国个人住房抵押贷款市场的现状我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20％即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。据统计，截至1998年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达53407.5亿元，比1997年增长了17.1％。其中，定期储蓄增加了5473.7亿元，比1997年多增350.9亿元，与此同时，我国的商品住房空置量也在成倍增长。从以上数据我们不免发出疑问，为什么巨大的储蓄存款却消化不掉这些空置商品住房呢？是不是由于我国的商品住房市场已饱和，居民都不需要买房了呢？当然不是。目前，我国人均居住面积还很低，还有300多万户住房困难户，其人均居住面积不足4平方米。1996年，建设部把原先制定的2000年城镇人均居住面积8平方米调整为10.12平方米，使用面积改为15－18平方米。我国目前的实际状况与这一目标还差了一大截。据有关资料显示，要达到这一目标，现有的商品住房空置量仍不能满足需要，城镇每年至少要新建住宅3亿平方米，农村至少要新建住宅5－6亿平方米。那么究竟是什么原因导致商品住房空置量逐年递增的呢？很多人都认为是房价太高，人们一时无法凑出那么多钱来。于是个人住房抵押贷款政策就应运而生了，这一政策主要是针对近6万亿元的居民储蓄存款并不是普通老百姓平均拥有的，其中的70％部分只由30％的人拥有的状况提出来的。有钱人不缺房，缺房人没有钱的状况造成了社会资源的极大浪费。个人住房抵押贷款政策的实施使得有钱人通过银行把闲散的资金投资出去，得到银行存款利息回报，缺钱人通过银行获得个人住房抵押贷款，实现购房梦想，银行从贷款者那儿获得贷款利息，支付投资者存款利息，获得存贷款的利息差。这样，投资者、银行、借款人都得到了好处，社会资源也得到了有效利用。按上述说法，个人住房抵押贷款市场应该很红火才对，但实际情况并非如此。虽然在政府和央行一再颁发一些鼓励性政策，各商业银行都曾积极响应过，但如今我们可以明显感觉到以前的那股热乎劲已经退下去了，老百姓纷纷抱怨贷款难。有关资料显示，1998年以来，我国各商业银行贷款增长趋缓，其贷款发放越来越谨慎，1998年前4个月就有约60％的金融分支机构按贷款条件发放的贷款余额较1997年同期有所下降。二、我国个人住房抵押贷款制度带来的内外风险个人住房抵押贷款“雷声大，雨点小”、“关注者多，参与者少”，除了许多消费者自给自足、封闭性的消费心态和害怕负债消费的传统观念作怪外，主要还是因为银行提供个人住房抵押贷款的风险太高而收益过低，从而限制了银行贷款规模的扩大。这里的风险分为两种，一是制度的外在不稳定因素，其带来的风险称为外部风险。外部风险是指在贷款存续的期限内个人贷款者的资信下降或房地产市场价格下跌，银行所面临的信用风险；一是制度的内在缺陷，其引起的风险称为内部风险。从长远来看，起主要制约作用的是内部风险。下面我们着重分析个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷及其给银行带来的内部风险。（一）存贷期限不同带来的风险我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和居民的储蓄存款，以中短期为主，而个人住房抵押贷款期限大多在10年以上甚至20年。仅靠短期资金发放长期贷款，就造成了存贷期限不同。只要储蓄存款放缓或者贷款规模过大，商业银行就会陷入资金周转不畅的困境，甚至会出现支付危机和挤兑风潮。（二）存贷款利率不配套带来的风险目前，我国商业银行发放的个人住房抵押贷款的利率相对固定，而且偏低，只有中央银行调整利率时，贷款利息才能发生相应的变化。但是存款利率却可能因物价上涨等许多因素随时变动。如果存款利率上调，而贷款利率不变，则银行会产生亏空；如果存款利率下降，借款人可能会从资本市场筹集到资金而提前归还银行的贷款，从而使得银行的未来高利息期望收益无法实现。（三）贷款规模与资本充足率有时会产生矛盾，从而带来违法风险我国法律规定商业银行要保证8％的资本充足率，商业银行要扩大信贷规模，就必须相应地增加其自有资本和呆坏账准备金，这使商业银行成本过大，资本利润率过低。同时，过低的个人住房抵押贷款利率造成商业银行的盈利水平过低，更使自负盈亏的商业银行不愿从事这种繁琐的政策性贷款业务。风险高而盈利低的状况，使我国商业银行在提供个人住房抵押贷款时缺乏内在动力，因此，其贷款条件相当苛刻。表现在尽量缩短抵押期限，减少按揭成数，提高利率，只愿贷给有钱人，越缺钱越难贷到钱。这种状况无形中就为个人住房抵押贷款市场的发展设置了绊脚石，限制了我国住房消费的持续增长。三、促进住房消费，扩大个人住房抵押贷款业务规模的对策针对我国个人住房抵押贷款市场的现状，要想扩大这一贷款业务的规模，促进住房消费，就必须建立有效的居民住房信用制度，借鉴国外经验使个人住房抵押贷款证券化。（一）建立有效的居民住房信用制度，大力促进住房消费建立居民住房信用制度的内容包括对金融机构与居民发生的住房信贷活动的规范以及进一步对这一信用关系的观念、道德、政策行为等的规范。具体实施思路如下：1．加强宣传，转变传统观念首先，通过教育宣传途径，引导居民树立信贷消费观念，传统的消费观念都是按照收入来安排支出，支出一般都是小于等于收入，很少有支出大于收入的情况。然而，住房使用期限长，价值大，居民需要借助于外界的力量才有能力购房，引导居民树立负债消费观念是住房商品化的客观要求。其次，转变商业银行经营观念。按照传统观念，在产权模糊的情况下，银企是一家人，银行对国营企业的贷款即使收不回来也不怕，而对居民贷款则颇为谨慎。但实际上据建设银行对今年开展的个人住房抵押贷款业务的统计，其逾期率仅为1％～3％，利息实收率达100％。根据这种情况，各商业银行为何不从自身的盈利情况出发，转变传统经营观念，不再把对象仅限制在企业上面，而把开展个人住房抵押贷款这项业务抓紧落实呢？2．建立对居民信用进行调查评估的专门机构银行在向个人提供贷款时必须对个人信用十分了解，但完全由银行对所有借款人的信用情况进行全面的调查，这种做法有很大难度，而且银行成本也会提高。针对这一情况，我国应及时建立个人信用调查评估机构，在一些发达国家，已经建立了此类的专门机构，其职能主要是提供有关个人是否有过违约、债务等记录及就业、收入等状况。因此，目前我国应当借鉴国外经验，尽快建立个人信用调查评估机构，对借款人的个人素质、实际收入、财产情况、负债情况等信用状况进行调查分析和评估，并把这些情况反馈给银行，以便银行及时了解贷款人的信用状况，防范信贷风险。3．明晰住房产权，同时加快开放住房二级市场，从而提高个人申请住房信贷的积极性长期以来，我国住房产权归国家所有，住房又总是被单位具体占有，国家只向居民收取低廉租金，住房产权不归个人所有，目前，也有一些效益好的单位内部有房出售，单位职工以低于市场价的价格买下来，但并不能获得完全的产权，个人没有自由交易的住房所有权，而居民投资的目的有两个：一是用于消费，二是为获取投资收益。在上述缺乏产权流转市场的情况下，一方面由于购买的房子难以出让，个人缺乏为获取收益而投资房产的积极性；另一方面，居民在工作调动、收入变动、消费偏好发生变化时，很难转售已有住房产权，这必然大大抑制居民购房的积极性。因此，明晰住房产权，加快开放住房二级市场能够推动住房消费的发展。4．建立健全有关个人住房信用的法律法规体系国外许多国家，对不同收入居民的购房贷款数量、利率、偿还期限等都有明确的法律法规加以规定。我国目前尚缺乏这方面的专门性法规。因此建立健全个人住房信用的法律法规体系是当务之急。（二）借鉴国外经验，使个人住房抵押贷款证券化1．个人住房抵押贷款证券化概述个人住房抵押贷款证券化自1970年在美国开始发行以来，在全球得到迅速推广。个人住房抵押贷款证券化是指金融机构把所持有的流动性较差的住房抵押贷款转化为可在金融市场上流通的证券。具体地说是指个人住房抵押贷款发放银行作为发起人，将其持有的抵押贷款债权真实出售给特设机构，特设机构将购买到的抵押贷款债权“打包”重组，信用增强后以此为担保发行抵押贷款担保债券给投资者的过程。其步骤如下：（1）组建特设机构。这是购买个人住房抵押贷款债权，发行个人住房抵押贷款证券化的独立金融实体。（2）发起人银行将个人住房抵押贷款债券出售给特设机构，此后，该债券就不再是银行资产，发起人银行不再对该债权有任何权利义务；投资者对发起人银行也无追索权，发起人银行可以成为特设机构的代理人，负责收集借款人还本付息，并存入特设机构开设的户头，特设机构以此支付本息给投资者。（3）特设机构将购得的个人住房抵押贷款债权按不同的期限、利率水平等因素进行重组，以等量、同质的现金流为基础组成若干抵押贷款债权，经内部评级后，将债权分成不同的等级。（4）特设机构采取各种不同方法使不同的债权信用增强（主要是由政府、资信强的金融机构担保支付本金利息给证券的投资者），以达到发行债券的信用级别或吸引更多的投资者。（5）对债券信用增强后，以债权未来的现金流为担保，向投资者发行个人住房抵押贷款证券。（6）特设机构发行个人住房抵押贷款证券筹集到资金后，向发起人银行支付出售抵押贷款债权的价格。（7）个人住房抵押贷款证券发行完毕后，可以申请到证券交易所挂牌上市。在整个过程中，真实出售与信用增强非常重要，因为只有真实出售，特设机构才能享有发行证券的权利；只有信用增强了，投资者才能放心地把钱投放在这一证券上。2．个人住房抵押贷款证券化的现实障碍虽然个人住房抵押贷款证券化能够给我国的住房消费带来不可估量的促进作用，但我们也不能忽视证券化过程中所存在的障碍。（1）作为个人抵押贷款证券化的发起人——商业银行的积极性并不高，这主要是因为目前个人住房抵押贷款规模太小，没有足够的资产来支持债券的发行。只有随着个人抵押贷款规模的不断扩大，银行进行贷款证券化的积极性才会不断提高。很显然，个人住房抵押贷款与个人住房抵押贷款证券化两者是互相促进、相辅相成的，前者是后者的前提和基础，后者以前者达到一定的规模为条件，同时，后者又会促进前者的发展，扩大前者的规模，前者以后者为实现良性循环发展的一个必要条件和保证。（2）投资者关于抵押贷款证券化的知识了解得还很少，这大大制约了投资者投资个人住房抵押贷款担保债券的积极性，为了消除这方面的障碍，有必要提高关于证券化知识的宣传力度，大大加强投资者对证券知识的了解。（3）我国抵押贷款证券化在会计、税收、法律等方面都还存在许多问题，而证券化却离不开这些问题的解决。所以，必须尽快建立和健全证券化的相关体系。3．推进个人住房抵押贷款证券化的对策虽然个人住房抵押贷款证券化的实施有着很大的现实障碍，可以说困难重重，但这一措施将给我国房地产市场带来美好前景，所以证券化应该早日推出。但抵押贷款证券化融资在我国还是新的金融创新，因此，必须有一个循序渐进的过程。我觉得，当前应着重做好以下几个方面的工作：（1）建立健全与个人住房抵押贷款证券化相关的法律、法规。西方一些发达国家的实践表明，没有一套严格的法律体系的保障，证券化就很难成功。所以我国的个人住房抵押贷款证券化也应遵守国际惯例，逐步完善证券法规，使法规建设与住房抵押贷款证券化进程同时进行。（2）建立发展资产支持债券发行的保险机构，除了要大力发展为个人住房抵押贷款提供担保的保险机构，还要积极建立发展为资产支持债券发行提供担保的保险机构。（3）积极建立一个严谨、有效的交易结构，实行个人住房抵押贷款证券化，推进证券化可以先在经济发达地区、金融业发达地区（如上海、深圳）发行。（4）美国