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我国住房抵押贷款证券化的风险及防范摘要:住房抵押贷款为中国经济的持续增长提供了动力，然而随着规模的扩大，次级抵押贷款通过住房抵押贷款证券化被打包成各种证券化衍生产品出售，导致了信用风险由房地产金融机构向资本市场传递并放大了风险，从而引发全球性的金融危机，经营次级贷款的各种金融机构纷纷破产，而购买次级抵押债券及其衍生产品的金融机构也遭到重创，对冲基金停止赎回，投资银行面临倒闭，商业银行、保险公司和养老基金等遭到巨额亏损，其信用风险问题也越来越引起金融机构、政府部门及学者的关注。在了解和剖析中国房地产市场的现状及特点的基础上研究影响住房抵押贷款违约的因素，并结合我国实际情况对我国开展住房抵押贷款证券化合规避风险提出相关建议和策略。关键词：住房抵押贷款、信用风险、策略ThediscussionofChina’housingmortgage-backedsecuritizationAbstract:HousingmortgageloansprovidespowerforChina’ssustainedeconomicgrowth,however,withthescaleenlargement,subprimemortgagethroughhousingmortgage-backedsecuritizationispackagedinvarioussecuritizationderivativesforsale,ledtothecreditriskinestatefinancialinstitutionsistransferredtothecapitalmarket,causingglobalfinancialcrisis.Thefinancialinstitutionswhichhavebusinessinsubprimeloansarebankrupt,andthefinancialinstitutionswhichhaveboughtsubprimemortgagesanditsderivativesalsosufferedacrushingdefeat.Hedgefundsstopredemption.Investmentbanksarefacingcollapse.commercialbanks,insurancecompaniesandpensionfundssufferedhugelosses.Thecreditriskismoreandmoreattractingfinancialinstitutions,governmentandscholar’sattention.InthepremiseofunderstandingandanalyzingChina’srealestatemarketsituationandcharacteristics,wecanstudythefactorsofinfluencemortgagedefaults.Andcombinewiththeactualsituationinourcountry,wecanfindrelatedsuggestionsandstrategiesonChina’sconductofhousingmortgage-backedsecuritiesandavoidrisk.1Keywords:Housingmortgage-backed;Creditrisk;Strategy.一、引言（一）研究的背景和现实意义住房抵押贷款证券化是二十世纪最重要的金融创新之一。商业银行长期资金与短期负债不匹配的结构性矛盾，在住房贷款方面表现得尤为突出，而住房抵押贷款证券化对于解决这类结构性矛盾并提高商业银行资产的流动性具有积极的作用。自20世纪70年代诞生以来，住房抵押贷款证券化迅速在世界各国实施并普及开来，成为一个优质的金融工具。近年来，我国的住房抵押贷款业务发展迅速，以中、工、建、农四大银行为例，截至1998年末的个人住房贷款余额为514亿元，而到2009年末个人住房贷款余额已经达到81786.90亿元，增长了几十倍。住房抵押贷款的大量出现势必增加银行的流动性风险、利率风险、信用风险等，利用证券化将是解决这一问题的有效途径。2005年12月15日，中国人民银行批准建设银行开展住房抵押证券的试点，在银行间债券市场发行资产支持证券。但是，美国爆发的次贷危机使住房抵押贷款证券化受到了质疑。此次危机正是起源于次级房贷的大量违约上，由于这些次级房贷的证券化，放大了次贷危机的消极影响，以至于波及到了全球。美国的房地产市场从90年代初以来经历了十多年的繁荣，房产销售量逐步攀升，而且房价也以每年超过10％的速度提高。但是，2006年中期以来，美国的房地产市场开始进入下行周期，加之日本等发达国家的利率持续的上升，次级住房抵押贷款的危机开始显现。许多次级房贷的借款人违约，无力按期还款，致使一些放贷机构惨遭损失甚至破产。而且危机不断蔓延，导致全球股市暴跌，期货市场严重看空，全球避险产品黄金等价格不断上涨。美国的次贷危机给了我们沉重的警示，为避免步入美国的后尘，我们必须认识到住房抵押贷款证券化所带来的风险并且加以防范。美国的次贷危机，从表面上来看，是因为利率的不断提高和房价的逐步下跌，但根源却是由于资金的提供方降低了信贷的门槛、忽略了风险管理，与此同时，资金的需求者进行过度借贷和反复的抵押融资。因此，我国需要引起注意，在我国，住房抵押贷款一直被认为是优质资产，正是美国的这次次贷危机，使我们应该敲响警钟，重新审视这笔优质资产。近年来，我国住房抵押贷款的申请门槛较低，使得许多信用不好的人也进入了该市场，当房价不断上涨时，高房价会掩盖潜在的风险，一旦房价下跌，这些潜在的风险必然暴露无疑，国内银行因此会面临严重危机。（二）国内外研究现状21、国外研究现状国外对于住房抵押贷款证券化的研究已经有了许多成熟的经验和较科学的理论。对于住房抵押贷款证券化风险问题的研究主要包括提前偿付风险、价格风险以及违约风险等。关于提前偿付的研究：Dunn&McConneU(1981)在研究抵押支持证券定价时，在定价方程中，引入提前偿付作为边际条件，并认为只有再融资因素影响提前偿付。他们假定当抵押贷款的市场价值大于该帐户的实际余额，且利率小于抵押贷款的合同利率时，理性的借款人会选择提前偿还贷款余额。Jerry．Green&JohnB．shoven(1986)首次引入生存分析法对提前偿付行为进行研究，利用比例危险函数描述提前偿付行为的特征，并将其他因素作为协变量，认为如果没有外来影响，抵押贷款的提前偿还率是一个常数。EduardoSSchwartz&WalterNTorous(1989)考虑到提前偿付行为具有时间性，于是把季节性因素加入到其影响因素中。SttmRHikim(1994)把现行利率、借款人的收入、宏观经济等因素加入到了所建立的提前偿付风险模型中。Deng，Quigley&VanOrder(2000)利用竞争风险模型，对借款人中断贷款行为和提前支付期权、失业率、违约期权、离婚率等因素进行了实证分析。2．关于价格风险的研究：Boudoukh，Wmtelaw，Richardson&Stanton(1997)模型使用非参数化、多变量密度估计的方法，对住房抵押贷款支持证券价格进行了定价和风险对冲机理的研究。描述了贷款的价格与长期利率及利率期限结构形状这两个变量之间的函数依赖性。只要有足够的数据，利用该模型估计的住房抵押贷款支持证券的价格与观察值之间的误差，能够小于1％。3．对违约风险的研究：VonFurstenberg(1994)通过研究，认为决定违约风险的主要因素是贷款价值比、房地产的类型和抵押贷款的年龄，并且违约率通常在贷款发放后的三到五年间将会达到最大。Mortan(1995)对由于借款人特征所带来的违约行为进行了分析，得出违约行为往往取决于借款人的支付能力这一重要指标。Compbell&Dieterith(2003)对违约行为进行了宏观层面的分析，得出违约行为将受预期失业影响这一结果。Quertia&Stegman(2001)调查了抵押贷款违约的相关文献，发现贷款价值比、住房权益或相关指标对违约行为有重要影响。YonghengDeng(1997)假定现行利率遵从马尔可夫随机过程，并且借款人是理性的，采用比例危险模型对违约行为进行研究，认为当住房价值小于抵押贷款的市场价值时，借款人将理性违约。32、国内研究现状戴鹤忠将住房抵押贷款证券化的风险分成三类：一是投资者面临的风险，既有系统风险，也有非系统风险，其中前者主要是指利率风险、市场风险以及政策风险等，后者主要是指提前偿付风险、信用风险以及法律风险等。二是特殊机构所面临的风险，主要是价格风险、收益风险、市场风险以及资本风险。三是监管者及市场组织者面临的风险，包括监管风险、信用风险、社会风险和制度风险等。他认为可以通过扩大住房抵押贷款组合规模、健全抵押贷款的社会保险机制、完善住房金融方面的法规体系等一系列措施防范住房抵押贷款支持证券的风险。于长秋认为可以对信用保障机制进行强化，给证券化特设机构建立内部控制机制，同时通过建立住房抵押贷款证券化监管机制及市场风险防范机制来规避上述风险。刘超、张听、李友华(2003)将住房抵押贷款证券化的风险分为五类：第一类是指真实出售等购买环节面临的风险；第二类是债券发行与交易环节所面临的风险；第三类是经营环节所面临的风险；第四类是违约风险等资产管理环节所面临的风险；第五类是政策和法律方面的风险。谢东海等(2003)认为提前偿付是为了保护借款人，并对不同国家的银行法关于提前偿还的方法进行了比较。林建华(2003)通过提前偿付的收益模型，说明对提前偿付的借款人应该征收违约金。宋晓春(2004)认为商业银行可能会设计新的金融产品，来减少借款人的提前偿付。凌常峰等(2002)通过分析多种提前偿付行为，认为银行可以通过罚款或者征收贷款手续费等方法来防范提前偿付行为的发生。曾江洪(2004)把住房抵押贷款证券化作为我国银行业资产重组和实施资产证券化的切入点，由于国内并没有完善的运作环境，住房抵押贷款的证券化必然存在诸多风险，包括提前还贷风险、利率风险以及流动性风险等，并提出相应的防范措施。回杨星、麦元勋(2003)提出了一些指标体系，对个人住房抵押贷款的信用风险进行度量，并通过多元回归，研究了该体系的影响因素，得出信用风险与住房价格波动比和贷款与住房价值比正相关，而与无风险利率负相关。王福林(2003)认为防范信用风险，可以依靠建立住房抵押贷款证券的双层保险制度，建立符合我国国情的个人评级制度，建立控制个人住房抵押贷款违约风险的指标体系，以及银行信贷信息实现网络共享。黄小彪、黄曼慧(2004)认为可以通过合理的激励机制以及有效防范道德风险来达到防范信用风险的目的。周天芸(2005)认为利率市场化以及机构投资者的日益增加，致使规避利率风险的要求也不断的增加。因此，为满足特定投资者需求并且减少利率风险，可以设计对利率敏感性不同的证券。王燕、霍学喜(2006)认为由于提前偿付风险的存在，很难确定基础资产的预期现金流，从而难以合理且准确的对资产支持证券进行合理的定价。他们分析了提前偿付行为所带来的不良影响，以及各种影响该行为的因素，提出了对提前偿付风险进行管理的方法。从目4前学术界对于住房抵押贷款证券化的研究可以看出，大多都是关于结构设计和国际经验等问题进行研究，而对于证券化风险问题的研究正逐步受到关注，其中对提前偿付风险的研究较多。但这些研究也是基于国外面临的风险，很少有根据我国现实的房地产市场而进行的研究，同时也没有比较系统的风险防范机制。（三）研究思路及主要创新本文对住房抵押贷款证券的一般表现进行描述，并对住房抵押贷款证券化，次级抵押贷款被打包成各种证券化衍生产品出售，导致了信用风险由房地产金融机构向资本市场传递并放大了风险，从而引发全球性的金融危机，经营次级贷款的各类金融机构纷纷破产，购买次级抵押债券及其衍生产品的金融机构也遭到重创，对冲基金停