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负责人：MAIRILGY广州，2012年6月-麦肯锡中国（地产）项目部版权归麦肯锡所有，受中国版权法保护。岭南新世界综合体项目（中文版）调研报告-麦肯锡（中国）市场调查项目部麦肯锡（中国）地产市场部声明：此方案归麦肯锡（中国）地产市场部所有，授权签约方“岭南新世界所有”授权期限：2013年7月31日麦肯锡目前拥有4500多名咨询人员，分别来自78个国家，均具有世界著名学府的高等学位。据1997年初统计，企业管理硕士(MBA)占49%，具有博士学位的占16%。在招聘咨询人员时，麦肯锡着眼于杰出的品格和解决问题的能力、卓越的智慧、有效地同各层次人士交往的能力。麦肯锡多数咨询人员在加入麦肯锡之前，已具有相当的业务经验。在麦肯锡，职位级别和成就直接挂钩。在咨询人员的职业生涯中，麦肯锡对咨询人员的业绩进行评审，评估其解决问题的质量和对客户的影响。公司概况麦肯锡采取“公司一体”的合作伙伴关系制度，在全球44个国家有80麦肯锡多个分公司，共拥有7000多名咨询顾问。麦肯锡大中华分公司包括北京、香港、上海与台北四家分公司,共有40多位董事和250多位咨询顾问。在过去十年中，麦肯锡在大中华区完成了800多个项目，涉及公司整体与业务单元战略、企业金融、营销/销售与渠道、组织架构、制造/采购/供应链、技术、产品研发等领域。麦肯锡的经验是：关键是找那些企业的领导们，他们能够认识到公司必须不断变革以适应环境变化，并且愿意接受外部的建议，这些建议在帮助他们决定作何种变革和怎样变革方面大有裨益。国外许多行业的公司很早就知道，他们不可能在所有他们涉及的领域都处于世界先进水平，因此没有必要拥有那些在偶然情况下才会用到的专家。公司概况麦肯锡采取“公司一体”的合作伙伴关系制度，在全球44个国家有80麦肯锡多个分公司，共拥有7000多名咨询顾问。麦肯锡大中华分公司包括北京、香港、上海与台北四家分公司,共有40多位董事和250多位咨询顾问。在过去十年中，麦肯锡在大中华区完成了800多个项目，涉及公司整体与业务单元战略、企业金融、营销/销售与渠道、组织架构、制造/采购/供应链、技术、产品研发等领域。麦肯锡的经验是：关键是找那些企业的领导们，他们能够认识到公司必须不断变革以适应环境变化，并且愿意接受外部的建议，这些建议在帮助他们决定作何种变革和怎样变革方面大有裨益。国外许多行业的公司很早就知道，他们不可能在所有他们涉及的领域都处于世界先进水平，因此没有必要拥有那些在偶然情况下才会用到的专家。麦肯锡中国麦肯锡中国布局前景中国分配力量比较麦肯锡：业务网络覆盖43个国家，拥有82家分公司，近9000名员工。麦肯锡1959年进入亚太地区，在中国的业务始于1985年。自那时起，麦肯锡在香港、台北、上海及北京建立了分公司。中国大陆公司从1993年开始成立，麦肯锡公司大中华地区的咨询顾问大约有180人，中国大陆的咨询顾问超过80人，大中华地区的人员规模已经超过波士顿分公司。麦肯锡中国公司的客户已经从以前100%的跨国公司发展到今天60%以上是中国本土公司，包括国有企业、私营企业等；从1996年到2000年，麦肯锡在大中华区做了近300个咨询项目，不包括没有完全完成的项目，这是非常有挑战性的。麦肯锡中国•项目地块分析及区域规划前景•各功能物业市场研判–零售商业市场–酒店市场–公寓市场–办公市场•项目发展方向初探目录项目规划指标体育馆、活动中心(5层)用地面积建筑面积18943㎡基底面积3908㎡商业设施(2层)用地面积建筑面积6089㎡基底面积4525㎡旅业、写字楼(12层)用地面积16855㎡建筑面积60725㎡基底面积6000㎡综合楼(4层)用地面积5178㎡建筑面积4352㎡基底面积1807㎡公交站用地面积5000㎡项目总规划建筑面积90,109平方米，分四个地块开发项目规划功能为项目整体功能组合和商业布局带来一定限制地块编号基地面积（平方米）建筑面积（平方米）层数(层)规划功能及限制13908189435体育馆、活动中心规划为体育馆、活动中心用地，可以布局体育运动设施或与体育、运动相关的业态，如运动服饰零售等；建成后无需移交，可持有经营2452560892商业设施（其中肉菜市场2千平米）规划有肉菜市场2千平米，可布局与肉菜市场相关的业态，如生鲜超市等；肉菜市场无需移交360006072512旅业、写字楼（其中市话机楼7000平米）规划为酒店、办公用地，用地性质不可改变，但可变通为相关衍生产品，如服务式公寓等；市话机楼较大程度上将可能持有经营并且无需布局相关业态4180751784综合楼可布局任何商业业态，无明显规划限制1234依据目前方案，各地块的用地性质和功能方面存在诸多限制，具体如下：7•嘉禾规划为白云区内三个区级公共服务中心之一；建设大规模的居住功能区；建设嘉禾商业中心，围绕地铁站点及沿商业综合发展轴布置商业服务设施、商务办公设施；中心城区密集发展区本项目嘉禾白云新城白云机场广从快速路发展带空间发展主轴项目所在的嘉禾片区规划为白云区的区域级中心，以居住功能为主，同时围绕地铁站点将布置商业及商务设施从规划前景方面，区域具备开发商业及商务设施的规划功能，为项目开发商业、商务设施提供规划利好。飞翔公园白云公园白云文化广场江夏黄边嘉禾望岗萧岗梅花园南方医院同和永泰三元里尽管现时项目周边以居住氛围为主，但与白云新城的便利交通连接也为商业、商务市场提供发展空间目前现状而言，项目周边以大型住宅社区为主，居住氛围浓厚；凭借便利的轨道交通，本项目可方便到达白云新城，作为广州城市副中心、白云区中心，白云新城未来将形成较为浓厚的商务氛围，受其辐射和带动，项目所在的嘉禾片区也将具备一定的商务市场发展空间。时代玫瑰园金碧雅苑云山诗意白云尚城白云高尔夫竹韵山庄白云堡豪苑商业、商务是白云新城的重点职能之一，未来将形成浓厚的商业、商务氛围各功能物业市场研判•零售商业市场•酒店市场•公寓市场•办公市场从建筑形态和商业规模来看，五区商业自身的竞争力较弱，必须与三区商业结合考虑，才能最大化挖掘其商业价值三区商业五区商业自身不具备较强的市场竞争力，但若能与三区商业互为补充，协调发展，则能产生“1+12”的功能效应可用于零售商业的面积仅2.9万平米；分散于三个地块；被酒店、办公用地阻隔。由于白云新城和同和-京溪商圈发展速度的加快，本项目面临的竞争形式更加明朗和严峻白云新城由于万达广场的进驻，白云新城的商业市场得到跨越式的发展，发展速度大幅提升同和-京溪商业供应的增加和品牌主力店的进驻使其商业规模和购物环境都得到较大改善，已基本具备区域商业中心的要求，并且将与本项目争夺地铁3号线沿线客源嘉禾近年的发展近乎停滞不前，作为规划中的区域商业中心，目前的商业形态、规模、业态、品牌、购物环境等方面均无法承担该职能在严峻的竞争形势下，五区商业必须与三区商业有机结合，不仅在商业规模上，更要在业态和品牌组合上实现差异化竞争，才能保证项目的市场竞争力三区商业定位回顾永泰项目地块嘉禾核心商圈地铁站点地铁通行10分钟内车行15分钟内步行20分钟内约4千米约6千米黄边江夏白云新城依托高起点的规划、核心的地理位置和便利的交通网络，对本项目威胁最大新市商圈的现有优势将随区域交通体系的革新而迅速衰减，商圈发展后继乏力项目核心辐射商圈范围为周边4公里范围内的大型中高档社区居民项目的竞争商圈主要为白云新城商圈，重点竞争项目为万达广场及五号停机坪项目整体定位于区域型购物中心，以家庭式消费为主，并引导时尚生活方式和消费潮流“时尚、具有国际品味、个性化的，提供舒适环境、精致产品和贴心服务的地区时尚中心”从业态组合来看，五区商业应在餐饮、休闲娱乐及特色购物业态上提升三区商业的价值与吸引力百货24%餐饮类26%娱乐类12%生活服务类7%其他55%服饰类专卖店6%生活主题类卖场6%超市19%购物类业态举例店铺类型建筑面积（平方米）百分比（%）娱乐3F游艺中心次主力店2,5002.9%KTV次主力店2,5002.9%电影院次主力店5,0005.9%小计10,00011.7%餐饮B1休闲餐饮/快餐专卖店3,0003.5%1F休闲餐饮/快餐专卖店5,4506.4%2F休闲餐饮（异国料理）专卖店3,0003.5%3F美食广场次主力店4,0004.7%4F休闲餐饮（中国特色）专卖店5,0005.9%大型中餐次主力店2,0002.4%小计22,45026.4%三区商业的娱乐业态主要集中于3楼，业态类型包括游艺中心、KTV、电影院，从建筑规模和业态类型上都稍显不足，从目前的竞争局势来看，业态与万达及5号停机坪重复性高，难以具备较强的市场竞争力；三区商业中的餐饮面积虽然较大，但具有较强聚客能力的大型餐饮仅1家，约2000平方米，数量及面积均不足够•零售商业市场•酒店市场•公寓市场•办公市场各功能物业市场研判•酒店品牌：到2010年上半年为止，以中档本土品牌酒店构成为主，国际品牌高星级酒店*较缺乏，白云区酒店市场主要以本土酒店为主，国际连锁品牌酒店只有五星级品牌广州珀尔曼大酒店，以及国际三星级品牌戴斯酒店，预计2011年还将会有白云万达广场的五星级希尔顿酒店开业。•经营状况：白云区五星级酒店平均房价在600元左右，比全市平均水平低约30%，入住率与全市水平相仿在50%左右；白云区四星级酒店平均房价在400元左右，与全市平均水平相当，入住率与全市水平相仿在60%左右。•客源构成：市区溢出的中档会议客源、本地企业会议客源以及广交会溢出客源为白云区高星级酒店的主要客源；由于临近机场的地缘优势，以及相对经济的酒店价格，旅游客源也成为区域高星级酒店的辅助客源。白云区星级酒店数量五星级2四星级6三星级及以下25酒店总数33白云区四星级以上酒店约8家，高星级酒店房价略低于广州全市水平，入住率约为50%~60%*根据具体项目硬件设施，装修标准以及定位判断得出白云区五星全市五星白云区四星全市四星平均房价620900440460入住率约50%50-60%60-65%60-65%凭借发达的交通路网，本项目车行约30分钟即可到达机场、火车站、天河、琶洲等主要交通枢纽和商务区•从交通方面讲，项目临近白云大道，华南快速干线，由此地到达广州白云国际机场，琶洲广州市国际会展中心，以及天河区CBD以及广州东站都在30分钟以内，交通覆盖较为理想，为项目提供了较佳的交通可达性。以项目为中心30分钟车行范围本项目机场高速京珠高速广清高速123645目的地距离（公里）时间（分钟）1广州白云国际机场25252白云新城/白云国际会展中心9103广州站/流花展馆14204广州火车东站17205天河北/珠江新城CBD19256广州国际会议展览中心2530便捷的外部交通为本项目吸引机场客源、主要会展区域客源提供了市场机会，同时白云区自身的产业基础也可对酒店市场起到一定支撑Factor3根据白云区主导功能区规划，本项目所在地被定位为都会服务区，预计未来仍有一定的潜在商务客源。项目便捷的交通使得本项目有可能吸收来自广交会，以及白云国际会议中心的展会客源。项目与白云国际机场相对较近的距离，以及优良的社区生活环境使得酒店具有吸引机场客源的潜力，如航空公司机组人员和过境旅客。市场客源支撑白云区是广州市重要的传统工业区，全区4000多家的工业企业为酒店提供潜在商务会议与展览客源。社区居民关联客源以及旅游团队也会成为项目的补充客源。本项目具备开发酒店物业的可行性，并且酒店物业能够丰富项目的整体物业功能，对社区起到一定的配套作用，具有战略开发意义酒店物业能够为住宅提供配套以及作为优良固定资产沉淀，就本项目而言，酒店还能为商业提供稳定的优质客源，能够与各功能物业形成良性互动，具有战略开发意义优良固定资产提升住宅溢价重要配套设施由于市场供应的激增，广州包括白云区在内的五星级酒店市场入住率呈明显的下降趋势•广州高星级酒店市场需求较为不足，而市场供应却持续增长，供需之间存在较为明显的不匹配状态；2002年到2009年广州市五星级酒店客房从4,364间上升到9,063间,预计到2013年为止该数字将上升到14,150间，其