王健林论商业地产

王健林论商业地产转自：时间：2006年12月19日11:48调控也是一种机会很高兴有机会跟银行界的朋友们交流，讲讲房企怎样适应宏观调控，我今天题目是《调控也是一种机会》。一、中国房地产市场出现新的特点房地产调控到现在已经进入第三年了，先后发了三个文件：04年是《关于房地产的若干意见》，05年是“国八条”，06年6月份发了一个“国六条”，7月份又出了一个《补充的十五条意见》。调控到今天，房地产市场究竟怎么样呢？中国这三年房地产调控，第一年是降低投资，缓解煤、电、油、运过于紧张的矛盾；去年国六条提出稳定房价；今年的口号是调整住房结构，每一年都是不同的。这三年房地产调控的目的究竟是什么？究竟要解决什么样的问题？只有把这个说清楚，才能回答宏观调控是否达到目的这个问题。究竟是稳定房价，还是把投资的速度降下来，还是解决所有人都买得起房的问题？现在社会上、老百姓当中有一些误解，好像我们中国这三年调控就是要解决大家买得起房子的问题。究竟什么是稳定房价？是涨幅处在我们人均收入可接受范围之内叫稳定房价？还是房价一点不涨叫稳定房价？这些问题总得有一个清晰的回答讲。调控也是一种机会2006年11月12日上午10:12:00发表者：王健林很高兴有机会跟银行界的朋友们交流，讲讲房企怎样适应宏观调控，我今天题目是《调控也是一种机会》。一、中国房地产市场出现新的特点房地产调控到现在已经进入第三年了，先后发了三个文件：04年是《关于房地产的若干意见》，05年是“国八条”，06年6月份发了一个“国六条”，7月份又出了一个《补充的十五条意见》。调控到今天，房地产市场究竟怎么样呢？中国这三年房地产调控，第一年是降低投资，缓解煤、电、油、运过于紧张的矛盾；去年国六条提出稳定房价；今年的口号是调整住房结构，每一年都是不同的。这三年房地产调控的目的究竟是什么？究竟要解决什么样的问题？只有把这个说清楚，才能回答宏观调控是否达到目的这个问题。究竟是稳定房价，还是把投资的速度降下来，还是解决所有人都买得起房的问题？现在社会上、老百姓当中有一些误解，好像我们中国这三年调控就是要解决大家买得起房子的问题。究竟什么是稳定房价？是涨幅处在我们人均收入可接受范围之内叫稳定房价？还是房价一点不涨叫稳定房价？这些问题总得有一个清晰的回答讲。这几年的宏观调控，我认为部分专家舆论给老百姓造成一个误解，调控就是要让大家买得起房子。他们说，调控了三年，房价还在涨，我还是买不起房子，就说调控失败。实际上这是对调控目的的一种误解，我相信中央的调控不是让所有人买得起房子，如果产生这种误导，或者让老百姓产生这种期望值，就麻烦了。我查了一些资料，世界上没有一个国家的自有住房率超过70％，这意味着并不是所有的居民都有自己的住房。这三年调控的措施，再加上02年开始实施的一个根本性制度改革——土地制度的改革，现在中国的房地产可以说进入了一个平稳的发展期。大家可以看，连续三年调控下来，房地产的投资额和交易额绝对值都没有下降，每一年还有增加。去年全国房地产的总投资额是1.55万亿元，这是国家统计局公布的一个数字。我预计到2006年结束的时候，这个数字可能还会有所突破。大家可以看到，1到8月份，国家统计局公布的数字，房地产的投资增长在20％左右，虽然低于整个固定资产的增幅，但绝对值还是在增加。销售这一块，去年是1.8万亿元的销售额，从投资和销售的数字可以看出来，房地产行业整体利润率并不是太高，1.55万亿的投资，1.8万亿的销售，大概销售利润率全国平均在11％左右。当然投资利润率和项目销售利润率有所不同，投资不可能是百分之百自己拿钱，还有一部分是贷款，有一些是预售款，像万达、万科这些的企业可能预售接近50％，预售比较好，投资回报率可能就高一些。今年七月出了关于二手房的非常严厉的政策，“国八条”去年说两年之内转手要征营业税，今年改为五年，还要再征所得税，算在一起大概有百分之十的税率。即使这样，只有7月份一个月全国的二手房交易减少了一半，8月份全国是以往水平的70％左右，估计到今年年底，二手房的交易依然会超过去年。这说明什么问题呢？经过三年调控以后，房地产投机基本上被挤出来了，投资的这一部分也减少了，所以我相信即使再调控两年，中国的房地产投资与销售的绝对值，二手房交易的绝对值不会下降太多，这一块确确实实是中国房地产市场的刚性需求，只有这样才有利于专家、舆论和企业家对中国的房地产做出一个准确判断。整个中国经济要放在全球经济一体化的角度来考虑。这几年全球经济比较好，美国、欧洲都在加息，全球的资产价格都在涨，在全球经济比较好的宏观背景下，对中国现在的经济增长速度应该有一个基本的判断，中国房地产市场是趋好的。我个人认为，房地产市场肯定会长期处在一个稳步上升的局面中。那么经过这三年的调控，整个房地产市场出现一种什么现象呢？一是房地产市场越来越体现为大城市市场。房地产开发初期的时候，县城、地市、省会、直辖市都在搞房地产，那个时候直辖市以及省会城市占的市场份额并不是偏大。但是随着这几年经济的发展，随着户籍制度的松动，随着人们收入的增加，人的流动性加快，房地产市场出现了一个趋势，就是越来越向大城市和特大型城市集中。国家发改委统计司、国家统计局统计司以及建设部的房地产业司共同搞的一个房地产调查指数，只统计了40个城市，就是31个省会城市加5个计划单列市，另外4个是地级市：苏州、无锡、东莞、温州。这40个城市的份额占中国整个房地产投资的比例接近八成。北京、上海这两个城市就占了四分之一，3000多亿的投资额，接近4000亿的销售额。所以说作为一个银行家，你判断中国房地产市场风险和工作的重点就应该向这40个城市集中。房价越低的地方市场风险越大，这是我的一个看法。现在中国房地产市场就是这么一种趋势，而且这种趋势越来越明显，这40个城市房地产市场我相信会越来越大。人也是一样，中国人发展的终极目标就是到北京、上海去，钱少一点的到地级城市、到省会城市。二是市场集中度逐渐提高，呈现出强者愈强、弱者愈弱的现象。过去的房地产市场，尤其是在02年6月份出台土地一级市场招拍挂政策以前，什么人都可以搞房地产，拿一个批文倒出来就能搞房地产。随着招拍挂的实行，需要缴付土地出让金才能拿到土地证，拿到土地证才能办“四证”，才能有银行贷款；再加上银行风险意识的提高，资金向优势企业倾斜，整个房地产市场的集中度越来越高，这就是强者越强，弱者越弱。尤其这一轮的宏观调控加速了这种倾向，万科、万达这样的大公司占了整个全国市场份额约百分之一左右，在有些城市，比方说京沪，大概各有超过2000家房地产企业，但他们的50强大概就占了40％的份额，就是几十个公司基本上占一半，要是算到100强就差不多占了七成的份额。比方说大连，有三大家，万达、亿达、新型，这三家企业基本上占了全市市场份额的30%。现在每个城市里房地产企业总数和有项目企业的数字相比，真正每年都能开发、有持续开发能力的公司大概占整个比例最多也就是百分之十到二十，所以每个城市基本上每年都清理掉一大批房企。我预计，随着招拍挂制度的坚持实行，国家宏观调控逐年加大对房地产市场的干预，可能再有十年，不排除中国会出现上百家每年几百亿的销售、几百万开发量企业。从万达的发展来看，这两年是万达成立18年以来发展速度最快的两年，今年的商业地产项目，我们现在叫城市综合体，新开了7个，住宅项目新开了2个，因此新开的项目达到了9个。我估计到年内商业项目还能再开3个以上，再加上2个住宅项目，今年我们新开工的面积会超过400万平方米，一半以上是商业地产，是历史上最多的。我估计今年万科、合生创展、华润、中海这些企业开发量也在逐年地加大。三是非住宅类产品的份额增加。这个也符合中国经济发展的趋势，前些年的房地产市场实际上是解决有无的问题，能不能住得起房子，然后再解决好差的问题，但都是住宅。国外的房地产市场跟国内的房地产市场不一样，住宅和非住宅类产品，各占50％。现在的中国市场，按照2005年国家公布的数字，住宅开发量还是占了85％以上，这个份额还是偏大，这和富裕程度，内在的消费力不强都是有关系的。但总体来看，这几年非住宅类产品比方说商业地产、工业地产逐渐在增加。一是因为调控的原因，对住宅控制得比较严了，对商业地产限制少一些；第二是中国经济发展，人们的收入在增加，有的人可能去持有一些物业；再加上中国零售业的发展在加速。根据1995—2005年国家统计局的数字，这十年期间，中国零售业的平均发展速度接近百分之十八，这是什么概念呢？就是零售业增长的速度几乎两倍于GDP的增长速度，而且我认为这种现象还会持续20年以上。1995—2005年，美国零售业的增长是百分之七点几，也是GDP增长的两倍，美国都发达到这种程度了，零售业市场增长还能达到GDP的两倍，所以我觉得中国零售业的增长速度是非常正常的。零售业增长，这些企业就需要找零售场地，就会增加对租赁物业的需求，另外零售业是中国唯一完全开放的行业。中国02年入世以后首先开放零售业，没有地域没有行业的限制，不管是家电、家居、百货都是没有限制的，可以完全的投资。这多种因素的综合，使中国现在商业地产的开发比例在逐渐增加。02年万达最先提出商业地产概念的时候，中国几乎没有企业搞商业地产，现在来讲做商业地产的企业占总体比例也不是太大，据我们统计，全国真正从事商业地产的开发商大概不超过200家，和中国现在4万多家房地产企业相比还是太少。二、房企应对宏观调控的措施应对宏观调控，各个企业有自己不同的特点，有自己不同的竞争力，也有不同的方法，我只能讲讲万达自己在这三年来是怎么做的。万达的措施叫做一个调整、四个加强。（一）调整发展区域宏观调控之前万达就已经进入到长三角和其他一些地区，在调控当中发现这些地区受到的打击是比较大的。万达有意识的把发展重点转向了中部和西部，比如说成都、重庆、武汉、南昌这一类的城市，重点向那里走，有这么四点原因：一是地价比较低，启动资金比较少。不像北京、上海一动就是十亿、二十亿，把这些钱拿到其它城市做，也许可以做10个项目。二是房价低，上升空间大。比方说我们刚进武汉的时候，市中心豪宅大概也就是2500左右，现在武汉沿江的房子已经可以卖到六七千元了。成都我们刚进去的时候，最早开发了一个TOWNHOUSE，最核心的位置，三面环水，正好成都有两条河，我们在中间。那么好的地方，03年刚开发出来的时候，只能卖到5500，现在可以卖到1万元。整体房价，成都武汉现在还不到4000块钱，中部地区的房价最高的城市恰恰是太原。三是泡沫少。中央一开始调控，矛头就指向了长三角地区，因为开发量比较大，投机者比较多，而中部这些城市因为很少有人关注，房价始终也不是太高，投机投资都比较少。举个例子：成都、南昌、济南这些城市都几乎没有空置房，尤其是住宅。成都2005年住宅开发面积是700万平米，实际上销售了1000万，把很多年都没有消化掉的旧房子都消化掉了。可能因为成都经济发展比较好，再加上周边区域的改造，去的人比较多了，喜欢那里的人也比较多了，外商也在那里投资发展。四是投资利润率与大城市基本相同。项目的绝对利润额肯定是比不上北京、上海，但是从回报率讲，在中西部发展和在东部发达地区、和在北京上海这些城市，没有什么太大的区别，因为启动资金少。（二）调整发展战略1、企业定位中国最大的不动产商我们02年进入到商业地产，万达给自己一个定位，就是要成为中国最大的不动产商。这和成为中国最大的开发商是有区别的。04年我们集团做了一个明确的决定，就是从住宅开发向商业地产转型。到今年万达商业物业的开发量首次超过了住宅，今年的400万平米中，住宅不到200万平米，企业成功实现转型。而且我们定下目标，两年内，到08年的时候万达集团每年开发量的三分之二以上都是商业物业，我们甚至说，到2010年企业原则上不做纯粹的住宅项目了。现在我们商业地产已经有200万平米，再建的也有200万平米，目前年租金收入可以超过10个亿。我们有一个目标，这是今年7月份集团的半年总结会上正式提出来的，到2010年的时候万达集团大型购物中心力争50个，五星级酒店力争15个，收租物业面积要达到700万