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地产公司分析之广州恒大地产集团1讨论问题2008年恒大为什么会出现现金流问题？恒大能否起死回生？快速销售？转让土地？再次融资？上市融资？了解恒大集团以及许家印情况了解公司土地战略、融资情况、收支平衡情况试图分析采用这种战略的原因2恒大地产集团概况2007年销售额约为：33亿元；06年19.8亿、05年13.2亿、04年14.4亿恒大在19个城市拥有31个房地产项目；截至2007年末，恒大土地储备较2006年末膨胀了7倍，高达4580万平方米，仅次于碧桂园；3恒大地产集团大事纪要1997年3月成立恒大实业，许家印出任董事长。1998年6月恒大实业以1.34亿元取得“工业大道南地块”，成为广州市第一家以“招拍挂”方式拿地的公司。次年2月以此地块开发的“金碧花园”开始销售；2002年8月恒大收购“琼能源”成为第一大股东，并正式更名为“恒大地产”（000502）2003年6月恒大在广东成立“恒钢集团”开始建设年产量1000万吨的大型现代化钢铁基地。2006年6月恒大地产集团开始重组，肃清了交叉持股情况，标志着上市计划正式启动。2006年11月恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订战略入股协议，融资4亿美金。2008年3月由于港股暴跌与市场低迷的影响，恒大地产被迫宣布暂停上市。2008年5月恒大成功再次私募35亿港币投资4许家印其人与特点能吃苦、有抱负1958年、生于河南周口太康县，幼年家贫，母亲早逝，父亲节衣缩食供他念书。1982年、从武汉钢铁学院（现武汉科技大学）冶金系毕业。在舞阳钢铁工作了10年。1992年、从厂长的岗位上辞职，南下深圳打工、创业。良好的政治感觉中共恒大实业集团党支部成立。（2002年）中国民营经济十大风云人物。（2004年）许成为自1950年以来首次入选“全国劳模”的民营企业家之一。（2005年）以全国政协委员的身份出席人大、政协两会。（2008年）慈善家05年获十大慈善家称号07年捐款3000万元，支持广东省100所民族小学的建设5.12大地震中房地产行业第一个捐款1000万5恒大集团的土地战略整体土地储备2006年底约600万平米2007年底约4580万平米，总计48个项目，增长近7倍主要拿地事件2008年1月以41亿拿下原员村绢麻厂地块（楼面地价13016元／平方米），广州市天河区新地王诞生。该地块01年推出时曾流拍，较同年周边拍卖地块楼面地价高出近30%。2007年11月恒大地产以约5.69亿元收购南京汉典地产全部股权；以约4.65亿元收购湖南雄震全部股权，借以取得长沙一地块；以约3.73亿元收购南宁银象地产全部股权；2007年10月恒大地产以14亿元收购上海陆家嘴地块。先期支付0.9亿元，并以股权支付另200万元，余款约定上市融资后支付。若未能偿付余款，卖方可中止交易，并没收首付款。2007年8月以25.3亿天价分别摘得位于重庆黄金区域的两幅地块。成交价高出拍卖地价16亿元。6恒大集团的融资策略恒大为上市,做了一系列的融资活动,具体分为3步骤:上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元；2006年11月29日,以400百万美元的价格向金融投资者发行了8亿股可转换优先股,占33.3%股权；有赎回条款为15%的复合率回报2007年12月11日,以同样的价钱回购8亿股可转换优先股并注销,金融投资者成为400百万美元的债务人;2008年1月31日,向原来金融投资者有条件转让共8亿股公司股份.与瑞信旗下联属公司订立结构担保贷款,额度为5亿美元；截止08年3月,已提取总额为430百万美元及人民币2千万,并且不再提取贷款伦敦银行同业拆息+4.5厘到5厘的息差；970万美元的结构性费用；08年5月,完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资；2008年5月,完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。7恒大地产主要财务数据08年招股书/截止07年9月业绩现金及现金等价物1,153银行贷款6,612库存5,385流动资产13,017流动负债3,768资产总额14,825负债总额14,067净资产758银行贷款占总资产比率44.60%净负债比率720.18%营业额2,323毛利868物业增值482纯利1,001纯利1（调整后）*678纯利2（调整后）*161毛利率37.37%纯利率43.09%纯利率(调整后)6.93%单位:人民币百万元注:1.银行贷款=长期贷款+短期贷款;2.库存包括预付款;3.纯利调整后1：不含物业增值；4.纯利调整后2：不含物业增值与其它收益恒大08年现金流分析8恒大08年现金流分析销售收入情况区域预估销售额预估回款广东地区196,42185,486重庆地区19,75410,075成都地区29,33914,963武汉地区50,11625,559南京地区47,87924,418沈阳地区38,24419,505内蒙地区00其他地区20,00010,200401,753190,206注：详细预估销售收入详见附件-2单位：万元9收入情况支出情况可支配现金与等价物:18.1亿元08年销售回款:19.0亿元融资:4.5亿美元约（31.5亿元RMB）----------------------------------------------------总计:68.6亿元于07年底未支付款项:61.6亿元土地出让金及工程款:43.9亿元短期贷款:8.4亿元应付款:9.0亿元-------------------------------------------总计:122.9亿元＜资金缺口54.3亿元恒大08年现金流分析注：详细预估销售收入详见附件-2注：相关数据来自恒大招股说明书恒大08年收支平衡分析10恒大集团的战略分析？1、以启东、郑州、洛阳项目为代表，通过政治合谋的方式取得土地；•以振兴城市的名义加上私下手段，甚至用广告的方式，与政治人物和某拿地；•可疑的启东项目，参考“启东项目情况”（点击浏览）2、好大喜功的个性，反映在拿地策略上就是拿地速度和规模“凶猛”（进100万以上的项目居多）3、在投行的诱导下完全在效仿“碧桂园”案例，把土地储备最大化，作为上市前的主要战略；•用一年的时间将土地储备膨胀7倍，达4580万平米！•上市前夕又在广州拍地、上海高价拿地;11江苏启东——万亩土地疑云项目位于上海崇明岛对面的江苏启东，如果规划中的“崇启大桥”按期建建成，其升值潜力巨大。照顾说明书显示，其估价达344亿元，占恒大总估价的1/3，预计2010年左右开始预售。项目难点海域使用管理法规定，50公顷(约等于750亩)以上的填海项目必须报国务院审批。恒大如何能不声不响地将这8968亩土地收入囊中呢？已经取得土地征，项目开始销售前，需要向有关政府机构取得进一步的批准并补交土地出让金。附件-111A探讨其战略的根源？1、许家印的个性？2、为什么恒大在2003年是唯一没有外地扩张的“广州五虎”3、投行与发展商的心态？12恒大能否起死回生最直接有效的方式便是“开源节流”能否再次融资？降价快速销售？资产处理（卖地）？上市融资？13恒大能否起死回生能否再次融资？上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元:伦敦银行同业拆息＋4.5厘到5厘的息差;970万美元的结构性费用.2008年5月,完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。成本:100%的利息.结论:恒大地产背负高利贷,已经没有可能进行再融资.两次融资对比相当于估值折让36%-60%14恒大能否起死回生恒大2006年11月金融投资者投4亿美元，占33.3%股权投资前公司价值8亿美金投资后公司价值12亿美金2008年03月拟上市定价HK$3.5~5.6上市融资前市值51亿~82亿美金上市后市值64亿~102亿美金2008年06月新投资者投资6亿美金，占15.6%新投资者投资前市值32.46亿美金新投资者投资后市值38.46亿美金估值&IPO时折让36%~60%14恒大能否起死回生降价快速销售？结论:1、大的折扣销售势必影响利润率，影响盈利后上市将更难；2、高负债率即使取得较高的销售额也是“杯水车薪”区域预估销售额预估回款广东地区196,42185,486重庆地区19,75410,075成都地区29,33914,963武汉地区50,11625,559南京地区47,87924,418沈阳地区38,24419,505内蒙地区00其他地区20,00010,200401,753190,206注：详细预估销售收入详见附件-2单位：万元15第一、二类项目（单位：万平米）第三类项目（单位：万平米）第四类项目（单位：万平米）分类说明总建筑面积可售面积总资产估值（亿元）主要案例资产所占比例备注第一类自持出租物业物业231.05199.8717.6064.9%以广州项目为主第二类竣工项目已售、未售物业2.1869.3%分类说明总建筑面积可售面积总资产估值（亿元）主要案例资产所占比例备注第三类取得土地使用权的项目3,046.002,703.501,076.8064.0%以广东、重庆、武汉、成都、南京项目为主其中启东项目1,196.001,151.00344.40-分类说明总建筑面积可售面积假设总资产估值（亿元）主要案例资产所占比例备注第四类未取得土地使用权，但签署相关协议的1,531.78-588.1075.0%以沈阳、郑州、沈阳项目为主16恒大能否起死回生资产处理（卖地）注：详细资产细分详见附件-1恒大能否起死回生上市融资？结论:行业内的资金缺乏与资本市场的颓势，很难通过上述方式“解套”国家宏观调控,房贷限制,银根缩紧等严格限制外资进入内地房地产市场大量土地储备的风险变大,投资者看土地可能是“资产”也可能是“负债”上市时对土地资产打折,2008年5月恒盛房地产上市以净资产60%的折扣价为发行价当前宏观经济与投资者心态17恒大可能的结局被瓜分?......18恒大土地资产分析第一类项目主要资产简析报告系列号物业资产估值备注4广州市第一金碧花园3.45亿15000平米商业5广州市金碧都市广场3.62亿12000平米商业6广州市花城大道1.50亿14000平米车位7广州市金碧翡翠华庭2.86亿8000平米商业+900平车位第二类项目主要资产简析报告系列号说明总建筑面积备注21广州市金碧骏鸿花园0.74亿31套别墅18广州市金碧雅苑0.31亿67套别墅13广州市第三金碧花园0.46亿36套豪宅附件-119恒大土地资产分析第三类项目主要资产简析报告序列号物业资产估值备注25佛山恒大御景半岛92.1亿31套别墅26广东增城市恒大山水城24.9亿67套别墅27广东清远市恒大金碧天下78.3亿36套豪宅31重庆恒大城23.7亿31套别墅33湖北鄂州恒大金碧天下24.7亿67套别墅*37江苏启东恒大金碧天下344.4亿36套豪宅38成都恒大城35.1亿31套别墅39成都恒大绿洲21.3亿67套别墅41南京市恒大金碧天下32亿36套豪宅43沈阳市恒大绿洲23.6亿31套别墅44昆明市恒大金碧天下25.0亿67套别墅52包头市恒大华府37.9亿36套豪宅附件-120恒大土地资产分析第四类项目主要资产简析报告系列号物业资产估值备注55广州恒大绿洲43.9亿39万平57重庆恒大城24.9亿57万平59重庆恒大绿洲26.6亿37.7万平60重庆恒大名都50.4亿67万平*61武汉恒大雅苑32.7亿37.3万平64沈阳恒大城27.5亿59万平65沈阳恒大绿洲89.4亿178万平66郑州恒大绿洲75.6亿186万平67洛阳恒大绿洲72.5亿340万平附件-121附件-2广东地区——拐点论的重灾区受拐点论与市场低迷的影响，广东地区销售预计2008年将遭受“寒冬”，众多项目已经开始进行打折销售，尤其是区位相对非核心区域的项目，以别墅、低密度项目更为严重。“御景半岛”已经推出100套别墅7折优惠项目名称股权比例可售面积预计开