项目营销策划方案

林口县幸福里项目营销策划方案HappinessinLinkouprojectMarketingPlan项目核心价值与卖点提炼【欧式+现代】、【幸福+和谐】、【景观+学区】【质量+细致】、【配套+管理】、【品质+价格】个性：1、首席低密度欧式洋房纯住宅社区；2、南侧无遮挡采光12小时日照时间；3、精致mini社区，远离吵闹过安宁幸福生活；4、人性化设计的高质量生活方式；5、配套完善，上乘品质、超高性价比优势；6、双低：低容积率+低密度；7、有别于周边庞大项目，整个区域的点睛之作共性：1、学校边+山水旁；2、林口县城市向南发展的新区，升值潜力巨大；3、外部环境良好，交通极具优势；项目核心价值与卖点提炼首席低密度纯正洋房住宅社区精致mini社区，低密度欧式洋房项目定位卖点支撑品牌主张品牌名关键词人居人文便捷能量人文与人性融聚•“南院北园”•儿童与老人•学区与美景空间与功能融聚•户型丰富•配套齐全•服务完整意识与行动融聚•需求的满足•频率的高效•节奏的起伏智慧与灵性融聚•人与人交流•人与空间交流•空间能量流转项目推广策略广告目标？项目预热，引起关注，树立差异化形象，为大客户渠道销售及后期宣传做铺垫。项目推广策略对客户说什么？区域升值交通便利配套完善高性价比楼宇保值物业形象物业概念物业品质硬件配置物业管理低公摊率市场前景周边环境租金水平付款方式侧重性价比、形象、配套等实用性侧重投资门槛、回报率自用投资他们关注什么？项目推广策略强化品牌品牌专案推广路牌出街房交会亮相对外宣传活动繁华区传单派送产品见面会强化打造体系体系专案推广新闻发布概念导入项目打造规划体系介绍手册楼书、材料展示规范化销售人员讲解说词强化纯粹居住区域差异推广周边区域突出自身特点，提高价格性价比外区域突出项目差异和区域特质，抢夺客户拔高形象突出品质项目推广策略媒体进行区域炒作通过报媒、网络共同协作推幸福里首席低密度欧式洋房mini社区的概念地位活动营销蓄水期人气活动售楼处开放仪式等借力打力合理利用周边楼盘利用周边楼盘项目宣传节点，截获客户资源利用工程进度彰显项目形象与进度优势利用周边楼盘项目比对出自身的优势特点销售现场树立形象风范项目网站、现场围挡、户外广告、树立品牌形象折页、单页、DM深入剖析项目价值点项目推广策略制定口径规范流程提升服务全面性、精细化的接待口径：针对不同产品、不同客户群体，对每条政策都拟定相应的接待口径，对销售难点做到迅速反应。统一销售接待流程，提升客户满意度：规范销售环节中的每个接待点，从打招呼一直到成交回访，都严格做到接待流程、地点、语言、动作、信息沟通、形象规范。提升客户体验和客户满意度。“微笑十步曲”，细节再次提升客户体验和附加值：注重客户在销售接待中的峰值体验和结尾体验，将满意度和尊贵感贯穿到销售流程的每个细节，在销售接待过程中做到“微笑十步曲”。精细化的五星级标准客户服务销售服务现场服务体系现场服务物业保安清洁员物业保安先进场，着正规保安服装，通过对讲在第一时间通知置业顾问客户到访，代客泊车，并为车辆提供遮阳服务；着白色清洁员服装，随时在售楼处打扫卫生，但不打扰到客户；销售员着整齐工装接待客户。推售策略—择地而战推售策略思考各批推售单位基于市场竞争及客户价格敏感点确定，在销售过程中有效进行组合销售,实现各批单位的旺销和价格过渡是实现销售目标的关键；根据单位优劣型进行产品搭配，是稳定的销售速度，保证各单位按既定销售速度和价格持续走高的重要条件。结论：本项目可对项目各单位的产品形态及优劣差异分析，再根据销售目标进行组合式推售，以降低风险，达到价值最大的的目标。目标降低风险,实现销售均衡性通过产品类型的组合实现价值最大化产品组合,均衡销售,实现价值最大化价格策略价格策略1、平开高走控制风险项目上市必须一炮而红，因此项目采取平开高走的总体策略；同时考虑到项目的盈利需要，前期可采用不同产品搭配的方式，以满足不同客群的需求，实现旺销；项目实现“逐步攀升、大步冲高”的走势，最终实现整体销售，实现项目价值。价格策略2、紧盯市场灵活应对项目已经面市一定时间，销售价格相对较为公开透明，不存在下降空间；但在本项目及周边项目活动促销期间，需要紧盯市场灵活应对，针对竞争楼盘的同类产品制定较有竞争力的价格，截获及稳定客户。一、住宅项目与附件楼盘综合素质评估项目名称山水天域楠山嘉园幸福里地理位置888规模1095工程进度10910配套设施8108交通方便程度888外部环境情况987建筑设计889结构988智能系统788建筑风格889综合858480二、项目评估均价比较楼盘均价综合比较比较系数山水天域三期3600850.941楠山嘉园二期3400840.952本项目3310801注：项目的评估均价由以下几步计算得出：1、比较系数=项目评估得分/比较项目评估得分2、本项目可调均价=每个项目的比较系数*比较项目的均价3、项目评估均价=每个比较项目的可调均价之和/比较项目个数由此得出——本项目评估均价约为：3310元/平米注：（本方案所示其他项目售价数据，以项目入市期数据为准）营销计划思考项目销售横道图工作准备期项目开盘项目持续热销期再次开盘多次开盘尾房发售交房注：各项活动根据具体情况选择安排，另行调整。2014年6月底2014年9月2015年1月2014年8月底2014年10月2015年4月2015年6月住宅部分销售排期第一阶段：工作准备期2014年6月底策划工作：全套VI、LOGO及延展、广告推广计划、售楼处开放方案销售工作：销售资料整理、谈判积攒客户住宅部分销售排期第二阶段：销售导入期2014年6月底—7月初项目工程：售楼处开放推售形式：提前一周进行宣传推广，售楼处开放仪式营销策略：本阶段在售楼处开放基础上，进行一系列推广，加深市场印象，为本项目正式销售蓄势造势，积攒客户。幸福里项目营销展示中心开放方案活动概要：活动时间：2014.6月底活动地点：项目新售楼部活动人员：意向客户、潜在意向客户、媒体活动形式：利用场内品鉴和媒体宣传的结合方式，最大限度展示项目形象，吸引社会公众关注。活动主题：为让广大客户更好的了解项目打造片区的高品质社区，真切感受品牌之魅力，借此售楼部开放之际，主题为——幸福里营销展示中心盛大开放活动目的：展示项目形象，吸引社会公众关注；认筹前对市场加热，加深市场印象；积累客户资源，为本项目蓄势造势。活动思路：售楼部开放活动场内外氛围布置活动开场现场沟通互动场内参观、品鉴本次活动氛围亮点将以项目售楼处的外围与内部的装饰布置为重点，以体现项目品质、迎合项目客户群的品位，凝聚意向客户与项目零距离融合的激情，加深客户对项目的深刻印象，达到售楼部盛大开放的目的，为后期成功信认筹及开盘做好铺垫！氛围亮点：：售楼部场外布置示意氛围亮点：售楼部场内布置示意我们需要咖啡厅式销售会所物料明细：推广安排序号项目时间数量价格备注1沿街派单售楼处开放前持续派发3万份2短信群发售楼处开放前约20万条3DM广告售楼处开放前整版4宣传车（镇外）售楼处开放前两天5道旗及户外售楼处开放1周总计：约元（具体价格以甲方实际询价为准）物料明细：销售物料序号项目时间数量价格备注1活动公司开放前一周开始接洽2礼仪或表演人员开放前一周开始接洽据实情3水果售楼处开放当天若干4饮料售楼处开放当天若干5楼书6月25日前到位1000份/户型6一次性纸杯6月25日前到位5000个7名片6月25日前到位两盒/人8手提袋6月25日前到位2000个总计：约元（具体价格以实际询价为准）媒体嘉宾配合：售楼部开放当天，请有影响力的政府领导和媒体现场报道引起全县关注，扩大品牌影响力和知名度。住宅部分销售排期第三阶段：项目多阶段认筹与开盘阶段项目进度：已积攒一定数量客户推售形式：本阶段是在开盘日期以及答客问等一系列问题得以确认后对市场展开冲刺，实施高密度多点轰炸，为项目开盘造势，确保开盘一战成功。营销策略：本阶段在开盘前，进行VIP客户认筹。正式发售前的认筹对整个项目的销售有着举足轻重的作用，其目的在于：能从内部认购中获取客户，能够更清楚的了解和掌握客户的购房意向及市场需求，了解客户钟情于哪个楼层、朝向、多大面积，以及产品类型。在项目正式开盘前确定意向购房客户，防止已登记客户的流失。进一步检测客户的真正需求，为价格调整、销控提供及时准确的市场反馈。积累大量的意向客户，为项目开盘聚集人气资源制造声势。锻炼销售人员，提高其整体业务水平和业务素质，为正式推售打下扎实的基础。住宅认筹目的项目进度：已积攒足够的VIP客户推售形式：硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，实施“罐装销售”，设置客户集中营批量销售。营销策略：本阶段策略主要在于开盘当日的现场活动，在项目开盘当日组织演出、抽奖等活动以保证开盘现场气氛。前期开盘多阶段认筹、开盘阶段：推广主题：活动方案：住宅部分销售排期第五阶段：开盘后热销阶段项目进度：开盘当天成功选房推售形式：按节奏适当投放，基本保证市场的占有率。营销策略：借开盘造成的影响持续旺销，并将品牌优势进一步扩大。方案说明1、本方案将结合工程进度一并进行。2、本方案为项目初期方案，会随着市场和客户的变化而适度调整3、未来每个阶段的详细活动方案，将另行撰写执行案。4、相信本案一定会完美收官。THANKS!2014.5.29