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现代物流园区规划（2010年10月·北京）北京百川归海物流科技有限公司郭文双现代物流园区规划第2页版权所用，未经允许不得复制！目录一、物流园区概述二、物流园区规划的程序三、物流园区规划建设的原则四、物流园区建设\运营模式五、物流园区的选址六、物流园区的系统功能规划七、物流园区设施布局规划与作业方案设计八、物流园区信息平台规划第一部分第二部分现代物流园区规划第3页版权所用，未经允许不得复制！为了给女朋友一个惊喜，在网上预定玫瑰与蛋糕，虽然得了准时送货的承诺，但是礼物还是姗姗来迟了！答应顾客按时交货、退货，但到预定时间却还没有对现承诺，因此而失去顾客！要将一船医疗物资和食品运送给国外受难者手中，却因为没有运输设备和库存设施而无法将这些物品送到灾民手中！？发生上述现象的根本问题在于——物流卡车司机罢工阻碍了运送那些对准时制生产系统（just-in-timemanufacturingsystem)的运转至关重要的零部件和设备，一家汽车厂因此而关闭了。一、物流园区概述现代物流园区规划第4页版权所用，未经允许不得复制！传统物流与现代物流整体系统优化单一环节的管理构建全球服务网络点或线到线服务实施标准化服务无统一服务标准实施信息管理实行人工控制主动服务被动服务提供增值服务只提供简单的位移现代物流传统物流核心区别在于系统的思想与IT技术的应用现代物流园区规划第5页版权所用，未经允许不得复制！现代物流与物流园区•物流园区是现代物流发展到一定阶段的产物。•物流园区支持供应链有效管理与运作的实现。•物流园区支持社会经济资源的优化配置。•物流园区支持地方经济和区域经济协调发展。现代物流园区规划第6页版权所用，未经允许不得复制！物流园区\物流中心\配送中心物流园区（基地）（LogisticsPark）（1000亩以上）：在是一个空间概念，一般是指多种物流设施和不同类型物流企业在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点。物流园区是基础设施的一种。物流中心）（Logisticscenter）（500亩左右）指的是从事物流活动的场所或组织，应基本符合下列要求：①主要面向社会服务；②物流功能健全；③完善的信息网络；④辐射范围大；⑤少品种、大批量；⑥存储、吞吐能力强；⑦物流业务统一经营、管理。物流中心是综合性、地域性、大批量的物资物理位移集中地，它把商流、物流、信息流、资金流融为一体，成为产销企业之间的中介。现代物流园区规划第7页版权所用，未经允许不得复制！配送中心（Distributioncenter，DC）（100亩以下）是指从事配送业务的物流场所或组织，应基本符合下列要求：①主要为特定的客户服务；②配送功能健全；③完善的信息网络；④辐射范围小；⑤多品种、小批量；⑥以配送为主，储存为辅。配送中心是以组织配送性销售或供应，执行实物配送为主要职能的流通型节点，它实际上是集货中心、分拣中心、加工中心功能的综合，并强调“配”与“送”的有机结合。物流园区（P）与物流中心（C）核心区别：P不一定是物流经营和管理的主体，但C一定是。现代物流园区规划第8页版权所用，未经允许不得复制！海关特殊监管区域类型保税仓库：出口监管仓库出口加工区保税区保税物流中心A型保税物流中心B型综合保税区保税港区物流园区的演绎现代物流园区规划第9页版权所用，未经允许不得复制！国内外物流园区的发展日本——东京水产物流中心日本水产株式会社成奇于1911年，主营业务由最早的捕鱼发展到后来的销售、加工再到后来以冷藏库为中心的保管业务；1999年10月，日水株式会社用东京综合物流中心取代了原来的晴海冷冻工厂，使之成为关东地区的新冷藏物流据点．拥有保管和物流中心两大功能。物流中心总投资约为60亿日元。目前，食品生产厂商、零售商及大规模连锁饮食业的第三方物流供应商。我国北京、厦门和青岛建立了合资企业，其中青岛的合资企业刚刚开业，主要加工当地的鱼类或日本的海产品；现代物流园区规划第10页版权所用，未经允许不得复制！国内外物流园区的发展德国——不莱梅物流园区1、不莱梅州政府通过直接投资和土地置换的方式对物流中心投资；2、经济促进公司是由不莱梅州的经济部、交通部、海关、工商部等部门的人员组成，是私营的事业单位；3、经济促进公司主要负责物流中心的三通一平（通水、通电、通路、平整土地）和物流中心的公路、铁路的基础设施的建设工作，还代表政府负责物流中心招商工作；4、一是物流中心紧临港口，靠近铁路编组站，周围有高速公路网，中心内至少有两种以上运输方式相连；二是该区域内有许多大型的工业和商业企业，三是附近有从事运输、仓储的物流企业，四是有银行保险等机构或企业，五是物流中心要远离闹区。面积至少在100公顷，周围要有发展空间，为工业企业发展留有余地；5、区域的工业、销售企业提供物流服务；棉花交易中心，奔驰汽车在德国北部的销售集散中心，港口堆场有成片的汽车堆放地。现代物流园区规划第11页版权所用，未经允许不得复制！国内物流园发展情况珠三角——广州长三角——上海环渤海——天津现代物流园区规划第12页版权所用，未经允许不得复制！物流园区的功能现代物流园区主要有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。1）物流组织管理功能物流园区的物流组织管理功能一般包括：货物运输、分拣包装、储存保管、集疏中转、市场信息、货物配载、业务受理等，而且多数情况下是通过不同节点将这些功能进行有机结合和集成而体现的，从而在园区内形成一个社会化的高效物流服务系统。2）经济开发功能现代物流在我国尚处于发展初期，物流管理技术的落后和现代物流基础设施的缺乏，均是阻碍物流快速发展的因素，加快物流园区大量、大规模基础设施的建设，将对改善物流发展环境及基础条件，培育物流产业具有重要意义和作用，以物流产业在国民经济中的地位，物流园区将因带动物流业发展而产生新的经济增长点，从而开发出新的经济发展领域。现代物流园区规划第13页版权所用，未经允许不得复制！目录一、物流园区概述二、物流园区规划的程序三、物流园区规划建设的原则四、物流园区建设\运营模式五、物流园区的选址六、物流园区的系统功能规划七、物流园区设施布局规划与作业方案设计八、物流园区信息平台规划第一部分第二部分现代物流园区规划第14页版权所用，未经允许不得复制！二、物流园区规划建设的程序实施与经营目标与内容必要性及可行性外部环境内部条件物流需求功能规划布局规划设施规划投资规划基础设施建设服务设施建设物流设施建设企业入驻决策阶段规划阶段建设阶段运营阶段功能规划现代物流园区规划第15页版权所用，未经允许不得复制！目录一、物流园区概述二、物流园区规划的程序三、物流园区规划建设的原则四、物流园区建设\运营模式五、物流园区的选址六、物流园区的系统功能规划七、物流园区设施布局规划与作业方案设计八、物流园区信息平台规划第一部分第二部分现代物流园区规划第16页版权所用，未经允许不得复制！三、物流园区规划建设的原则统一规划原则科学选址原则市场化运作原则高起点、现代化原则柔性化原则人才原则风险预防原则现代物流园区规划第17页版权所用，未经允许不得复制！目录一、物流园区概述二、物流园区规划的程序三、物流园区规划建设的原则四、物流园区建设\运营模式五、物流园区的选址六、物流园区的系统功能规划七、物流园区设施布局规划与作业方案设计八、物流园区信息平台规划第一部分第二部分现代物流园区规划第18页版权所用，未经允许不得复制！日本经验重视规划：物流园区的规模较大，影响的范围较广，政府重视通过制定园区发展规划和配套的市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来具体配套设施建设的地块作为物流园区。优惠的土地使用和政府投资政策：将规划的园区内土地分地块以生地价格出售给不同类型的物流行业协会，这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，若资金不足，政府可提供长期低息贷款。良好的市政设施配套及投资环境：政府对规划的物流园区，积极加快交通、市政设施的配套建设，吸引物流企业进驻园区，并在促进物流企业发展的同时，促使物流园区的地价和房产升值，使投资者得到回报。四、物流园区建设\运营模式现代物流园区规划第19页版权所用，未经允许不得复制！德国的经验德国一般采取联邦政府统筹规划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式，其基本做法有4个方面的内容。联邦政府统筹规划：州政府、市政府扶持建设：企业化经营管理：入驻园区企业自主经营：现代物流园区规划第20页版权所用，未经允许不得复制！我国物流园区在发展模式：我国物流园区在发展模式上可能有以下4种：经济开发区模式：主体企业引导模式：工业地产商模式：综合运作模式：现代物流园区规划第21页版权所用，未经允许不得复制！不同运营主体的盈利模式1、政府的盈利模式（1）经济总量增加（2）税收增加（3）就业扩大2、开发者的盈利模式（1）出地出让或出租收益（2）物业增值、转让或出租收益（3）土地升值收益（4）配套服务收益（5）股权投资收益3、入驻者的盈利模式（1）交易收入（2）仓储收入（3）配送收入（4）信息中介收入（5）流通加工业务收益现代物流园区规划第22页版权所用，未经允许不得复制！目录一、物流园区概述二、物流园区规划的程序三、物流园区规划建设的原则四、物流园区建设\运营模式五、物流园区的选址六、物流园区的系统功能规划七、物流园区设施布局规划与作业方案设计八、物流园区信息平台规划第一部分第二部分现代物流园区规划第23页版权所用，未经允许不得复制！1、物流园区选址的原则（1）物流园区布置的基本原则与城市总体规划相适应；城市边缘地带；靠近交通主干道出入口，对外交通便捷规模较大；利用现有的基础设施，周围有足够的发展空间。（2）物流系统空间布局的基本框架正是由于市域物流、区域物流和国际物流运作的不同特点和要求，城市物流系统在空间布局上也呈现出显著的特征：基本上是城市外围区布置大型的物流园区；中心区以配送车辆运行为主；在此两者中间布置各类的配送中心。1）外围框架区：布置大型物流园区或物流中心。2）准外围框架区：布置各类物流中心或配送中心。城市中心区：以配送车辆运行为主。五、物流园区选址现代物流园区规划第24页版权所用，未经允许不得复制！2、影响物流园区选址的因素1）自然环境因素气象条件；地质条件；水文条件；地形条件。2）经营环境因素经营环境；商品特性；物流费用；服务水平。3）基础设施状况交通条件；公共设施状况。4）其它因素国土资源利用；环境保护要求；周边状况。现代物流园区规划第25页版权所用，未经允许不得复制！3、物流园区选址的程序和步骤系统的现状分析选址的约束条件分析收集资料整理地址筛选定量分析结果分析确定地址结果地形、地价、业务量、费用、配送路线、设施现状分析及需求预测。多种功能的物流选址方法。选址制约条件单一配送中心的选址方法（如重心法）复查地理、地形、地价、环境、交通条件、劳动条件和相关法律的研究。市场的适应性、购置土地条件、服务质量、总费用、商流物流的职能及其它。YN物流园区选址流程图现代物流园区规划第26页版权所用，未经允许不得复制！目录一、物流园区概述二、物流园区规划的程序三、物流园区规划建设的原则四、物流园区建设\运营模式五、物流园区的选址六、物流园区的系统功能规划七、物流园区设施布局规划与作业方案设计八、物流园区信息平台规划第一部分第二部分现代物流园区规划第27页版权所用，未经允许不得复制！1、物流园区功能规划的原则1）系统集成一体化2）分期实施3）近期强调资源的有效利用4）远期强调功能、资源的优化配置5）符合现代物流发展需要6）高起点、高水平要求7）具有良好的可调整性8）符合经济性与适应性的要求9）有助于培育物流核心企业联盟10）有助于培育物流龙头企业11）具有良好的可操作性六、物流园区功能规划现代物流园区规划第28页版权所用，未经允许不得复制！2、物流园区系统功能组成1）基本功能停车、配载、仓储保管、市内货物配送、城际货物运输、拼箱拆箱、供应链物流管理、信息服务、生产加工、分拣包装2）物流