第三章-控制性详细规划的控制要素(规定性控制要素)

第三章控制性详细规划的控制要素2020/6/16控制指标又分为规定性指标和指导性指标两类。规定性指标（指令性指标）指该指标是必须遵照执行不能更改的。包括：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑限高（上限）、建筑后退红线、容积率（单一或区间）、绿地率（下限）、交通出入口方位（机动车、人流、禁止开口路段）、停车泊位及其他公共设施（中小学、幼托、环卫、电力、电信、燃气设施等）。2020/6/16•指导性指标（引导性指标）是指该指标是参照执行的，并不具有强制约束力包括：人口容量（居住人口密度）建筑形式、风格、体量、色彩要求其他环境要求（关于环境保护、污染控制、景观要求等的指导性指标可根据现状条件、规划要求、各地情况因地制宜的设置）。2020/6/16控制性详细规划的主要内容要体现在：控制与引导控制体系的内在构成是建立规划控制体系的的基础。包括六个方面：1、土地使用控制4、城市设计引导2、环境容量控制5、配套设施控制3、建筑建造控制6、行为活动控制2020/6/16规划控制指标体系土地使用土地使用控制用地边界用地面积用地性质土地使用相容性环境容量控制容积率建筑密度居住人口密度绿地率空地率建筑建造建筑建造控制建筑高度建筑后退建筑间距城市设计引导建筑体量建筑色彩建筑形式其他环境要求建筑空间组合建筑小品设置规划控制指标体系设施配套市政设施配套给水设施排水设施供电设施交通设施其他公共设施配套教育设施医疗卫生设施商业服务设施行政办公设施文娱体育设施附属设施其他行为活动交通活动控制交通组织出入口方位及数量停车泊位及其它环境保护规定噪音震动等允许标准值水污染允许排放量水污染允许排放浓度废气污染允许排放量固体废气物控制其他2020/6/16一、土地使用控制用地面积:用地边界和征地边界用地边界:用地权属的边界、尊重现有权属、单一性质、结合自然、行政边界可适当重组（合并或细分）2020/6/16第一节土地使用控制土地使用性质控制新增加了一些用地分类土地使用兼容多种用地性质的混合布置，不应产生功能干扰纽约建立18个使用组香港兼容性规定极细致，建筑类型分为近百类，对每种土地用途可以兼容的建筑类型都作了详细规定“弹性”原则2020/6/16（一）用地性质（LandUse)用地性质是对城市规划区内的各类用地所规定的使用用途。用地性质包含两方面的意思：一是土地的实际使用用途如绿地、广场等，一是附属于土地上的建（构）筑物的使用用途如商业用地、居住用地等。具体的确定原则如下：(1)根据城市总体规划、分区规划等上位规划的用地功能定位确定具体地块的用地性质。(2)当上位规划中确定的地块较大，需要进一步细分用地性质时应当首先依据主要用地性质的需要合理配置和调整局部地块的用地性质。(3)相邻地块的用地性质不应当冲突消除用地的外部不经济性提高土地的经济效益。2020/6/16用地性质依据总体规划，是否需要做调整？土地使用控制，即是对建设用地的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定，其具体控制内容包括土地使用性质、土地使用兼容性、用地边界和用地面积等。总体规划落实在控制性详细规划（简称控规）层面上主要体现在土地利用规划方面，即控规中用地性质和土地使用兼容性的规定应当与总体规划一致，并对总体规划的用地性质进行细化。在控规中也可以根据实际情况对用地性质和用地边界进行适当调整并及时将信息反馈给上位规划。2020/6/16（三）新增用地性质城市用地分类代码可用于城市规划的图纸和文件使用比较方便但是由于这个标准考虑到全国的通用性和普遍性对一些具体问题仍难以解决如对于有沿街店铺的居住用地，在《标准》中没有具体给出用地性质。在总体规划和分区规划中我们一般将其列入居住用地但控制性详细规划要求规定得十分明确一般要求划分到小类就需要有针对这类用地的专门的性质规定和用地代码。2020/6/162020/6/162020/6/16二、土地使用兼容性（LandUseCompatibility)土地使用兼容性包括两方面涵义：其一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性即表现为同一块城市土地上多种性质综合使用的允许与否反映不同土地使用性质之间亲和与矛盾的程度。就这个意义而言也可以用‘土地使用相容性‘来替换；其二是指同一土地使用性质的多种选择与置换的可能性。表现为土地使用性质的‘弹性‘、‘灵活性‘与‘适建性’，主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的约束关系。“，即建设的可能性和选择的多样性。2020/6/16需要注意的是土地使用性质的兼容并不是无区别的兼容，同一块土地上有多种使用性质兼容在一起时，应当分清主体性质和附属性质，不能过于强调兼容性质的开发而忽视了土地本身已经确定的使用性质。2020/6/161．土地使用兼容表控制用地性质的确定要有一定的弹性余地要制定土地兼容规划。所谓’‘兼容”，是指某一类性质的用地内允许建、不许建或经过某规划部门批准后许可建的建筑项目。为了适应市场变化和城市建设发展的需要各地拟定了控制性详细规划土地使用性质兼容表。表中分别列出了控制性详细规划指标中确定的用地性质和可以被兼容的用地性质。表中的’‘十”表示可以兼容’‘一”表示不可以兼容。2020/6/162020/6/162．土地使用兼容的原则：(1)与总体规划用地布局一致维护城市用地结构的完整和稳定(2)与用地的开发强度相符合与公共设施和市政设施的负荷能力相适应；(3)满足城市空间形态和景观的要求；(4)促进相关功能建筑的集中布置；(5)消除或减低外部不经济性，提高土地经济效益(6)减少环境干扰(7)确保非营利性设施、市政设施用地不被占用(8)保持土地使用的有限灵活性，允许部分建筑、设施混合布置；(9)设置土地使用兼容时应注意其宽容度和灵活性应该以提高应变能力、同时又不和总体规划相违背为准则。就具体兼容规定而言各地应从实际情况出发，具体对待不强求一致。2020/6/163．建筑性质兼容土地使用兼容包括用地上的兼容和建筑的兼容相比之下，建筑性质的兼容更加详细更能达到控制的目的偏重于用地性质的兼容2020/6/16三、用地边界（LandBordline)（一）用地边界的概念用地边界是规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线用来划分用地的范围边界。一般用地红线表示的是一个包括空中和地下空间的竖直的三维界面。通常用地边界分为三种类型：(1)自然边界：如河流、湖泊、山体等；(2)人工边界：如道路、轨道、高压走廊等(3)概念边界：如行政边界线、安全设施防护界线、规划控制线等其中规划控制线种类较多包括轨道交通线路及保护控制线、管道运输线路及保护控制线、高压走廊保护控制线、微波通道保护控制线、河流水域的保护控制线、文物保护单位、历史保护街区的绝对保护线和建设控制地带界限、景观、通风廊道控制线等等。2020/6/162020/6/16（二）用地边界划分的原则确定用地面积与边界不应停留于简单的表面形式上而应以用地性质规划为基础综合考虑街坊开发建设管理的灵活性以及小规模成片更新的可操作性等因素对地块进行合理划分。地块用地边界的划分一般有如下原则(1)严格根据总体规划和其他专业规划根据用地部门、单位划分地块；(2)尽量保持以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；2020/6/16(3)建议每一个地块至少有一边和城市道路相邻；(4)结合自然边界、行政界线划分地块；（5）考虑地价的区位级差；(6)地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；2020/6/16(7)有利于保护文物古迹和历史街区对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段可单独划块不再给定指标；(8)规划地块划分必须满足’‘专业规划线“的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、城市基础设施用地黄线、文物古迹保护紫线等．(9)规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界；2020/6/16(10)满足标准厂房、仓库、综合市场等特殊功能要求，适应建筑群体组合及城市设计需要；（11）地块划分可根据开发模式和管理要求在规划实施中进一步重组（小地块合并成大地块或大地块细分为小地块）；(12)地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些面积控制在0.5-3公顷左右，旧城改建区地块可在0.05-1公顷左右，旧城改建中还应考虑合并同性质、同质量建筑的可能性兼顾街道和消防通道等要求。2020/6/162020/6/162020/6/16（三）用地边界的相关问题规划编制单元的划分原则为：(1)不打破行政区界线；(2)以城市主次干道、铁路或者河流等自然地貌为边界；(3)每个编制单元面积一般为2km2左右由若干街坊组成；(4)关系密切的相邻街坊应当划入一个单元。2020/6/16规划编制单元内按照下列规定划分街坊：(1）便于规划的编制和管理，考虑土地使用性质和功能的内在关联性；(2)一般以城市道路、河流、铁路、居住社区、行政街道界限范围等为界限；(3）用地规模，在旧城区宜为0.1-0.2km2在新城区宜为0.3-0.5kM2，特殊地区可根据需要确定街坊用地规模；(4)充分考虑合理的公共设施服务半径。2020/6/16四、用地面积（SiteArea)（一）用地面积的概念用地面积即建设用地面积，是指由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，包括原有建设用地面积及新征（占）建设用地面积，不含代征用地的面积，单位为hm2（万平方米）精确度全国各地略有不同，一般为小数点后两位，每块用地不可有重叠部分。用地面积是控规中各种规定性指标要素计算的基础。2020/6/16（二）用地面积确定的原则1．用地面积通常与用地边界的四至范围有关在城市新区开发中，用地面积的大小通常由道路、河流、行政边界、各种规划控制线围合而成的地块大小决定。2．用地面积应当根据用地的使用性质结合实际使用情况具体确定，不应盲目划定避免土地资源浪费或用地不足的情况出现。3．用地面积与城市开发模式有关采用小规模渐进式开发时，控规中划分的地块面积往往较小采用大规模整体式开发时控规中划分的地块面积通常较大。2020/6/164.用地面积与城市的区位也有较大关系城市中心区地块往往划分的面积相对郊区用地面积较小主要原因是城市中心区土地稀缺、权属复杂取得较大的地块经济代价较大操作难度高。5．在实际操作中某些地块形状怪异如扁长带形用地或钝角三角形用地虽然面积较大但实际可以利用的面积较小在这种情况下，往往需要根据实际使用要求对用地边界和用地面积进行合理的调整如中学用地必须符合运动场的设置要求一些厂矿企业对用地面积和用地形状有特殊要求。6．在一些城市建成区由于各种原因地块划分不均部分用地面积较小不适合作为独立地块单独建设，需要在控规中做出调整或者说明。2020/6/16第二节环境容量控制为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理的规定。控制指标主要包括：容积率、建筑密度、绿地率延伸的指标：空地率、人口密度、人口容量城市自然环境容量表现在：日照、通风、绿化城市人工环境容量表现在：市政基础设施负荷公共服务设施负荷过高的容积率、建筑密度会使自然环境质量下降，使公共服务负荷增加。过低的容积率、建筑密度会使土地使用效率降低，不利于合理利用土地。2020/6/16城市环境容量主要分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。城市自然环境容量主要表现在日照、通风、绿化等方面。建筑密度与容积率过高、绿化率过低，建筑物过密过挤容易造成日照不足、通风不畅、绿地过少、视线干扰等问题超出城市自然环境容量使城市的自然环境质量下降。适当调整规划的控制指标控制开发建设强度，对于解决上述问题，改善城市自然环境较为有利。2020/6/16人工环境容量主要表现在市政基础设施和公共服务设施的负荷状态上。伴随着城市的高密度聚集而来的往往是人口密度和城市活动强度的提高给市政