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无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2006]GW42-01谨呈：无锡中联生态鹅湖发展有限公司本报告是严格保密的。2前言：研究背景第一篇：目标体系的建立第二篇：土地资源盘点第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法）第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）本报告是严格保密的。3前言：研究背景第一篇：目标体系的建立第二篇：土地资源盘点第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法）第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）前言：研究背景本报告是严格保密的。4长三角地区的GDP总量占到全国1/4强。无锡处在长三角地区的核心地带，处于接受上海辐射的第一圈层中，交通发达经济地理概念的长三角地区16个城市是指：以上海为中心，包括江苏的南京、镇江、常州、无锡、苏州、扬州、泰州、南通和浙江的杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、台州。长三角城市群的产生和发展与以上海为中心的龙头城市作用密切相关，经济以空间形态扩散。第一扩散圈层是苏州、无锡、杭州和宁波，第二扩散圈层是南京、嘉兴、绍兴、常州和镇江，第三扩散圈层是扬州、南通和舟山。三个圈层的经济发展水平和城市化程度形成一定的落差，基本上呈梯次扩散。长三角位置示意图全国其他地区,50%长三角26%珠三角12%京津唐12%2004年上半年地区GDP比较（15285亿元）（29277亿元）（7251亿元）（6960亿元）资料来源：中国经济景气监测中心、中经网引用2004年上半年数据长三角核心城市分布图15955178062004923016287753222811.6%11.3%12.6%12.0%15.6%14.8%1000015000200002500030000350002000年2001年2002年2003年2004年2005年0%6%12%18%24%30%GDP增长率长三角（16个城市）历年GDP亿元本报告是严格保密的。554%28%15%3%基本建设更新改造房地产开发其他无锡整体经济态势良好，但是和长三角其他城市相比优势不明显。城市快速扩张是其经济发展的动力之一长三角地区中除上海市以外的其他主要城市的发展速度相差不大，目前南京和苏州的发展较快，无锡和其他市相比优势不明显无锡固定投资额呈放缓态势，2003年有一次峰点，与其城市市区面积的扩大有直接关系。91442413402628052918244635421402187013351389137011.10%15.20%15.30%15.10%12.50%12.50%010002000300040005000600070008000900010000上海南京苏州无锡杭州宁波0%10%20%GDP/亿元固定资产投资/亿元GDP增长率2005年长三角主要城市GDP/固定资产投资比较无锡市历年GDP和固定资产投资额及其年增长率资料来源：上海，南京，苏州，无锡，杭州和宁波市统计年鉴；世联分析1200136015801901235029053504055378931114187011.2%11.5%13.1%15.1%15.10%15.7%32.8%0.66124.7%19.80%17.4%12.6%0500100015002000250030003500200020012002200320042005亿元0%10%20%30%40%50%60%70%GDP固定资产投资年增长率年增长率2003年固定投资份额6无锡房地产市场目前区域性和结构性供给失衡现象较突出0100200300400500600199920002001200220032004200500.511.52住宅竣工面积(万m2)住宅预/销售面积(万m2)销售/竣工面积近年无锡商品住宅供大于求010203040506020002001200220032005近几年无锡市区商品房住宅空置面积2000~2003年无锡房地产市场逐渐由供不应求向供求平衡转变。2004年住宅供应量迅速攀升，出则现供过于求的状况，2005年这种情况进一步加剧，市场总体供应充足，而区域性和结构性供给失衡现象仍较突出。2006年一季度数据显示区域性失衡：中心区、北塘区的商品房供应量明显减少，外围中低价位楼盘逐渐增多。结构性失衡：户型面积在140平方米以上的可售房源比例较高；成交面积在180平方米以上的占据总量的21％；80平方米以下的中小户型的供给比例11.4%。过去实物分房体制之下积压的购买力在2000年前后加以集中释放，利好的大市也拉动了往年存量房的消化，空置面积逐年降低；2005年空置面积略有回升。本报告是严格保密的。737782786095020040060080010002003年2004年2005年2006年.12003年~2006年1月无锡市土地出让规模（用地面积单位：万平方米）无锡市土地政策和土地市场综合评价整个无锡市2002年初开始推行土地拍卖制度，一级土地市场逐渐实行“阳光操作”。受房地产大势和本地政府经济发展导向的影响，2004年以来土地供应量居高不下。2002年土地供应面积达到2001年的4.5倍，03土地出让量增长57％，2004年仅1－8月出让土地面积比上年净增加306万平米，增幅82％。04年新区供应量猛增，05年惠山区土地供应量猛增。无锡市政府对房地产在经济发展过程中的作用给予了很大的重视。2004年9月8日，时任无锡市委书记的王荣在无锡国土资源局调研时强调，“土地是财富之母。”经济社会更快、更好的发展，都要靠土地来支撑和保障。2006年开始无锡市对土地出让通过建设指标严格控制推出量。2006年无锡市提出集约用地、集中式管理。新区经过前两年土地市场的巨大放量后土地储备已经很少了，锡山区土地市场巨大，但由于建设指标的控制，每年只能推出500亩建设用地。鹅湖镇的土地市场仍不规范，从2002年开始只有一次住宅用地交易实行拍卖，其余商住用地均为协议出让。资料来源：世联模型本报告是严格保密的。8前言：研究背景第一篇：目标体系的建立第二篇：土地资源盘点第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法）第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）第一篇：目标体系的建立本报告是严格保密的。9对客户目标的解析盈利目标：地价平均达到120-150万/亩开发周期：10年，原计划6-8年开发节奏：每年出让300-500亩可建设用地120-150万/亩意味着R2期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）R1非期望结果（不作为、自然发展的结果）按照目前市场变化的趋势，正确估算未来可以实现的地价？资料来源：世联模型本报告是严格保密的。10针对R1的研究思路和方法针对R1（非期望结果）的研究：研究对象：住宅用地选取研究对象的原因：因为在本项目经营性用地中住宅用地所占比重最大，所以研究它是具有代表性。研究内容：住宅用地未来出让的地价研究方法：剩余法（假设开发法），即通过假设一系列合理的变量，反算出未来土地出让时在开发商在一级市场所能承受的地价。限制条件：a.3000亩可建设用地b.建设周期为10年c.粗略的开发历程如下：前2年进行三通一平，之后8年进行土地出让，假设为平均开发，因此在估算未来房价时将第6年的价格作为均价。2年基础设施建设、三通一平12610开发建设周期为8年，房价取均值，即第六年的价格本报告是严格保密的。11通过对房价增长趋势的判断，我们认为本项目第6年(2011年)所能实现的住宅均价为7100元/平米93年95年96年初98年03年全国房价涨幅区间模拟图城市居民人均可支配收入涨幅房价涨幅城市居民消费价格涨幅93年95年96年初98年03年全国房价涨幅区间模拟图城市居民人均可支配收入涨幅房价涨幅城市居民消费价格涨幅根据经济学原理，我国合理的房价涨幅区间的上限是城市居民人均可支配收入涨幅，下限是物价的上涨水平；因此在本项目预判房价增长趋势时采用二者的均值，即年增长率为6%。资料来源：世联模型无锡市19992000200120022003平均涨幅商品零售价格总指数101.1102.6103.6104.3103.40.56%城镇居民人均可支配收入79208603945499881164711.50%以上二者的平均值6%由于本项目的住宅开发属于低密度资源大盘，因此选取锡山区与新区的花园洋房和TH的均价作为计算基准，取5000元/平米。第6年由于市场自然增长的住宅均价=5000*（1+6%）6=7100本报告是严格保密的。12测算的其他基本指标项目剩余法计算公式本项目经营性用地面积(㎡)总面积4800亩，经营性用地面积3000亩2,001,000住宅的占地面积假设住宅用地占总经营性用地面积比例为X2,001,000*X容积率住宅的容积率按0.5计算0.5住宅总建面(㎡)总建面=2001000*X*0.51,000,500*X目前住宅销售单价无锡东部地区（东亭、新区）的容积率为0.5的花园洋房均价5000未来住宅销售单价=5000*（1+6%）6=5000*1.427100总售价(万元)按销售率100%计算710,355*X住宅单位建造成本按无锡多层/洋房建造标准计算（元/平米）1200总建筑成本（万元）120,060*X管理费（万元）=总建筑成本×3％3602*X不可预见费（万元）=总建筑成本×3％3602*X公用设施专用基金（万元）=总建筑成本×2%2401*X建筑成本利息（万元）建筑成本利息=（总建筑成本+管理费+不可预计费）×建筑成本系数7445*X建筑成本融资费（万元）=利息×10%744*X销售费用（万元）=总售价×3%21311*X税费（万元）=总售价×税费率（税费率：营业税、城建税、印花税共计5.25％）250400*X资料来源：无锡市建安工程造价标准、世联模型本报告是严格保密的。13通过对R1的计算我们发现按照现有市场自然增长趋势，未来住宅可实现的地价仅为74.5万/亩计算利润水平企业普遍的按照无锡市房地产开发总费用总建筑成本总地价总售价平均地价为设住宅用地出让实现的设住宅用地比例为%152895051200603000710335%15%331---总建筑成本总地价总费用总建筑成本总地价总售价住宅的地价Y=74.6万/亩每亩地价与住宅用地所占比例没有关系本报告是严格保密的。14通过目标解析得到本项目的核心问题每亩地价与住宅用地所占比例没有关系；假设测算中除去房价和容积率之外的其他指标不变，来探求容积率（R）和房价（P）之间的关系；R1非期望结果（不作为、自然发展的结果）R2期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）地价=74.6万/亩R=0.5；P=5000地价=120~150万/亩R=0.5；P=7000R=0.4；P=8700R=0.2；P=17000如何使区域增值？核心问题本报告是严格保密的。15前言：研究背景第一篇：目标体系的建立第二篇：土地资源盘点第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法）第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）第二篇：土地资源盘点本报告是严格保密的。16评估范围的确定本次评估以前期拿地策略确定的范围。图中为红线围合而成的范围。地块位于无锡市辖下荡口镇鹅湖西南延岸，临近苏州。用地面积319.4公顷，容积率未定。本报告是严格保密的。17交通条件分析现在的锡甘路状况不好，限速，且为双向4车道。横贯无锡东西向的快速路锡太路今年启动建设，明年将建成。双向6车道，道路车速达80，是城市内部最高时速的路，带辅道。锡太路将彻底改善原有的状况。本项目机场0.5小时经济圈锡太路至太仓至张家港至苏州至无锡锡甘路本报告是严格保密的。18整体地貌——该用地现状由鱼池（河流）、村民居住用地和农田三部分组成月溪路甘东路甘露大路锡甘路通湖路鹅真荡鱼池（河流）约占总用地的38％，村民