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第六章存量房租赁经纪业务撮合【考点104】存量房租赁经纪业务的一般流程存量房租赁经纪业务流程一般，包括客户接待、出租（承租）委托、房屋带看、达成交易意向、签订租赁合同、支付租金和佣金、房屋交付使用七个环节。房屋出租，独家代理和房屋承租独家代理业务的业务流程基本相同，只是出租独家代理业务中，房地产经纪人更加注意出租房产权、质量、安全和环境方面的查验。存量房承租独家代理业务中，房地产经纪人则需注意搜集与承租人需求相匹配的房屋信息以及承租自身具备的资质（包括不限于工作状况，信用状况支付能力等）。【考点105】存量房租赁经纪业务的关键环节1.客户接待房地产经纪人得到客户出租房屋或承租房信息的途径，包括：电话咨询、到店咨询、手机信息、或者互联网咨询等。其中包括客户在专门从事房屋租赁业务经纪机构网站上登记出租房房源信息或寻找可承租的房产。房地产经纪人应与出租人签订房屋出租委托书或房屋出租登记表，并告知出租人房屋租赁居间服务的内容、收费标准和营销途径。房地产经纪人要对出租的房屋进行查验，编制《房屋状况说明书》，还需通过房屋查验，结合区域内出租物业的租金价格、行业水平与出租人协商确定月租金额，编写出租物业广告信息。为了尽快寻找到承租人，房地产经纪人应当委托出租物业的信息，通过报纸、经纪机构店铺门面广告、互联网、人员推荐位的方式进行广告宣传。2.房屋带看3.达成房屋租赁意向房地产经纪人此时核心工作是站在中间人的立场上。4.房屋租赁合同签订和收取佣金（押金）在租赁合同签订后30日内，房屋租赁双方当事人持《房屋租赁合同》、房屋租赁双方身份证明、房屋产权证明文件和其他政府主管部门要求的其他材料到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。房地产经纪人要帮助租赁双方在房屋租赁合同订立后，立即约定备案时间。租赁双方签订合同后承租人按照活动条款约定向出租人缴纳押金以及租金；押金一般为1个月的租金；出租人向承租人开具《押金收据》和《租金收据》。5.结算佣金房屋租赁经纪服务收费一般都按半个月至一个月租金额收取【考点106】存量房租赁经纪业务撮合操作要点房地产经纪人在进行租赁业务，撮合时要注意以下三点：1.房地产经纪人要十分熟悉和了解市场租金的变化；2.房地产经纪人要从多个角度撮合双方，包括房源紧俏、位置与交通情况、配套设施情况，周边环境、居住人口素质等；3.与租赁双方协调租金交纳方式和佣金标准。【考点107】房屋租赁合同的特征1.房屋租赁合同是不动产租赁合同；2.合同的相对性会受到法律的一定限制（1）买卖不破租赁的原则；（2）承租人的优先购买权；（3）期限最长不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。【考点108】签订房屋租赁合同的重要意义1.确定出租人与承租人之间的租赁关系；2.明确出租人与承租人的权利和义务；3.建立出租人与承租人之间纠纷和争议的机制；4.如果房屋租赁是通过房地产经纪机构服务实现的，签订房屋租赁合同或房屋租赁居间协议，标志房地产经纪活动取得重要进展。【考点109】房租租赁合同的内容1.房屋租赁当事人的姓名名称和住所；2.标的物；主要包括：（1）房屋的坐落；（2）房屋的面积；（3）房屋的结构和附属设施；（4）家具和家电等室内设施状况。有以下情形的房屋不得出租：（1）属于违法建筑的；（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3）违反规定改变房屋使用性质的；（4）法律、法规禁止出租的其他情形。房地产经纪人应当明白，租赁的标的物为法律法规禁止的，所签订的合同无效。3.租金和押金数额、支付方式；4.租赁用途和房屋使用要求；5.房屋和室内设施的安全性能；6.租赁期限（租赁合同的租赁年限均不得超过二十年）；7.合同对应对转租加以约定，转租条款必须标明；（1）转租期限；（2）转租用途；（3）转租房屋损害时的赔偿与责任承担；（4）转租收益的分成；（5）转租期满后，原房屋租赁关系的处理原则；（6）违约责任。8.房屋维修责任；9.物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；10.争议解决办法和违约责任；争议解决方式一般分为四类：争议发生后当事人双方自行协调解决、调解、提交仲裁机构仲裁或向人民法院提起诉讼。11.其他约定事项。（1）房屋租赁期间，因赠与析产继承或者买卖转让房屋的原房屋租赁合同继续有效；（2）承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可按照原租赁合同租赁该房屋；（3）房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权；（4）房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。【考点110】签订房屋租赁合同的注意事项1.如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件；2.合同应一式四份，租赁双方各执一份，经纪公司存档一份，一份合同交政府部门登记备案；3.合同字迹清楚，尽量避免涂改，如果涂改，双方应在涂改处共同签字；4.双方阅读合同，房地产经纪人对合同有关条款进行解释；（1）房屋坐落地点与房产证相同，填后与出租人确认；（2）用途条款要明确；（3）数字要大写；（4）租金及支付方式；（5）在租赁期内水、电、燃气、电话费及其他相关费用的缴纳方式。5.经纪公司收取佣金、开具收据；6.协助租赁双方办理租赁合同登记备案。【考点111】房屋出租委托流程1.出租客户接待；2.实地察看房屋；主要包括：出租房房屋实物状况、权属状况、周边环境状况、交通状况以及配套设施等3.租赁价格谈判；4.签订房屋租赁委托合同；5.标准化装饰装修；在房屋租赁托管业务中运营机构，为了提升托管房屋在市场的竞争力在出租客户，同意的情况下一般会对出租房屋进行标准化装修改造并统一配置家具家电等为承租人提供更好的标准化的入住条件。6.发布房源广告。【考点112】房屋承租委托流程1.承租客户接待；2.房屋带看、达成房屋租赁意向；3.签订《房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》；4.支付租金、押金及其他费用；5.提供增值服务。（1）代收租金、水、电、煤气、电话、有线电视、物业服务费等；（2）代委托方查验、清理、退房租；（3）代委托方维修家用电器、居室保洁等。【考点113】房屋租赁托管业务操作要点房屋托管业务操作要点一般包括五个方面：1.经纪公司与业主和承租人分别签订租赁合同，也就是说这种租赁关系的建立是有两份合同组成的，一份是经纪公司与业主（出租人）签订的《出租房屋委托代理合同》，（俗称包租合同、收房合同），另一份是经纪公司与承租人签订的代理租赁合同（经纪机构代理成交版）；2.因为房屋托管不是采用“三方约”，经纪公司与出租人约定的租金和经纪机构与客户约定的租金没有必然相等的数字关系；3.经纪机构向客户收取租金的方式和期限与经纪机构向业主支付租金的方式也不一定相同；4.经纪机构为了最大限度地降低自身的空置风险，会向业主要求一段时间的所谓“空置期”，一般是30~60天不等；5.业主、客户和经纪机构任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任。【考点114】房屋租赁业务与租赁托管业务的异同1.租赁合同类型不同；2.房屋租赁费用支付方式不同；3.房屋租赁合同约定的特殊事项；4.签订合同的时间不是同一时间点。