资产评估-第六章房地产评估课件

第六章固定资产评估（二）房地产评估教学要求:一、了解房地产特点和价格种类二、了解房地产评估的特点和程序三、了解土地使用权价格特征和种类四、重点掌握土地使用权评估的现行市价法和收益现值法五、掌握土地使用权评估的重置成本法、路线估价法和预期开发法法六、重点掌握建筑物评估的现行市价法、残余估价法和重置成本法一、房地产的特点和价格种类•1.位置固定性•2.使用长期性•3.多因素影响•4.投资大量•5.保值、增值趋势一、房地产评估的特点•1.房地产分离评估、综合计价•2.最佳使用•3.法律性二、土地使用权评估(1)基淮地价(2).标定地价(3)交易底价(4)转让价格(5)课税价格二级市场价格一级市场价格1.土地使用权的价格三、土地使用权价格的评估方法•1.现行市价法•2.收益现值法•3.重置成本法•4.线路估价法•5.预期开发法1.现行市价法•评估价值=参照物价格*调整系数*（1+物价上涨指数）*土地面积2.收益现值法•若无限使用期•评估价值=（土地年总收入-年总费用）/资本化率•若有限使用期=（土地年总收入-年总费用）*折现系数3.重置成本法•评估价值=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益4.线路估价法•评估价值=∑标准地单价*深度指数ABCD5.预期开发法•评估价值=预计开发后项目总收入价值-总成本-其他税费及开发商利润四、建筑物评估•建筑物评估的方法的选择现行市价法残余估价法重置成本法•1.房屋建筑物的建筑成本•2.税金•3.建房利润•4.其它附加费用•5.土地使用费影响房屋建筑物价格的因素1.现行市价法房产价格=类比房产单价*(1±被评估房产差异因素调整率)*（1+期间房价上涨率）*建筑面积•2.重置成本法房产净值=房产重置全价*(1-年折旧率*已使用年限)=房产重置全价-按重置全价计算的累计折旧=房产重置全价*成新率•3.账面净值调整法房产重估净值=房产账面净值*(1-调整系数)式中,调整系数可为物价调整系数或资产成新率4.综因素计算法房产重估净值=（原价+更改费用-净残值）*（1+物价上涨数-无形磨损系数）*尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）+净残值5.净租金收益现值法房产评估价格=年租金收益/贴现率6、残余估价法•评估价值=建筑物年纯收益/资本化率•=（房地合一纯收益-土地价格*土地预期收益率）/资本化率第六章固定资产评估（=）：房地产评估第一节房地产评估的特点和程序房地产的定义：指房屋建筑物与土地使用权的总称，包括房产和地产。一、房地产的特点：1、位置固定性2、使用的长期性3、影响因素多样性4、投资大量性5、保值增值趋势二、房地产价格的种类1、土地价格，又叫地价。2、建筑物价格：是指纯建筑物部分的价格。3、房地价格：指建筑物连同其占用的土地的价格在一起的价格。4、房地产单位价格。5、楼面地价。6、拍卖价格。7、招标价格三、房地产评估的特点1、房产、地产分离评估、综合计价。2、应用最佳使用原则。3、法律、法规约束严格。第二节土地使用权评估一、土地使用权价格的特征1、土地使用权价格的特征。2、土地使用是权益价格。3、土地使用权是权益价格。4、土地使用权与用途相关。5、土地使用权具有个别性。6、土地使用权具有可比性。二、土地使用权价格的种类1、基准地价：是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。2、标定地价：是指市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格。3、交易底价：包括土地使用权出让底价、转让底价、抵押底价等。4、市场交易价：是地产在市场交易中实际成交的价格。5、课税价格：课税价格是政府为征收有关税收如土地增值税、土地使用税等作为地产课税基础的价格。三、土地使用权价格的评估方法一）现行市价法：是在求取一宗待估不动产价格时，依据替代原理，将待估不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估不动产在评估期日的价格。也叫比准价格。1、现行市价法的一般程序1）收集交易资料2）确定可比交易案例。2、修正因素：修正因素包括：情况修正因素、期日因素修正、个别因素修正、容积率因素修正、土地使用年期因素修正等。市价比较法的基本公式是：P=P’×A×B×C×DP：待估地产评估价格；P’：可比交易实例价格A：交易情况修正系数；B：交易日期修正系数C：区域因素修正系数；D：个别因素修正系数二）收益现值法：适应于有未来收益的不动产价格评估。1、未来的收益2、资本化率：这是决定土地使用权价格的最关键因素。3、重置成本法：就是根据土地开发成本加上一定比例的利润、利息、税费等来确定土地价格的一种方法。土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两者情况：1）土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征用集体土地而向原土地使用者支付的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置费等。二是为取得已利用城市土地使用者支付的拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地都有具体的规定。2）土地开发费用。3）投资利息。4）投资利润。5）土地增值收益。•[案例]甲企业欲拟一待估宗地W对乙企业投资，聘请评估事务所对该w宗地进行评估，现收集到与待估W宗地条件类似的5宗地，具体情况如下表：单位：元／m2宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素A5301999+1%3.5+1%+2%B5851999+5%3.60+1%C6202000+10%3.100D6051995-1%3.3-5%0E642200203.400W200203.200该城市地价指数表为：时间(年)199519981999200020012002指数10010210510310398•另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在3～3.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l时的地价增加5%；超过3.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。•要求:•(1)什么是现行市价法?应用时有哪些前提条件?•(2)根据上述情况应选择什么评估方法?为什么?•(3)试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格.••(4)若甲企业该宗地共1000m2，其账面价值为50万元，但甲乙双方同意以评估价值为甲企业的出资额，占乙企业股权的15%。请为甲乙企业编制相应的会计分录。•提示：建立容积率地价指数表，若评估结果出现异常案例应剔除.•解:(1)现行市价法是指通过市场调查，选择一个或几个与被评估资产相同或类似的资产作比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行对比调整，估算资产价值的方法。现行市价法的前提条件是：•1)该类或该项资产的市场发育相当成熟，不存在市场分割，而且资产的市场定价合理：•2)参照资产的一些技术指标，经验数据易于观察和处理：•3)参照资产和被评估资产在技术指标、资产性能等方面必须相同或相近。•(2)根据题目已知资料，应选择现行市价法，因为侍估地产存在活跃市场，市场上有较充分的参照物。•(3)容积率地价指数表:容积率33.13.23.33.43.53.6地价指数1001051101151201251281)A：530*98/105*100/101*110/125*100/101*100/102=418.362)B：585*98/105*100/105*110/128*100/100*100/101=442.45•3)C：620*98/103*100/110*110/105*•100/100*100/100=561.81•4)D：605*98/100*100/99*110/115*•100/95*100/100=603•5)E：642*98/98*100/100*110/120*•100/100*100/100=588.5•由于D宗地为异常，应剔除.以其他结果平均值为评估值，W宗地评估值为：(418.36+442.45+561.81+588.5)／4=502.78(元／m2)•(4)会计处理•甲企业：(因仅占乙企业15%股权，应采用成本法核算)•借：长期股权投资500000•贷：无形资产——土地使用权500000•乙企业：•借：无形资产502780•贷：实收资本502780