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主讲：翟华云内容介绍第一章总论第二章资产评估的基本方法第三章资产评估中的信息收集与分析第四章资产评估中常用的定量分析基础与模型第五章机器设备评估第六章房地产评估第七章流动资产评估第八章长期投资评估第九章无形资产评估第十章企业价值评估14:44ZHY内容介绍第十一章资源性资产评估第十二章税基评估第十三章国外评估准则课时:5414:44ZHY注册资产评估师考试简介资产评估师是指经全国统一考试合格，取得《资产评估师执业资格证书》并经注册登记的资产评估人员。资产评估师的英文译为：CertifiedPublicValuer1995年10月，依据《人事部、国家国有资产管理局关于印发〈注册资产评估师执业资格制度暂行规定〉及〈注册资产评估师执业资格考试实施办法〉的通知》（人职发[1995]54号），国家开始实施资产评估师执业资格制度。2002年2月，人事部、财政部下发了《关于调整注册资产评估师执业资格考试有关政策的通知》（人发[2002]20号），对原有考试管理办法进行了修订。考试工作由人事部、财政部共同负责，日常工作委托中国注册会计师协会承担，具体考务工作委托人事部人事考试中心组织实施。考试每年举行一次，考试时间一般安排在9月下旬。原则上只在省会城市设立考点。14:44ZHY注册资产评估师考试简介报考条件凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备以下条件之一者，均可参加注册资产评估师执业资格考试：（一）取得经济类、工程类大专学历，工作满5年，其中从事资产评估相关工作满3年。（二）取得经济类、工程类大学本科学历，工作满3年，其中从事资产评估相关工作满1年。（三）取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，工作满1年。（四）取得经济类、工程类博士学位。（五）非经济类、工程类专业毕业，其相对应的从事资产评估相关工作年限延长2年。（六）不具备上述规定的学历，但通过国家统一组织的经济、会计、审计专业初级资格考试，取得相应专业技术资格，并从事资产评估相关工作满5年。14:44ZHY注册资产评估师考试简介考试科目考试设5个科目，具体是：《资产评估》、《经济法》、《财务会计》、《机电设备评估基础》、《建筑工程评估基础》。成绩管理考试以3年为一个周期，参加全部科目考试的人员须在连续3个考试年度内通过全部科目的考试。参加4个科目考试的人员须在连续两个考试年度内通过所报科目的考试。第一章总论第一节资产评估与现代市场经济第二节资产评估的对象第三节价值类型和评估目的第四节资产评估的假设与原则第五节资产评估与会计和审计的关系第一节资产评估与现代市场经济一资产评估的产生是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序、选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为资产评估14:44ZHY基本要素1、评估主体谁来做2、评估客体评估什么3、评估假设4、评估原则资产评估的行为规范5、评估依据资产评估工作所遵循的法律、法规等6、评估程序评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序14:44ZHY基本要素7、评估基准日8、评估目的资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择9、评估价值类型对评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性10、评估方法资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径二资产评估的种类和特点（一）资产评估的种类1、按资产评估工作内容分评估（资产）评估复核（评估报告）评估咨询（不一定是价值判断）2、按资产评估与评估准则的关系分完全评估限制评估（使用限制等）3、按资产评估对象及适用原则分单项资产评估整体资产评估第一节资产评估与现代市场经济第一节资产评估与现代市场经济（二）资产评估的特点公正性公正性的技术基础+公正性的组织基础独立性评估机构+评估人员专业性咨询性评估师只对结论本身合乎职业规范要求负责,而不对资产业务定价决策负责服务于资产业务的需要专业人员+专业知识和经验资产业务提供专业化估价意见，无强制性评估机构独立，人员独立执业14:44ZHY三资产评估的地位和作用（一）资产评估的功能评价和评值（二）资产评估的基本作用咨询作用管理作用价值鉴证（而只对资产权属进行关注）第二节资产评估的对象资产资产必须是经济主体拥有或者控制的（与会计的差别）控制主体资产必须是能以货币计量资产是能够给经济主体带来经济利益的资源资产的价格和价值存在形态一有形资产无形资产综合获利能力单项资产整体资产资产的分类第二节资产评估的对象产权产权内容（了解产权结构）产权限制产权瑕疵、权属说明是否独立存在确指的资产不确指的资产与生产经营的过程的关系经营性资产非经营性资产二第三节价值类型和评估目的一资产评估的价值类型资产评估结果的价值属性及其表现形式,它是对资产评估的一个质的规定.不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征.不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的,在数量上也存在较大差别.以资产评估的估价标准形式表述的价值类型重置成本、收益现值、现行市价、清算价格从资产评估假设的角度来表达资产评估的价值类型继续使用价值、公开市场价值、清算价值从资产业务的性质来划分抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值等第三节价值类型和评估目的以资产评估时所依据的市场条件及资产的使用状态划分市场价值、市场以外的价值市场价值：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值市场以外的价值相对市场价值而言，不符合市场价值定义条件的，如在用价值、保险价值等意义评估人员：指引合理地进行资产评估资产评估报告使用者：正确地理解和恰当地使用评估结果最基本第三节价值类型和评估目的二、资产评估目的分类1.资产评估目的分为一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。2.资产评估一般目的（1）资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的（2）如果暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需求，资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。14:44ZHY第三节价值类型和评估目的3、特定目的：是资产业务对评估结果用途的具体要求同样的资产,因评估目的不同,其评估价值也不相同特定目的实质上是判定特定条件或具体条件下资产的公允价值我国资产评估实践表明，资产业务主要有：①资产转让。②企业出售。③企业兼并。④企业联营。⑤股份经营。⑥中外合资、合作⑦企业清算。⑧担保。⑨企业租赁。⑩债务重组。引起资产评估的其他合法经济行为14:44ZHY资产评估特定目的的作用1.资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，而且还是资产评估活动所要达到的目标。他是评估时必须首先明确的基本事项2.资产评估特定目的是界定评估对象的基础。3.资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。14:44ZHY资产评估结果的价值类型要与资产评估的特定目的相适应，但是评估的时间、地点、评估时的市场条件、资产业务各当事人的状况，以及资产的自身状态等，都可能对资产评估结果的价值类型产生影响。例如：一般来说什么样的业务具体评估目的就应该选择什么样的价值类型。但由于各种条件的限制如时间、地点各种因素的制约、各种变量的限制，不一定能够选择相应的价值类型。由于这种价值类型需要某些资料，而这些资料有时是无法得到的，所以应该选择其他的价值类型.14:44ZHY第四节资产评估的假设与原则一、资产评估假设交易假设（是否交易）1、含义：是资产评估最基本的前提假设，假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2、意义：（1）为资产评估得以进行创造了条件，（2）限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中的。第四节资产评估的假设与原则公开市场假设：待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值公开市场：指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。资产的交换价值是受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。使用条件：凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑按公开市场前提进行评估。第四节资产评估的假设与原则持续使用假设：资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用1、假定：一是处于使用状态（包括正在使用中或备用的资产）；二是将继续使用下去2、细分为：在用续用，转用续用，移地续用3、在一定市场条件下对被评估资产使用状态的一种假定，在持续使用假设前提下的资产评估及其结果的适用范围是有限制的，它只对特定的买者和卖者是公平合理的。清算假设：对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明被评估资产价值通常要低于公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值。第四节资产评估的假设与原则二资产评估的原则（一）资产评估工作原则真实性原则科学性原则公平性原则可行性原则简易性原则14:44ZHY（二）资产评估技术经济原则预期收益原则预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因素。资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。预期收益14:44ZHY贡献原则从一定意义上讲，贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则。它也要求资产价值的高低要由该资产的贡献米决定。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。供求原则供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。第四节资产评估的假设与原则替代原则作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。估计日期原则市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时又能保证资产评估结果可以被市场检验，在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。第五节资产评估与会计和审计的关系一资产评估与会计和审计的联系资产评估与会计的联系a、特定条件下会计计价和财务报告需要利用资产评估结论b、资产评估需要参考会计数据资料（如企业价值评估）资产评估与审计的联系a、资产清查阶段利用审计方法b、流动资产和负债评估部分借鉴审计方法c、企业价值评估以审计后的报表数据为基础第五节资产评估与会计和审计的关系一资产评估与会计的区别学科基本职能主要确认依据主要方法总体目标资产评估评估、咨询（价值判断）市场价值核算法、预期收益折现方法资产交易会计反映、监督（事实判断）历史成本核算企业管理第五节资产评估与会计和审计的关系二资产评估与审计的区别学科特征原则主要专业知识基础主要确认依据资产评估咨询性供求、替代、贡献、预期等经济学、法律、会计、工程技术市场价值审计公证性公证、防护、建设经济学、会计学、法律历史成本第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节收益法第三节成本法（练习）第四节评估方法的选择第一节市场法涵义利用