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成都高层项目考察报告高层产品力增值点分析考察目的:主要考察成都市场中的高赠送面积项目；次要考察在规划、景观、推广等有借鉴性的项目；主要考察项目：万科金域蓝湾，蓝光-富丽碧蔓汀，龙湖翠微清波，蓝光凯丽美域，麓岛国际社区，仁和春天大道，万科金域西岭，中海兰亭，麓山国际社区，华润翡翠城，华润二十四城；第一类高赠送项目分析NO1通过双层挑高来赠送做法1：双层挑高内阳台全赠送，一般通过奇偶错的方式实现户户赠送，这种做法在西安也比较常见(大华中海复地项目都有采用)，在此不做叙述。做法2：将双层挑高阳台面积扩大且临近入户门，则此阳台可改为客厅使用。此方法在此做论述。赠送面积原理：阳台不封闭计算一半面积，但国家政策规定如高度超过2层层高，则不计算面积。采取以上赠送方式的项目有：万科金域蓝湾、中海兰庭、蓝光碧波汀、春天大道等；开发商：深成都万科成华置业项目地：成华区建设路1号项目占地：74000平方米建筑面积：300000平方米容积率：5物业类型：普通住宅建筑类型：多层,高层开盘时间：2007年10月13日总数/套数：2200户万科金域蓝湾——全赠送挑高客厅，最夸张的面积赠送点评：在城市核心地段，通过万科的品牌号召力及高层产品特有的产品研发模式，营造了独特的产品力——高赠送，并以此实现了爆破容积率及产品溢价。当然万科如此夸张的偷容积率做法也和其高成本不无关系，万科此项目拿地价格超过了800万/亩。万科金域蓝湾双层挑高赠送偷面积做法——赠送双层高露台及双层高内阳台赠送面积原理：阳台不封闭计算一半面积，但国家政策规定如高度超过2层层高，则不计算面积。万科金域蓝湾双层高客厅台赠送双层高露台赠送装修前后对比结论：这样大胆的赠送面积在西安很难报批，且不利于龙湖企业形象树立，建议不采用。双层挑高赠送双层挑高赠送中海兰庭开发商：中海兴业（成都）发展有限公司项目地：成都市新会展片区站华路项目占地：110亩建筑面积：35万㎡容积率：4.2绿化率：40％物业管理：中海物管（1.9元/平方米）建筑类型：32+1高层（二期）中海兰亭——全赠送挑高多功能厅点评：成都房地产发展成熟，竞争激烈。对于高层住宅市场来说，提高得房率和高赠送是竞争的重要砝码。中海地产不得不如万科等开发商通过高赠送来实现其竞争力的提升。赠送面积做法——赠送双层高的内阳台并可增添夹层，提高得房率赠送面积原理：阳台不封闭计算一半面积，但国家政策规定如高度超过2层层高，则不计算面积。中海兰庭效果说明结论：当双层挑高的面宽进深较为宽裕时，则可增加夹层和室内楼梯来提高得房率。西安市场目前未见此方法。双层挑高赠送做法1：内阳台如果尺寸较小，则可当作功能房使用，如入户花园、书房等。做法2：如果内阳台进深和面宽都足够尺寸且临近入户门，则此内阳台可改为客厅使用。NO2半封闭的内阳台的赠送赠送面积原理：内阳台不封闭计算一半面积，如果内阳台尺寸足够大，则可当作功能房如书房等使用，甚至当作客厅使用。采取以上赠送方式的项目有：蓝光碧波汀、蓝光凯丽美域等；蓝光-富丽碧蔓汀蓝光富丽碧蔓汀——将露台与客厅融为一体的高赠送开发商：蓝光集团项目地：成华区解放北路1段项目占地：66667平方米建筑面积：350000平方米容积率：4物业类型：普通住宅建筑类型：26+1层总数/套数：3514户点评：蓝光集团旗下项目，均走性价比路线，通过高赠送及实在的打折促销方式，吸引了很多中下层客户。这也是该企业的核心发展理念——在细分领域市场做足差异化。半封闭的内阳台赠送蓝光-富丽碧蔓汀偷面积做法——将客厅与露台连为一体装修前后对比结论：这样原始赤裸的偷面积在西安很难报批，且不利于龙湖企业形象树立，建议不采用。说明，通过客厅不做梁柱及门的方式，将露台与客厅相连，使其成为一大的内阳台，计算一半面积。NO3.入户花园赠送或半赠送说明：入户花园赠送，这样的方式在西安使用较为常见，在此不做赘述。NO4赠送花架层说明：目前这种方式只在成都中海兰庭看到此方法的使用，在西安市场尚未见到应用。花架层赠送中海兰庭点评：在西安市场未看到此类方式的赠送，且花架赠送的面积使用起来仍有一些不便（需要增加预制板，且部分费用需要客户承担），建议此方法不采用。5、赠送倒凸窗（步入式落地窗）低于2.2米送点评：这样的做法现在开始流行和泛滥，问题是西安地区对倒凸窗的进深是否有严格要求，如果没有则可大送面积，希望研发部门会同销支同事进一步核实此方法的使用可能性。6、利用层高不足2.2米赠送面积赠送面积原理：国家政策规定，建筑层高不足2.2米，不计使用面积。华润24城通过富有智慧的尝试，做到了户型的创新及高赠送。抬高下降多功能厅下沉，但未封闭，故算半面积，为创新设计；书房做局部错层，层高不到2.2米，书房面积全赠送。点评：此方法既严格执行国家法规，同时也很巧妙地实现了高赠送，建议研发部门重点考虑。2.22.82.22.8米米米米华润二十四城送面积示意图上户书房（全送）上户餐厅（半送）下户书房（全送）下户餐厅（半送）小结：－强调客厅朝南、主卧朝南；－两房目标群体以刚性需求客户为主，面积赠送上应强调使用性，赠送面积可改成的房间应首先从次卧考虑，在尺度要求上比功能房高（开间至少在2.9m以上），赠送方式建议采取半封闭的内阳台方式；－普通三房通过赠送基本可以实现四+x的格局，建议采取华润24城的做法；－其他方法如挑空客厅送面积等方法既不符合西安地产发展水平，也不利于龙湖品牌形象，建议不予以考虑；－面积赠送上，强化可拆卸倒凸窗手段的应用，若西安市场不存在倒凸窗0.6m的进深限制，则倒凸窗可大量增加赠送面积；－双层高露台，赠送面积有限且影响外立面美观及安全性，建议慎重考虑。产品形式建筑面积赠送面积预计实际面积区间赠送形式及要求图例说明二房80-891090-991、内阳台（即空中院馆）半送，进深大于2.9米，可改为次卧室，对于这类客户、来说，内阳台的使用价值高于入户花园。2、南向凸窗全送三房120-13015-20135~1501、建议采取华润24城的做法，半送书房和全送多功能厅的做法，使赠送面积进一步扩大2、南向凸窗全送四房170-18020-30190-2001、此类客户更注重生活情趣和质量，故赠送可考虑双层挑高赠送方式，建议采用中海兰庭的做法。2、南向凸窗全送针对西安岳家寨项目的产品赠送建议第二类精装修分析成都万科金域西岭案例分析CaseAnalysisofVANKE・作为留给客户的第一印象,万科对住宅大堂及电梯前室的包装十分重视.营销展示----大堂及电梯前室精装修----材料展示・万科在样板间外设置一块区域,展示房间里主要厨\卫用件,向客户传递产品用材的信息,目的是让客户放心.・大户型的厨房设置大水槽,方便清洗大型号的炒锅等.同时厨房开低窗,方便设置地柜和吊柜.・在厨房的吊柜下悬挂多功能液晶显示屏,可控制门禁\看电视.精装修----厨房・卫生间镜子下设置暖灯,营造舒适\明亮的环境・淋浴区地漏设置成长槽,提高下水的速度,避免淋浴区大面积积水既美观,又防滑.精装修----卫生间点评：根据本案的实际情况不适合做精装，但可为半坡湖项目中的高层组团适当考虑。第三类营销推广分析体验中心外部项目标识建议：・・・选取震撼力较强的建筑形态，沉稳大气材料选择方面玻璃钢或是镀锌板烤漆体验中心楼体上的字体选择金银色为主，突出眼前一亮的感觉体验中心内部标识建议・・・・防撞玻璃粘贴龙湖地产标识及项目标识温馨提示等公示用画架展示品牌宣传册等销售道具选择金属质感较强的材料吧台的装修要注意细部处理及整体风格保安岗台细部处理建议设置岗台周围鲜花点缀岗台要印龙湖标识岗台太阳伞需要印龙湖地产标识功法样板间展示：・为了更好的突出龙湖品牌在建筑材料选择上的精益求精，让每一个购房者明白龙湖对每一种材料选择上的精细程度，建议展示功法样板间样板房装饰建议・・主题样板间展示：选取一种主题风格，如音乐主题，时尚女白领主题装饰物的选取要突出生活情趣，销售员现场声情并茂讲故事模型制作建议・・・・模型制作要注意细节的展示：地下室多功能体的建议材料的选取每一种风格用哪些元素表达景观标识牌及物业停车场服务建议景观标识牌选取木质材料，形状建议叶片状，与植物交相辉映树木标注“农药喷洒期间请勿接触”表示龙湖对植物的精心养护由于夏日阳光炽热，物业停车场服务建议给车主预备车套或是遮阳板感谢聆听Thanks