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2015.12沈阳远洋五里河项目产品优化市场调研专题方案专题1:复合产品线对标项目调研3金地长青湾——开发商沈阳金地长青房地产开发有限公司经济指标总占地22万㎡总建面40万㎡容积率1.8产品形态联排（独栋）别墅+洋房+高层销售价格别墅：13000元／㎡洋房：10800元／㎡小高层：7800元／㎡主力户型别墅：300-360㎡洋房：220-250㎡高层：142-200㎡关键时间开盘时间：2008年11月；入住时间：2011年10月；一湾藏天下4推盘顺序物业类型建筑面积（万平）容积率主力户型开盘时间销售均价（元/平）1联排别墅2.60.6300-360平2008年11月12000-15000高层板楼3.21.8200平、260平7500-90002花园洋房2.31.03140-200平2009年9月8000多层（电梯）1.558003联排别墅2.60.6300平、360平2010年3月13000-180004观景高层5.61.8180平、200平2010年9月毛坯房10000元，精装房12500元普通高层6140平、180平7500-110001.体量：规模庞大，故同一块地分两个项目开发，长青湾为高端住宅物业，滨河国际为普通住宅物业，扩大了客户群，保证销售速度和回现速度。2.容积率：高低搭配，整体容积率低。3.位置：里外兼顾，地块内部多为低密度产品（自己造景），外部临景观地块为高层产品4.楼座：临景观的楼座朝向以观景为主，降低对正南北向摆放的需求。5.物业类型：洋房、高层、别墅共存6.价格：高起高打开发顺序、规划原则——5产品类型联排别墅洋房“4+1”水木洋房多层七层电梯洋房高层栋数18栋9栋3栋6栋面积区间300—420平140—210平140—210平180—420平750一套主力面积330—420平140/210平140/210平180—260平户型配比300平占17%330平占46%420平占37%户型退台设计140、160、190、210户型分布均匀标准140平占82%顶层210平占14%一层145平占14%180—200平占60%260—350平占30%420平以上占10%产品均价13000元/平11000元/平11000元/平10000元/平户型配比——6所属区域和平区项目位置长白岛板块建筑类型多层、小高层、高层物业类型住宅开发商沈阳万科永达地产开发有限公司物业公司金地物业，物业费1.8元/平/月；项目规模占地面积35万平，建筑面积100万平，分为10期开发，总户数5800户关键时间开盘时间：2006年8月；销售价格住宅均价9300-12000元/平（装修标准1000元/2500元）。公寓均价7000元/平。绿化率40%容积率2.8车位比1:0.7万科城——开发顺序、规划原则——开发顺序建筑面积容积率建筑类型开盘时间入住时间销售价格（元/平）一期14.3万平1.96高层、小高层、洋房2006年7月2008年3月5300-6700润园5.5万平3.67高层2007年9月2008年9月5300-6800常青藤5.7万平2.90高层2007年9月2009年6月6500-7200峰汇7.8万平2.90高层2008年8月2010年8月7500-13000泽园4.8万平2.90高层2008年11月2010年8月7500-800034天9万平3.00高层2009年10月2010年4月7000-9800华府11.9万平2.80高层2010年3月2011年8200-12000六期5万平2.80高层2010年9月2011年8500-9500四期34天峰汇润园常青藤泽园五期华府六期1.容积率：先低后高（先洋房后高层），但整体容积率较低，无大型商业配套，商业指标用公寓楼消化。2.位置：先里后外（看景最佳地块最后开发）3.装修：先毛坯后精装4.价格：先低后高（一直为片区最高价）资源条件差地块：高产品力（洋房）资源条件高地块：实现高利润（精装高层）8面积套数配比三房166套59.29%152-223㎡100套35.71%129-164㎡16套5.71%197-198㎡50套17.86%四房92套32.86%190-260㎡92套32.86%复式22套7.86%182-183㎡4套1.43%163-334㎡18套6.43%万科城／峰汇产品户型配比——9深航翡翠城——开发商深航沈阳)置地有限公司经济指标总占地22万㎡总建面56万㎡容积率2.5产品形态别墅+洋房+高层销售价格别墅：16800元／㎡多层：6500元／㎡高层：5500元／㎡主力户型别墅：290-335㎡多层：160-240㎡高层：68-172㎡10产品类型多层别墅小高高层栋数6栋13栋3栋11栋面积区间160-240平290-335平54-95平69-172平主力面积180平330平54-95平134-139平户型配比三室二厅二卫160-180平占90%四室以上240平占10%联排290平占30%联排330平占40%联排335平占30%一室一厅一卫54平占33%二室一厅一卫79平占33%二室二厅一卫95平占34%二室一厅一卫69平占15%三室二厅二卫105-139占80%三室以上172平占5%产品均价8000元/平16900元/平8000元/平6000元/平户型配比——小结——浑河沿线复合产品线项目，均占据绝佳的生态资源或地理位置，产品竞争力强；在不同的销售时期均兑现了区域领跑的销售业绩；低密＋高层的产品组合，拉高项目整体品质，客户认知度较高；低密洋房与河景高层户型面积段从140-260㎡全部覆盖，各产品线均有对位客户需求复合产品线项目结果呈现特征专题2:客户对功能空间需求调研13访问条件：最近两年内有购房打算年龄在26-65岁之间访问形式：“一对一”访谈为主保证问卷质量问卷数量：回收有效问卷268份样本集中分布在本案客户主要来源地域——和平区、沈河区和浑南区，严格筛查样本条件，重点性的客群调查，共回收有效问卷268份。和平区比例50%主要人群：企事业单位工作人员、医务工作者、远洋业主、私企业主沈河区比例30%主要人群：企事业单位工作人员、银行员工、私企业主浑南区比例20%主要人群：国企工作人员、高校教师、私企业主浑南区调研样板采集范围——143%19%78%建筑形式多层小高层高层现住房情况、居住人口：访问对象现住房以高层产品为主，其中78%居住的三室-四室大面积产品12%40%48%建筑面积100-120平130-160平160-200平22%48%30%户型二室三室四室客户目前居住情况——15家庭人口、购房动机：访问对象中三口之家占比最高，几乎接近半数；其次是夫妇二人的家庭结构，占比26%；当前住房的购买动机以改善居住环境为主，其中因增加房间、追求环境和增加面积的受访者比例相当11%26%49%4%5%5%家庭人口单人独居夫妇二人三口之家四口之家（双小孩）夫妻与父母同住三代同堂1%4%9%10%11%11%13%15%19%20%21%资产保值、投资其他工作便利养老首次购房，满足基本居住需求为子女就学结婚购房与父母亲朋更近改善购房-增加面积改善购房-增加房间改善购房-追求环境0%5%10%15%20%25%当前住房购买动机客户目前居住情况——16购买类型、面积与户型：产品选择集中在电梯花园洋房、退台式花园洋房和高层上，主流需求面积为120-150平；3室和4室2厅产品为主流需求户型6%8%10%14%22%19%5%4%1%3%3%3%2%5%购买面积100平米以下100—110平110—120平120—130平130—140平140—150平150—160平160—170平170—180平180—190平190—200平200—220平220—250平250平以上12%9%12%45%11%5%5%1%购买户型2室2厅1卫2室2厅2卫3室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅2卫4室3厅2卫5室3厅2卫其他5%4%25%38%2%26%购买类型双拼别墅联排别墅退台式花园洋房（不带电梯层）电梯花园洋房（非退台）小高层高层客户改善需求——选择产品类型与购买面积的交叉分析：高层多选择120㎡以下及160-180㎡的产品；电梯洋房更倾向于130-160㎡及100-110㎡；退台洋房以140-150㎡、160-170㎡为主；别墅产品面积需求在250㎡以上。0%2%4%6%8%10%12%14%16%100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-150㎡150-160㎡160-170㎡170-180㎡180-190㎡190-200㎡200-220㎡220-250㎡250㎡以上电梯洋房退台洋房联排别墅双拼别墅高层0%5%10%15%20%25%30%35%电梯洋房退台洋房联排别墅双拼别墅高层100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-150㎡150-160㎡160-170㎡170-180㎡180-190㎡190-200㎡200-220㎡220-250㎡250㎡以上客户改善需求——选择产品类型与需求户型的交叉分析：高层多选择2室2厅1卫与3室2厅1卫及3室2厅2卫的产品；洋房更倾向于3室2厅2卫的产品；别墅产品需求户型在4室及以上0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%电梯洋房退台洋房联排别墅双拼别墅高层0%5%10%15%20%25%30%35%电梯洋房退台洋房联排别墅双拼别墅高层2室2厅1卫2室2厅2卫3室2厅13室2厅2卫4室2厅2卫4室3厅2卫5室3厅2卫其他客户改善需求——19客户改善需求——小结•改善型客户的家庭构成以三口之家为主，对于目前的居住面积与空间功能有较大的改善需求（自身收入发生增长之后，在居住空间上需求提升，二胎的需求增长了对于功能房间的提升需求）•改善型客户对于环境与产品类型的需求有较大的提升需求（对于原居住物业的一些不满导致，希望能有更好的环境景观以及产品的升级来满足自身价值增长后的需求提升）•改善型客户，对于洋房的需求至少在三房以上，普通电梯洋房的需求主要分布在130平米~140平米，创新退台洋房的需求在160平米~170平米，四面宽洋房的需求在155~165平米，河景高层的需求同样至少为三房以上，一般河景景观的面积需求在135平米~145平米，一线河景或中心景观高层的需求以四房为主流，面积至少在165平米~175平米，既有中心景观又有一线河景的最佳位置产品客户作为偏终极改善为主考量需求至少在四房以上，并且对于空间尺度的需求进一步扩大，集中在185平米~195平米。20喜欢原生态的树木、河流，不过也要设计精巧融入整个社区里，看过万科金域蓝湾项目，把泰式园林的风格设计的很到位，比较出彩。户型上，面积最好能大一些，160平左右，以后孩子多了或者家里来了客人也有地方住，最好是6层的小洋楼。——政府公务员王先生年龄30岁，已婚，两口之家。目前居住金水花城，95平米两居，购于2008年，价格在4500元/平米左右。工作单位在和平，距离现居所比较远。主要坐公交车和打车。觉得两居室不太够用，如果一旦有小孩，家里来了人就没有地方住。因此会考虑换成140平左右三居室。如果小区附近有好一点的学校会优先考虑购买，如实验、育才。————铝镁设计院王先生典型客户还原——洋房意向客户访谈——高层意向客户访谈——目前居住在青年公园附近，三居室，户型结构较差，但是对于青年公园的环境十分满意，有跑步的习惯，但比较烦恼周边车辆通行太多十分满意项目五里河公园的环境，如购买会选择洋房，至少160平米左右，对于三变四的设计非常感兴趣，可以对未来生活变化拥有空间功能变化的可能——医大二院主任医师李先生在五里河附近经营外贸生意，目前刚有二胎，现居住地在浑南，大三房160平米左右，看重小区环境与产品以及教育方面比较倾向于我们楼王的190平米户型，感觉空间够用，视野景观非常好，但唯一较为担心我们未来出行的交通问题——外贸公司私营业主刘先生专题3:配套商业价值研判本地块交通条件梳