武汉市物业管理实施办法

武汉市物业管理实施办法（征求意见稿）第一章总则第一条（依据、目的）为了维护业主和物业管理企业的权利,规范本市物业管理活动,保障物业的合理使用,根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。第二条（适用范围）本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理，适用本办法。第三条（有关定义）本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本办法所称业主,是指房屋所有权证载明或其他法定文件确定的物业的所有权人。本办法所称使用人,是指物业的承租人和除业主以外的实际使用物业的其他人。本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。第四条（主管部门）武汉市房产行政管理部门（以下简称市房产管理部门）负责全市物业管理的监督管理工作；区房产行政管理部门（以下称区房产管理部门）负责本辖区内物业管理的监督管理工作。武汉经济技术开发区和武汉东湖新技术开发区的管理机构根据市房产管理部门的委托，负责开发区内物业管理的监督管理工作。市区人民政府有关部门按照各自职责，协同实施本办法。街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。第二章业主和业主大会第五条（物业管理区域的划分标准）一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按下列标准划分：（一）以城市规划部门批准的住宅项目红线图为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或已分割成多个自然街坊或封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；（二）配套设施设备共用的分期建设项目或两个以上单位开发建设的住宅项目，划分为一个物业管理区域；（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的住宅区，划分为一个物业管理区域。第六条（物业管理区域的划分）新建住宅项目的建设单位申请办理建设工程施工许可证前，应当向区房产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区房产管理部门应当按照第五条有关规定划分物业管理区域，并在有关图纸上予以注记。第七条（首次业主大会的成立）一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的，应当召开首次业主会议，组织成立业主大会。符合前款条件的，建设单位应当书面报告区房产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售部位、出售面积及交付使用时间等资料。区房产管理部门接到建设单位的书面报告后，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。筹备组自成立之日起三十日内，在区房产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，组织召开首次业主大会会议。业主也可以在区房产管理部门指导下，自行组织产生筹备组，按照本条有关规定，组织召开首次业主大会会议。第八条（业主人数较少可以不成立业主大会）一个物业管理区域内的业主不足10人、经全体业主一致同意、决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。第九条（首次业主大会的投票权）业主在首次业主大会会议上的投票权，按照业主拥有的合法物业建筑面积计算，每一平方米计一票。业主投票权以记名投票的形式行使。首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和权限及委员任期等事项作出约定。第十条（业主大会的职责）业主大会除履行《物业管理条例》规定的职责外，还可以撤销业主委员会或业主小组不适当的决定。第十一条（业主大会的会议形式）业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议采用集体讨论形式的，可以全体业主参加会议，也可以以栋、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加会议，或由业主决定以其他方式推选业主代表参加会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当在征求意见前15日通知全体业主，并告知会议议题和议程。征求意见的结果应当及时公开并告知业主。以书面形式征求意见的，经业主签名的意见方为有效。第十二条（召开业主大会的告知）召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区房产管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会，邀请其派代表参加，并认真听取其意见或建议。第十三条（业主委员会委员的条件、职责）首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会委员应当符合《物业管理条例》第十六条规定的条件。业主委员会依法履行与物业管理有关的职责。第十四条（业主委员会的备案工作）业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区房产管理部门备案：（一）业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三）业主公约；（四）业主委员会成员的名单和基本情况。区房产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条第一款、第二款规定及时办理变更备案。第十五条（业主委员会的任期）业主委员会每届任期为三年到五年。业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区房产管理部门。区房产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当按照本办法的规定指导成立换届改选小组，指导召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并做好其他交接工作。第十六条（业主小组）同一物业管理区域内有两栋以上房屋的，可以以栋、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该栋、单元、楼层的全体业主组成。业主小组履行下列职责：（一）讨论业主大会拟讨论的事项；（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。第十七条（对少数业主利益的补偿）业主大会、业主委员会作出的决定，使少数业主利益受到损害的，其他业主应当予以相应补偿。第十八条（业主委员会联席会议）两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区房产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居(村)民委员会、物业管理企业派员参加。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区房产管理部门组织召开。第三章前期物业管理第十九条（前期物业管理企业的选择）住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位，在办理商品房预（销）售许可手续前，应当按照国家及本市政府主管部门的规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并与之订立前期物业服务合同。有下列情形之一的，经物业所在地的区房产管理部门批准，可以采取协议方式选聘物业管理企业：（一）投标人少于3人；（二）多层物业总建筑面积少于5万平方米，或单栋高层（含小高层）物业总建筑面积少于3万平方米，或多层、高层混合物业总建筑面积少于4万平方米。第二十条（前期物业服务合同及其解除）前期物业服务合同应当约定期限；期限未满，业主委员会与选聘的物业管理企业订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；业主大会未选聘物业管理企业，但认为前期物业管理企业严重违反了前期物业服务合同的有关约定的，经业主大会作出决定，可以终止前期物业服务合同。第二十一条（前期物业服务费用）在前期物业管理期间,房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用,由建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业服务费用,按前期物业服务合同的约定承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。第二十二条（业主临时公约）建设单位订立物业管理区域内首份房屋销售合同前，应当制定业主临时公约，作为房屋销售合同的附件。业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害买受人的合法权益。业主临时公约应当报区房产管理部门备案。第二十三条（房屋销售合同中关于前期物业服务的约定）建设单位与买受人订立的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，以及物业管理区域内属全体业主共有共用的配套设施设备。第二十四条（物业管理办公用房）建设单位应当按照不少于该物业管理区域内房屋总建筑面积2‰的比例配置物业管理办公用房；房屋总建筑面积不足3万平方米的，按照不少于60平方米配置。物业管理办公用房应当具备房屋产权认定的条件。业主大会成立后，建设单位应当无偿移交给业主大会，再由业主大会委托业主委员会提供给物业管理企业使用。建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理办公用房的座落、房号、面积等相关资料。房屋预售许可部门和登记部门应当在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，注明物业管理办公用房的座落、房号、面积等。第四章物业管理服务第二十五条（共有共用设施、设备）物业管理区域内的下列配套设施设备属全体业主所有：（一）物业管理办公用房；（二）门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；（四）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺属全体业主所有的物业；（六）其他依法属全体业主所有的设施设备。建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施用房的登记申请，由房产登记部门予以登记备案，但不颁发房屋所有权证。第二十六条（物业服务合同草案的公示）物业服务合同订立前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示。公示期不少于10天。物业服务合同可以约定下列服务事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域的保洁；（四）公共区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。第二十七条（物业服务规范）物业管理企业提供物业服务，应当遵守下列规定：（一）符合国家和本市规定的技术标准、规范；(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项；（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；（四）配合居（村）民委员会做好社区管理相关工作。第二十八条（物业服务收费）物业服务收费可以采取包干制或酬金制，具体方式由业主大会与物业管理企业约定。。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业服务收费实行政府指导价，价格标准由市价格行政主管部门会同市房产管理部门，依据《中华人民共和国价格法》的有关规定制定，具体标准由业主大会与物业管理企业参照政府指导价协商确定。高档住宅和非住宅的物业服务收费实行市场调节价。具体标准由业主大会与物业管理企业协商确定。业主不按时足额交纳物业服务费用的，物业管理企业可书面通知其限期交纳，并按照合同约定收取违约金，或依法申请仲裁或提起诉讼。第二十九条（物业共用部分的经营收益）利用物业共用部分获取的收益，属共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于物业管理的其他方面。在利用物业共用部分获取收益的过程中，物业管理企业为此提供服务的，服务费用由相关业主与物业管理企业协商确定。第三十条（物业服务纠纷的处理）业主、使用人、物业管理企业之间因物业服务发生纠纷时，当事人可以协商