武汉市物业管理承接验收规程二

武汉市物业管理承接验收规程二○○六年十二月二十一日各区房产局、房地产开发建设单位、业主委员会、物业管理公司：为规范物业管理承接验收，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）等有关法规和政策规定，结合武汉市实际，现将我局制定的《武汉市物业管理承接验收规程》印发给你们，请认真遵照执行。二○○六年十二月二十一日武汉市物业管理承接验收规程第一条为规范物业管理承接验收，维护物业管理当事人的合法权益，促进物业管理市场有序发展，根据国务院《物业管理条例》（国务院令第379号）等有关规定，结合本市实际，制定本规程。第二条本规程适用于本市行政区域内的物业管理承接验收活动。第三条本规程所称物业管理承接验收（以下简称承接验收），是指物业管理企业承接物业项目时，以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。第四条承接验收应包括以下主要内容：（一）物业资料1、竣工验收资料：物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。2、技术资料：水、电、气、有线电视、通讯等的借用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装、使用和维护保养等资料。其中供水、供电不属直供用户的项目，还应包括供水、供电总表和各分户表起止码等资料。3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。4、物业管理所必需的其它资料，如物业的规划、建设的有关资料，有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。此外，原物业管理企业在物业服务过程中形成的有关资料。（二）物业共用部位包括房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。（三）物业共用设施设备包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（四）按有关规定配置的物业管理用房第五条建设单位与物业管理企业之间承接验收应具备下列条件，并按规定程序组织实施：（一）应具备的条件：1、建设工程已竣工，且经有关部门验收合格；2、规划配套的各类设施设备均落实到位，能正常使用，并经有关部门确认；其中供水、供电不属直供用户的项目，或供水、供电设施设备尚未移交至专业部门（单位）的，交接双方及其相关方已就维修责任、水电费收缴和水电损分摊等达成书面约定；3、新建项目依据规划分期建设，在建部分与交付使用部分已采取安全隔离措施；4、建设单位选聘物业管理企业符合有关规定，并已与之签订前期物业服务合同；5、法律法规、政策规定的其他条件。（二）建设单位应当在物业竣工交付使用30日前，与受聘物业管理企业完成承接验收手续，具体程序如下：1、建设单位于交验前7日内，书面通知其选聘的物业管理企业办理接管验收手续，并提供有关资料；2、物业管理企业应按承接验收条件，对提供的资料在7日内审核完毕，符合要求的，约定验收时间及有关事项；3、物业管理企业应会同建设单位和业主代表，对物业共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理用房等进行查验；4、查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决；5、经查验基本符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，建设单位与物业管理企业签订《物业管理承接验收协议》。第六条原物业管理企业与业主大会及其选聘的新物业管理企业之间承接验收除符合上述有关规定条件外，还应具备下列条件，并按规定程序组织实施：（一）应具备的条件1、业主大会全体业主所持投票权2/3以上分别表决通过解聘原物业管理企业和选定新的物业管理企业，且程序合法，资料齐全，并已在所在地的区房产管理局备案；2、业主委员会与业主大会解聘的物业管理企业，已就终止物业服务合同签订了协议，并与业主大会新聘的物业管理企业签订了物业服务合同；3、业主大会（业主委员会）与原物业管理企业就物业服务费用（包括欠收、预收、代收费用及押金等）已结算和清退；未结算和清退的，业主委员会代表业主大会已与原物业管理企业和新聘物业管理企业就如何解决达成书面约定；（二）业主委员会应会同业主大会新聘的物业管理企业，在其物业服务合同生效后30日内，与原物业管理企业完成承接验收手续（另有约定时限的除外），具体程序如下：1、业主委员会与业主大会选聘的新物业管理企业签订物业服务合同生效后3日内，业主委员会应书面通知原物业管理企业办理承接验收手续，原物业管理企业应在7日内提供有关资料；2、业主委员会和业主大会选聘的新物业管理企业应按承接验收条件，对提供的资料在7日内审核完毕，符合要求的，约定验收时间及有关事项；3、业主委员会和业主大会选聘的新物业管理企业会同原物业管理企业，对物业的共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理用房等进行查验；4、查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决；5、经查验基本符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，原物业管理企业与业主委员会和业主大会选聘的新物业管理企业签订《物业管理承接验收协议》。6、《物业管理承接验收协议》签订次日，交接双方应将承接验收主要情况在物业管理区域内向全体业主公布。第七条物业管理企业应当在《物业管理承接验收协议》签订之日起10日内，负责将《物业管理承接验收协议》文本报送所在地的区房产管理局备案。《物业管理承接验收协议》包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在的问题、解决方法和参与验收的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。第八条物业管理承接验收的所有资料，应属物业管理区域内全体业主所有。建设单位、业主委员会可书面委托物业管理企业保管。物业管理企业受托未妥善保管造成缺失的，应承担相应的法律责任。第九条开发建设单位、业主委员会和物业管理企业可聘请相关专业机构协助办理承接验收手续。第十条承接验收交接双方及其相关方有关责任的界定：（一）承接验收时，交接双方均应严格按照国家有关规定和标准执行。对于符合承接验收标准的，物业管理企业应当及时接管；验收不合格的，双方协议处理办法，并商定时间复检；（二）建设单位选聘的原物业管理企业未全部移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房或移交资料不全的，若是物业管理企业管理服务过程中造成的，由物业管理企业承担相应的法律责任；若是建设单位遗留的问题，由建设单位负最终法律责任；（三）承接验收后，发生的维修养护和工程质量问题，按国家有关规定处理；（四）原物业管理企业负责物业管理承接验收协议生效前的物业管理活动，新物业管理企业负责物业管理承接验收协议生效后的物业管理活动。第十一条物业服务合同期满双方无意续签的或物业服务合同提前终止的，建设单位或业主、业主大会也尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业应当在退出之日45日前，书面告知建设单位和业主、业主委员会，书面报告所在地的区房产管理局和街道办事处及社区居民委员会。还应在退出之日30日前向物业管理区域全体业主公示其退出原由及时间。在退出之前，参照本规程有关规定与建设单位或业主委员会办理有关手续。第十二条有关承接验收中的纠纷，交接双方及其相关方可以协商解决，也可以申请仲裁或向人民法院提起诉讼。第十三条本规程发布前已实施物业管理承接验收的，应按照有关法规、政策和本规程进行规范。第十四条违反本规程的，依据《物业管理条例》有关规定处罚。第十五条本规程由武汉市房产管理局负责解释。第十六条本规程自发布之日起施行。武汉市房产管理局办公室2006年12月21日印发