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苏州工业园区城市规划管理技术规定（2011年版）第一章总则第二章用地管理通则第三章建筑管理通则第四章住宅区规划管理第五章公共设施规划管理第六章工业区规划管理第七章景观与环境规划管理第八章附则附录一特定区域范围附录二建筑满窗日照计算规则总则第一条（目的依据）为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》等有关法律、法规、规章和规范，制定本规定。第二条（适用范围）本规定适用于苏州工业园区中新合作区范围内各项新建、扩建、改建的建设工程及与城市规划、设计和管理有关的活动，中新合作区外参照执行。第三条（规划建设理念）园区规划建设应当体现资源节约、环境友好的总体要求，统筹安排各类建设项目和建设用地，完善功能布局、集约利用土地，保护景观和生态资源、改善人居环境。第四条（特定区域）园区行政主管部门可视城市发展需要，将城市核心地区、旧城更新地区及大型公共绿地、滨水地区等在土地使用和建筑管理上有特别要求、需作特殊规定的地区划定为特定区域。特定区域内的建设工程，应按经批准的详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）、城市设计执行。在规划设计时，可根据实际情况和特殊要求确定地块的建筑密度、容积率、绿地率、建筑退让和建筑间距等指标。园区现行特定区域范围见附录一。园区行政主管部门可根据需要另行制定特定区域的管理规定。用地管理通则第五条（新增城市用地分类）园区内建设用地，按主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类，并结合本地区社会经济发展实际情况，在现行国标基础上新增部分用地类别。表2.1新增城市用地分类和代号表新增城市用地类别代号新增城市用地新增城市用地类别表述中类小类类别名称Rx宿舍、公寓用地单独占地的宿舍、公寓用地Rxx学生公寓用地单独占地或位于地块用地边缘能够单独划出的学生宿舍用地Rxl老年公寓用地老年人集体居住的宿舍区，包含小型配套设施用地Rxj酒店式公寓用地由专门物业管理公司进行统一管理的酒店服务式公寓Rxd单身职工宿舍用地单身职工集体居住的宿舍区，包含小型配套服务设施用地，一般结合便利中心集中布置Rc居住区公共服务设施用地单独占地的居住小区及以下各级公共服务设施用地Rcz小区综合公共服务设施用地居住小区综合性公共服务设施用地Rcj小区级教育设施用地单独占地的中小学、幼托等居住小区配套教育设施用地Cb商办混合用地商业办公混合用地Cr商住混合用地商业居住混合用地Mx创新型产业用地从事高新技术产品的研制、开发或提供技术外包服务和业务流程外包服务的企业用地BD白地在短期内不能明确性质的用地或综合性用地HD灰地需逐步“退二进三”的工业用地第六条（兼容性控制）建设用地的使用和建设项目的选址，应当符合总体规划和控制性详细规划要求，并遵循土地使用兼容性的原则，按照《江苏省城市规划管理技术规定》中建设用地适建性的有关规定执行。《江苏省城市规划管理技术规定》建设用地适建性规定中未列入的建设项目，由园区规划部门根据该建设项目对周围环境的影响和基础设施的条件核定其适建范围。凡需改变经批准的规划用地性质或超出《江苏省城市规划管理技术规定》中建设用地适建性规定范围的，应对规划进行调整，按规定程序批准后方可实施。第七条（建设强度控制）各类建设用地的建设强度控制指标应符合本规定的要求。园区特定区域、重要节点地区、轨道站点周边地区、旧区更新地区的开发与改造等特殊建设项目，因实施需要建设强度确需突破本规定要求的，可结合有关专项规划、城市设计等要求进行论证，论证可行的，经批准后执行。第八条（建设地块管理）已取得规划许可的建设项目，因上位规划、市政规划调整或公共利益需要造成净用地面积减少的，在符合交通、景观、消防、卫生、日照等有关规定，且规划论证可行的前提下，经批准后可按原核定建筑规模建设，但不得改变用地性质、降低绿地率、减少公益性设施配置、影响城市空间形态。因开发建设需要，相邻的两块或多块用地确需调整合并的，应符合以下要求：（一）地块合并后建设规模不得超过各地块原批准建设规模之和；（二）若各地块规划用地性质或控制要求不同，应保证地块合并后各功能建筑面积的比例不变，并应符合相关规划控制要求。建筑管理通则第九条（建筑退线）（一）建筑缓冲带距离控制建筑缓冲带是指主体建筑物（一般以建筑外墙为参照）与城市道路、公路、铁路及水域之间的控制区，其中包括绿化缓冲带和间距缓冲带。绿化缓冲带只用于植树、造景和铺设草地，可建设指示牌、灯柱等小型构筑物和设施。间距缓冲带中可建设停车场、车道、人行道、路肩和篷盖，以及建筑面积不超过9平方米的垃圾收集点、警卫室、小型变配电设施、雨水提升泵站、自来水增压泵站等设施。表3.1建筑缓冲带控制距离道路、地界分类建筑退地块红线（米）备注城市道路快速路、主干路≥15其中绿化缓冲带控制距离为10米，间距缓冲带控制距离为5米次干路≥10其中绿化缓冲带控制距离为5米，间距缓冲带控制距离为5米支路≥5其中绿化缓冲带控制距离为3米，间距缓冲带控制距离为2米河道边线≥10以绿化缓冲带为主（二）相邻地块建筑物、地下建筑物退界距离控制相邻地块建筑物后退公共地界、地下建筑物后退道路红线按表3.2的规定执行。表3.2相邻地块建筑物、地下建筑物退界距离分类建筑退地块红线（米）备注相邻同性质地居住建筑≥9（低层、多层住宅）≥15（高层、中高层住宅）应同时满足日照间距要求；以绿化缓冲带为主工业建筑≥8（建筑高度24米以上，包括24以绿化缓冲带为块公共地界米）≥5（建筑高度24米以下）主相邻非同性质地块公共地界≥10以绿化缓冲带为主地下建筑退道路红线地下建筑距离边界最小间距为5米，同时在确保施工安全前提下，开挖不得突出道路红线与公共地下空间连接时除外第十条（建筑间距）（一）建筑间距控制应满足《江苏省城市规划管理技术规定》的有关要求，并应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求。（二）CBD区域内的建筑按非住宅建筑控制建筑间距，不执行住宅日照标准。若CBD区域外有受其遮挡且有日照要求的建筑（根据《苏州工业园区中央商贸区高层建筑日照分析管理办法》的规定确定），该受遮挡建筑须满足国家相关建筑日照标准。（三）东环路地区内的新建建筑，若周边有受其遮挡且有日照要求的建筑，该受遮挡建筑须满足国家相关建筑日照标准。（四）酒店式公寓按非住宅建筑计算建筑间距，不执行有关住宅日照标准。第十一条（出入口）（一）周边有一条以上城市道路的地块，出入口应设置在较低等级道路上。同一条道路上相邻出入口的间距一般不小于100米。城市主干道上不宜开设地块出入口。不得在道路展宽段、港湾式公交站场设置出入口。（二）地块出入口位置与城市主干路交叉口（含T型交叉口）的距离不宜小于80米，与次干路交叉口（含T型交叉口）的距离不宜小于50米（以上起算点为城市道路红线交叉点），与桥隧坡道起止线的距离不宜小于30米。（三）居住小区一般应至少设置2个出入口；商业、办公建筑宜单独设置人行出入口，主要人行出入口前应留有适当的集散场地；面积小于1公顷的工业地块，只允许设置1个出入口。（四）出入口的宽度一般为6～10米，特殊情况下可放宽至12米。出入口处的道路机非分隔带开口在出入口宽度基础上放宽6米。（五）对出入口宽度、数量有特殊要求的工业项目，可根据情况另行申请，但应进行交通影响分析，并满足相应的规范要求。第十二条（停车设施配建）（一）停车场（库）应遵循以配建停车为主、路外公共停车为辅、路边停车为补充的原则。建筑物配建停车指标应符合表3.3的规定。其中机动车以小型车为计算当量，非机动车以自行车为计算当量。表3.3建筑物停车配建标准建筑类型机动车非机动车计算单位车位计算单位车位住宅低层住宅车位/户2.0车位/户/144㎡以上单元式住宅车位/户1.5车位/户1.0144㎡以下单元式住宅车位/100㎡建筑面积0.8车位/户1.5酒店式公寓车位/户0.8车位/户1.0公租房车位/户0.3车位/户2.0单身宿舍车位/套0.3车位/100人70酒店、宾馆四星级以上（含四星）＊车位/客房0.7车位/客房0.75四星级以下车位/客房0.5车位/客房1.0办公行政办公车位/100㎡建筑面积1.0车位/100㎡建筑面积2.0其它办公车位/100㎡建筑面积0.6车位/100㎡建筑面积2.0餐饮、娱乐车位/100㎡建筑面积1.7车位/100㎡建筑面积2.0商业商业设施＊（含邻里中心）车位/100㎡建筑面积1.0车位/100㎡建筑面积4.0配套商业设施（小型超市、便利店、专卖店）车位/100㎡建筑面积0.4车位/100㎡建筑面积3.0大型超市、仓储型超市＊车位/100㎡建筑面积1.5车位/100㎡建筑面积3.0医院综合医院、专科医院车位/100㎡建筑面积1.0车位/100㎡建筑面积3.0社区配套医疗卫生机构车位/100㎡建筑面积0.5车位/100㎡建筑面积3.0教育幼儿园车位/100师生0.8车位/100师生5.0小学车位/100师生0.8车位/100师生20.0中学车位/100师生1.0车位/100师生60.0中专、职校、大专院校车位/100师生5.0车位/100师生50.0游览场所、公园车位/公顷占地面积2.4车位/100㎡建筑面积0.2交通枢纽火车站＊车位/年平均日每百位旅客1.5车位/年平均日每百位旅客1.5汽车站＊车位/年平均日每百位旅客2.0车位/年平均日每百位旅客3.0轨道交通站＊一般站车位/远期高峰小时每百位旅客—车位/远期高峰小时每百位旅客10.0换乘站车位/远期高峰小时每百位旅客0.2车位/远期高峰小时每百位旅客7.0枢纽站车位/远期高峰小时每百位旅客0.3车位/远期高峰小时每百位旅客4.0工业普通工业厂房车位/100㎡建筑面积0.15车位/3名员工1.0创新型产业用房研发用房车位/100㎡建筑面积0.5车位/100㎡建筑面积1.0服务外包用房车位/100㎡建筑面积0.5车位/100㎡建筑面积2.0仓库车位/100㎡建筑面积0.05车位/3名员工1.0注：1、上表中指标为最低控制值；2、综合性建筑配建停车位指标按各类性质和规模分别计算；3、三星级及以上酒店、大型餐饮娱乐设施、剧院、博物馆、图书馆、展览馆按每1000㎡建筑面积配建一个旅游巴士停车位；4、一般工业厂房货车停车位按1车位/3000㎡配置，仓库货车停车位按1车位/800㎡配置；5、其它类型建筑配建停车位指标按省相关标准执行；6、带“＊”的建筑停车配建指标为建议值，具体指标宜通过交通影响分析确定；7、根据不同的停车分区要求，停车配置标准可依照停车调控系数进行调整。第十三条（建筑层高）（一）住宅层高1、住宅主体层高不得超过3.5米，不得低于2.8米；2、架空层作为公共通道、休闲廊、绿化景点、景观透视等功能使用时，净高不宜低于3.0米；3、酒店式公寓、服务式公寓的层高不得超过4.5米。（二）其它建筑层高1、办公建筑标准层层高一般不超过4.5米；2、住宅区公共配套设施及小型商业建筑首层层高不得超过5.0米，二层及以上层高不得超过4.8米；3、单层建筑面积超过5000平方米的仓储式超市、大型商场等的建筑层高不得超过8.0米；（三）有特殊使用要求的建筑，其层高可依据使用功能及设备的具体情况确定。住宅区规划管理第十四条（居住用地分类）居住用地指居住小区、居住街坊、居住组团等类型的成片或零星的用地，包括住宅用地、为居住小区以及小区级以下居住配套服务的公共服务设施用地、道路用地和绿地。第十五条（居住用地分级规模）居住用地应相对集中布局，形成相应规模的居住邻里、居住小区或居住组团，规模标准应符合表4.1的规定。表4.1居住用地分级规模居住邻里居住小区居住组团户数（户）6000～130003000～4500300～1000人口（人）20000～4000010000～150001000～3000注：每户按照3.2人计算。第十六条（住宅区开发控制）住宅区开发强度应符合表4.2的规定。住宅区现状建筑容量控制指标已超出规定值的，不得进行扩建。表4.2住宅区开发控制指标指标类型容积率建筑密度绿