江苏悦达南方控股有限公司建设工程管理制度

1江苏悦达南方控股有限公司建设工程管理制度第一章总则第一条为规范公司、各子公司、项目公司建设工程项目管理健康发展，规范建设工程项目管理行为、明确项目实施程序、控制基建预算，从而不断提高建设工程投资效益和管理水平、防范投资风险，现根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招投标法》、国务院《建设工程质量管理条例》、建设部《建设工程项目管理试行办法》等法律法规的规定，以及《江苏悦达集团有限公司基本建设管理办法》的规定，结合公司实际，特制订本建设工程管理制度。第二条本制度适用于江苏悦达南方控股有限公司（以下简称“公司”）、关联公司（包括公司所设全资子公司、控股公司、及由公司全资子公司或控股公司所设立的项目公司、以及其他由公司控制的公司，前述“控制”是指：无论通过拥有注册资本、订立合同或其他方法，还是通过任命经理、董事会或管理委员会或同等决策机构的大多数成员的权力，从而直接或间接地拥有百分之五十(50%)以上的注册资本的行为，以下统称“关联公司”）。公司及关联公司实施本制度第三条所列建设工程项目的管理均应按照本制度执行。第三条本制度所指的建设工程包括如下类型及范围：3.1新建、改建、扩建工程项目；3.2修缮工程项目：包括但不限于房屋修缮、装饰、改造、供水供电改造、绿化等工程项目的修建（价值人民币10万元以上）；3.3单项设备采购及安装工程项目（价值人民币10万元以上）；3.4房地产开发项目；3.5公司总经理办公会决定应当按照本制度执行的其他建设工程项目。第二章项目决策权2第四条公司总经理办公会对公司及关联公司的所有项目实行宏观调控，公司总经理办公会有权对公司项目及关联公司的所有项目的全部流程均具有最终决策权。第三章投资管理第五条公司及关联公司所有建设工程项目的立项审批程序按照公司《投资项目管理制度》执行。投资管理部为公司建设工程项目投资管理的归口管理部门，负责建设项目在公司的立项审核工作。投资管理部工作主要由六部分组成，包括①宏观战略研究、②区域市场研究、③新项目拓展、④土地储备管理、⑤投资过程管理、⑥项目投资后评估工作。5.1宏观战略研究5.1.1研究并制定公司及关联公司宏观投资发展战略，定期编写投资战略定位及宏观形式分析。5.1.2根据战略研究及宏观形势分析，对公司及关联公司的投资方向、投资规模、投资结构、投资效益及投资风险控制提出建议，编写公司阶段性投资策略。5.1.3研究各主要竞争对手的投资动向和投资策略，定期编写主要对手动态评估报告。5.2区域市场研究5.2.1研究各主要区域房地产发展形势及行业政策，编写区域市场分析报告。5.2.2通过区域市场分析，结合公司及关联公司自身优势，做出热点跟踪城市或区域建议，并不定期对跟踪城市或区域实地考察，编写城市或区域市场调查报告。5.3新项目拓展5.3.1公司新项目拓展工作主要由四部分组成，包括①项目机会研究、②项目立项、③项目可行性研究报批（实施报批）、④获得土地使用权及签订土地合同。5.3.2公司新项目拓展工作由投资管理部牵头实施，设计部、工程管理部、营销管理部、综合管理部、财务部配合，与项目相关的所有合同的审批与签订也由投资管理部负责管理和实施。5.3.3新项目拓展阶段5.3.3.1投资管理部负责牵头开展新项目拓展工作，各项目公司提供新项目信息，设计部、营销管理部配合。5.3.3.2投资管理部根据公司的投资发展战略规划、投资计划以及年度土地储备计划，开展对目标项目的拓展调研工作，编制新项目拓展方案。35.3.3.3新项目拓展方案的内容包括但不仅限于以下内容：自然环境因素、宏观经济因素、房地产市场因素、城市基础设施配套因素、政策行政因素、家乐福商业需求因素等。5.3.3.4投资管理部、设计部、营销管理部对新项目拓展计划补充意见，汇总后形成新项目拓展报告，报公司决策会议审批。5.3.3.5新项目拓展报告在公司决策会议审批同意后进入项目拓展阶段；如决策会议不予批准，则新项目拓展报告返回投资管理部进行修改，或重新选择目标项目。5.3.4项目机会研究阶段5.3.4.1投资管理部负责牵头开展项目机会研究工作，设计部、营销管理部参与配合。5.3.4.2投资管理部根据公司的城市或区域市场调查报告筛选分析项目信息，进行市场调查和论证，编写项目简介和项目基本情况表。5.3.4.3营销管理部对项目简介和项目信息表提出补充意见，补充内容包括所跟踪项目初步市场定位、初步营销设想、定价策略；设计部负责提出设计规划设想；投资管理部负责将合同提交律师审查后提供法律风险评估意见。5.3.4.4投资管理部将项目简介和项目信息表备案，并报公司决策会议审批，审批同意后进入项目立项阶段；如决策会议不予批准，则项目信息表返回投资管理部进行修改，或重新选择新的跟踪项目。5.3.5项目立项阶段5.3.5.1投资管理部负责牵头开展项目立项工作，设计部、营销管理部和各项目公司参与配合。5.3.5.2投资管理部根据公司已批复的项目简介和项目信息表，对优质项目进行深入市场调查和论证，研究市场环境及发展趋势，寻找投资机会，进一步考察和筛选投资项目。编写项目立项建议书，进行立项初审。5.3.5.3项目建议书中，由营销管理部提供深入市场定位、初定营销策划方案、选择定价策略，设计部着手规划设计等；投资管理部提供项目前期费用、建安费用等编制依据。5.3.5.4投资管理部对申请立项的投资项目进行实地考察、初审，并报公司决策会议。决策会议在收到项目建议书后五个工作日内，对项目申请单位颁发《基建项目立项审批同意书》，完成立项批复工作。建设工程项目需要到政府相关部门办理报批手续的，由项目所在单位承办。45.3.6可行性研究编写与上报阶段5.3.6.1公司决策会议批准立项后，投资管理部做进一步的深入论证和调研，组织编写投资项目可行性研究报告。5.3.6.2可行性研究报告正文内容和附件必须完整齐备，报告格式必须符合公司房地产项目可行性研究报告编制指南。5.3.6.3可行性研究报告中，各业务部门必须提供包括但不限于以下内容：投资管理部提供经济、项目前期费用、建安费用等编制依据，投资管理部通过律师审查后提供法务分析，营销管理部提供最终市场定位、营销策划总体方案、定价策略等，由投资管理部汇总后形成项目可行性研究报告。5.3.6.4可行性研究报告必须经公司主管投资管理部的副总签字。5.3.6.5投资管理部将经过主管副总审定后的项目可行性研究报告上报公司决策会议审议。5.3.7项目投资决策过程（见投资管理主要工作流程）。5.3.8获得土地使用权阶段。5.3.8.1项目可行性研究报告获得批准，即进入获得土地使用权阶段。5.3.8.2根据可行性研究报告编制竞价策略方案。在竞价策略方案中要明确最高限价、加价幅度等关键内容，报决策会议或公司总经理审议批准后，报江苏悦达集团有限公司审批或备案。5.3.8.3对于拍挂项目，由公司总经理或授权委托专人按照竞价策略方案与相关政府部门进行协调或参与现场竞价和做出授权报挂牌价。5.3.8.4对于投标项目，由投资管理部负责组织投标，其他部门和关联公司配合。5.3.8.5对于二手地项目，由投资管理部负责组织价格谈判，其他部门和关联公司配合。5.3.8.6投资管理部负责完成土地权属过户和合同签署工作。5.4土地储备管理5.4.1对接土地资源管理部门，全面掌握跟踪项目所在区域的土地价格、交易情况及相关政策法规，分区域编制土地市场动态报告。5.4.2起草和准备有关土地储备投资决策的材料和议案。5.4.3建立并负责更新公司土地储备档案资料库。统一管理土地储备项目文件档案资料，包括：项目招、拍、挂文件以及项目其他权证、规划和法律文件；经公司决策会议5审批的项目可行性研究报告、吸纳和实施阶段修正的可行性研究报告；项目后评估报告等。公司土地储备档案为公司机密文件，未经公司总经理批准，不得擅自借出。5.5投资过程管理5.5.1负责组织投资过程中可行性研究修正工作。5.5.1.1在项目成功吸纳后五日内，投资管理部按照实际的地价修正可行性研究报告，并报集团投资管理部备案。5.5.1.2在项目规划设计定稿后五日内，项目公司按照实际的规划设计方案修正可行性研究报告，上报投资管理部，投资管理部联合设计部和营销管理部审批并备案。5.5.1.3在项目施工图定稿后五日内，项目公司按照实际的施工图方案修正可行性研究报告，上报投资管理部，投资管理部联合工程管理部审批并备案。5.5.2投资管理部收集项目进展情况，主要包括开发进度、土地费用、工程费用、销售价格、销售收入等重要指标的完成情况。投资管理部对各项目情况进行汇总编制公司项目进展报表。5.5.3根据项目进展报表，以及项目修正后可行性研究报告内容，投资管理部对各项目进行投资运行评估，分析存在问题，并编写项目运行评估建议报告。5.5.4预警报告机制。5.5.4.1项目公司在项目实施过程中，对市场环境和项目各环节出现的重大变动，要做出评估，提出对策，上报投资管理部。5.5.4.2重大变动是指重要指标（主要指土地费用、建安费用、售价等指标）的变化值超过已批准可行性研究报告中指标值的10％以上；或使投资项目内部收益率或成本利润率低于基准收益率（依据公司投资收益要求确定）的变动。5.5.4.3投资管理部接到预警报告后，及时与有关部门沟通，了解情况，对预警对策提出评审意见，报公司决策会议审议。5.5.4.4公司决策会议综合各部门对策建议，做出决议。项目公司根据决议执行。5.6项目后评估5.6.1项目完成后，投资管理部负责组织相关各部门以及项目公司对项目从机会研究到入伙结算的整个过程展开全面的后评估工作。总结各阶段的经验教训，整理各环节的过程资料，最终形成完整的项目后评估报告。第四章设计管理6第六条公司及关联公司所有建设工程项目的设计审批程序按照公司《设计管理制度》执行。公司设计部为公司设计归口管理部门，负责建设项目在公司内部的设计审核工作。公司及关联公司包括但不限于规划设计方案、户型设计方案、建筑立面、景观设计、装饰设计、初步设计以及施工图设计经设计部评审并提交总经理办公会决策后（初步设计以及施工图设计根据需要进行评审、决策），公司设计部及地区项目公司将按此要求严格执行，若根据具体情况需要调整，需重新上报并按设计管理办法进行审批。公司项目设计及评审的具体要求如下：6.1公司逐步形成如下分层管理的建设工程项目设计管理运行机制：公司设计部及设计顾问提出专业意见，行政领导、投资和营销人员提出市场意见，公司总经理办公会做出决策、公司设计部及地区项目公司负责组织实施。6.2为方便方案评审、备案，地区项目公司应将规划设计阶段的图纸文件按下表及时报送公司设计部进行规划设计评审，由设计部评审合格后报送公司总经理办公会进行决策。序号图纸及文件名称套数1各阶段设计任务书、设计单位考察报告、设计合同、设计计划、规划方案招标确认书，招标答疑会议议程、各种评审表、中标通知书、中标方案优化要求、未中标通知书、政府批文、获奖证书等12规划设计方案投标图43规划设计方案优化各轮设计图14户型平面设计方案图45户型平面设计各轮优化方案图16立面设计方案投标图47立面设计各轮优化方案图、外墙实施样板18景观设计方案投标图49景观设计各轮优化方案图110装饰设计方案投标图411装修设计各轮优化方案图112各专业扩初设计图A3文本413各专业报建图A3文本1714各专业施工图A3文本415公司经理办公会审批职责范围内重大修改图纸116现场施工照片（每月一次，卖场施工期间每周一次）1注：各阶段图纸应随图提供电子文件一份6.3公司设计部应本着“安全可靠、技术先进、经济合理”原则，加强结构专业设计和一些专项结构（如幕墙结构、钢结构、膜结构等）专业设计、设备专业设计的管理工作。对工程造价有较大影响的结构专业设计（如结构方案、面积较大的地下室、基础类型）和设备专业设计，地区项目公司应配合公司设计部，增加事前控制能力，从源头降低设计成本。6.4公司设计部应对施工单位的施工技术方案、深化的施工图加强审核，最大限度降低合约成本，施工期间应加强设计变更的管理，努力减少施工费用