沈阳万盈置业项目工程管理办法

沈阳万盈置业项目工程管理办法（草案）目录第一章总则..........................................1第二章项目招投标......................................1第三章工程合同管理...................................20第四章工程项目档案管理...............................26第五章工程设计管理...................................29第六章项目工程施工管理...............................33第七章工程付款和现场签证管理.........................46第八章工程预决算管理.................................49第九章项目工程竣工验收及物业移交管理.................58第十章工程部管理制度.................................61A.第一章总则一、为加强公司房地产开发项目工程全过程的管理，切实抓好项目工程的质量、进度、资金和安全控制,合同和信息管理，并做好组织协调工作，特制定本制度。二、本制度所述的项目工程管理是指公司开发的房地产项目从工程设计、报建、施工、验收直至保修期维修等全过程的管理。三、工程部为公司工程管理的主要责任部门。四、公司有关维修、改造、翻新等项目的工程管理也参照本制度相关规定执行。本制度经董事长及股东批准后生效，自公布之日起执行。五、本制度的修改、解释权属行政办公室。B.第二章项目招投标一、招投标管理办法本管理办法适用于本项目的工程施工、监理、造价咨询委托的招标，其中金额（工程造价）在2万元以上（含2万元）的工程施工项目和材料采购以及所有工程监理、工程造价咨询委托必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都必须至少有三家的投标单位参与竞标。但下列情况除外：（1）金额（工程造价）在2万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，经填报《承包商考察结果审批表》，报公司招标工作小组批准后确定承包单位；（2）某些已经过公司董事会审批确定了长期合作伙伴关系的工程；（3）某些地方政府垄断工程。审批权限及审批时间：1、2万元以下项目，由招标小组成员2人以上参与确定，报副总经理和总经理审批后即可执行。限制招标时间为：自接到工程部报告之日起3日内。2、2万元以上，20万元以下项目，由招标小组成员3人以上参与确定，报副总经理、总经理、财务总监、总裁审批后即可执行。限制招标时间为：自接到工程部报告之日起5日内。3、20万元以上，100万元以下项目，由招标小组成员3人以上参与确定，报副总经理、总经理、财务总监、总裁审批后即可执行。限制招标时间为：自接到工程部报告之日起10日内。4、100万元以上，500万以下项目，由招标小组成员5人以上参与确定，报副总经理、总经理、总裁、董事长审批后即可执行。限制招标时间为：自接到工程部报告之日起15日内。5、500万元以上项目，由招标小组成员5人以上参与确定，报副总经理、总经理、总裁、董事长审批后即可执行。限制招标时间为：自接到工程部报告之日起30日内。二、工程招标应遵循以下原则：1、全面招标原则：凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定承包单位。2、整体招标原则：禁止将项目肢解或化整为零，规避招标。3、事前预算原则：施工类工程在招标前，应先根据施工图预算编制标底，不提倡在无标底的情况下，进行费率招标。4、资质审查原则：所有投标单位都要经过严格的资质预审，符合项目要求的投标单位才有资格参加项目投标。5、合理低价中标原则：选择的中标单位应是在满足招标综合要求的前提下，报价较低且合理。6、透明公正原则：整个招标过程务必有充分的透明度，各部门间积极配合、全面沟通、信息共享、所有招标决策应在招标机构内集体公开决策，杜绝暗箱操作。7、保密原则：要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，并且要求各投标单位对自己的投标资料保密，互不串通，以防影响招标的公正与效果。8、可追溯原则：项目的招标资料，包括：招标文件、投标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、评定标评审表、约谈记录、相关会议纪要等；须及时收集、整理、归档、保管。三、招标管理机构及职能划分1、招标管理机构1.1公司设立招标工作小组，招标工作小组是公司招标工作的决策机构，小组成员至少包括：总经理（可作授权）、副总经理或总监、成本核算部经理、工程管理部经理、材料采购部经理等；招标工作小组组长由公司总经理任命；招标小组对定标起集体决策的作用。1.2工程招标的执行部门主要包括成本核算部、工程部与材料采购部，三部门应分设招标职能岗位，负责招标工作的具体操作。2、职能划分2.1材料采购部的主要职能：投标单位资质预审，编制招标文件，发标，控制整个招标工作进度，并负责招标资料的收集、整理、归档、保存，以及负责组织安排全过程的招标小组的会务，在上述各阶段的招标工作中，以材料采购部为主持者；2.2成本核算部的主要职能：编制标底，接标，主持开标，经济标部分评比，主持谈判在上述各阶段的招标工作中，以成本核算部为主持者；2.3工程部的主要职能：编制项目招标计划，提出详细的招标要求（如承包单位材料设备的进场计划和技术要求），技术标部分评比，全过程参与招标工作(主要是会审工作)，并督查招标工作的进展。四、合格承包商选择原则合格承包商是经各相关部门推荐，并经公司招标工作小组审查合格的工程施工、材料设备供应、监理、造价咨询单位，工程部主持合格承包商相关资料的收集、整理，所有项目的招标都须从合格承包商数据库中选择投标单位。1、合格承包商应符合以下要求：1.1证照齐全、守法经营、管理规范；1.2技术力量和资金实力雄厚，在本行业中有一定的知名度；1.3重合同、守信用，信誉良好；1.4近三年无重大质量、安全事故；1.5近三年与本公司无诉讼；1.6对拟参加投标但未列入合格承包商数据库中的投标单位，应由招标工作小组组织考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察结束后填写《承包商考察结果审批表》，经公司招标工作小组审查合格后列入合格承包商数据库中。2、合格承包商资格评审2.1合格承包商资格（并非终身制），每隔一定时间应对其进行重新评审、调整。2.2对于签署承包合同的承包商，成本核算部、工程部、采购部协同定期对其履约情况进行评审，评审主要内容为承包商工作质量、进度、配合情况等，评审结果经招标工作小组审查后作为该承包商综合记录。2.3招标工作小组根据承包商的评审情况决定该承包商是否在合格承包商数据库中保留。五、招标工作程序部门程序成本核算部材料采购部工程管理部1、制定招标计划参与并提出意见主持开标会议，根据项目情况制定招标详细计划提出详细的招标项目、时间计划、技术交底、配合等要求2、编制招标文件编制标底、审查修改标书中经济标部分条款等主持编制招标文件参与标书中技术标部分条款并提出意见3、发布招标信息或投标邀请函选择投标单位并提出意见主持信息发布及选择投标单位选择投标单位并提出意见4、发标、答疑参与并负责经济标部分的答疑主持发标、答疑会议，审查投标单位资质参与并负责有关技术交底、配合情况答疑5、开标、评标主持接标、开标、修正投标单位经济标部分内容、需投标单位作出承诺，对经济标部分作评审参与会议并提出意见修正投标单位技术标部分内容，需投标单位作出承诺，对技术标部分作评审6、定标、发中标通知招标工作小组组长主持，同投标单位进行商务谈判，集体表决定标，并发出中标通知7、资料管理材料采购部主持招标资料的收集、整理、归档、保存工作（应指定专人负责资料管理）；材料采购部等部门进一步完善合格承包商数据库1、招标文件1.1标准（示范）招标文件标准（示范）招标文件由工程管理部组织成本管理部、项目部、财务管理部及法律人员共同起草，经公司招标工作小组审核批准后，作为公司该类招标的标准示范文本。1.2施工招标文件内容施工招标文件应包括正文和附件。正文包括：招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、工程造价要求、投标须知、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任、投标押金、相关规范、投标文件格式、特别约定等；附件包括：施工图、拟签标准合同（合同中应明确发包单位要求的全部内容）等。1.3施工招标文件中的工程造价要求应包括：1.3.1定额及计价文件约定；1.3.2合同造价包含范围，甲方分包的范围；1.3.3工程款支付方式；1.3.4主材价格在标书中详细明确；1.3.5甲供材料和限价材料的范围及其价格结算办法；1.3.6设计变更、现场签证的处理及其费用确定的原则；1.3.7人工、材料、设备等调差；1.3.8报价明细表；1.3.9开办费、施工组织措施费、文明现场施工费、赶工费、扰民费等费用明确的计取方式；1.3.10总价结算方式。1.4施工类工程招标，正常情况下，应根据施工图编制标底，标底作为评标的重要依据，应力求准确、全面，不得漏项。1.5施工类工程提倡总价招标。如确因施工图不能及时提供但确因经营需要而采用费率招标，则工程第一期应严格按《沈阳万盈置业有限公司工程评标、定标评审表》会审，经总经理签字批准，并及时报相关部门备案；后期相似工程如仍采用费率招标，则应经总经理签字批准，并报相关部门备案；在有详细施工图的情况下，严禁采用费率招标。1.6采用费率招标的项目，须在招标文件和合同中明确计费依据，并规定在施工图预算编制完成后，及时根据施工图预算和中标费率确定工程造价，双方核对后作为合同造价，并就确定后的总价签署补充协议。1.7采用费率招标的项目，特别要求投标单位按招标文件规定对以下费用作出详细、明确的说明（是否计取，如何计取），这类费用包括：开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费用、总承包配合管理费等。2、招标信息发布及投标邀请2.1公开招标的项目在当地主要报纸上或建设交易服务中心发布招标信息，并按政府有关部门规定办理手续。2.2实行邀请招标，选择投标单位的工作由材料采购部主持，工程管理部、成本核算部等共同参与并分别从合格承包商承包商数据库中选择等数量的投标单位进行邀请招标。2.3如合格承包商数据库中没有合适的投标单位，应由招标工作小组再组织进行考察确定（考察人员不得少于三人且分属不同部门），进一步补充、完善该数据库。3、发标3.1招标文件的发放和答疑由材料采购部组织，成本核算部、工程管理部参与。3.2公开招标的项目，要按照合格承包商标准和项目要求对投标单位进行审查，审查合格的投标单位才能领取招标文件。3.3招标答疑要做好记录工作，该记录将作为招标文件的附件一并发给投标单位。4、开标4.1招标文件应规定：投标单位应在规定日期之前将投标文件送交成本核算部，投标截止日期之后，原则上不再接受任何投标文件。4.2成本核算部主持开标工作，开标工作应集体在场，现场拆封，该过程和内容需作好记录，参加开标的全体人员签字确认。5、评标、定标5.1评标、定标应按照货比三家的原则进行充分、科学的比较和论证，各公司根据项目情况选择采用：最低评标价法、综合权重评标打分法、合理最低投标价法，进行综合评议。5.2中标单位应满足招标文件的实质性要求，并且投标价格是合理低价；对于技术简单、规模不大的施工招标原则上应按合理最低投标价法确定中标单位。5.3成本核算部主持招标项目的评标工作，招标工作小组全体人员参与（与投标单位有利害关系的人员不得参与评标），工程管理部评审技术标，成本核算部评审经济标。5.4评标过程中，如果不同投标单位的综合评价结果相同或很相近，其中与发包单位在类似工程中有过良好合作关系的投标单位可考虑其在企业实力(信誉、项目经理资质、施工经验)方面的综合评标权重，填报《沈阳万盈置业有限公司工程评标、定标评审表》，在同等条件下，优先中标。5.5招标工作小组应根据招标文件中的各项指标要求，制定评标办法，并结合项目目标成本指导书，客观、公正地对所有投标文件进行评