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主讲人：李大康新修条例解读目录修法的概况各级政府职责的明确监督管理条例解决的一些物业管理问题修法的概况修法的重要性和必要性一、修法的概况立法的原则二、修法的过程及成果三、陈伟司长的评价四、关系到千家万户，全省包括流动人口有近7千人通过房管、自管、开发、城中村改造等方式都不同程度的与物业管理有关。一、修法的重要性及必要性法律环境发生了变化2001年5月河南省物业管理条例2003年国务院物业管理条例2007年全国人大出台了《物权法》2007年10月国务院《物业管理条例的修改》最高院的2个司法解释《住宅专项维修资金管理办法》条例修订过程中，又适逢党中央、国务院印发《关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发【2017】13号文）一、修法的重要性及必要性一、修法的重要性及必要性政府职能出现了变化：在加大“放管服”力度的大背景下，国务院相继取消了物业管理师和物业服务企业资质的行政许可。严格按照《物权法》、国务院《物业管理条例》等上位法确立的法律框架进行修订，确保修订工作依据充分，有章可循。依法立法坚持依法立法坚持公平公正坚持务实管用公正合理的设置物业管理关系相关各方权利和义务，既注重保护业主的合法权益，同时也平等地保护物业服务企业的合法权益。着力解决当前我省物业管理中存在的重点、难点、热点问题，突出《条例（修订草案）》的实用性和可操作性。二、立法原则三、修法的过程及成果两条腿走路：由法学会和金学苑律师事务所，省住建厅分别向法工委报送了《条例（修改草案）》最终形成《条例（修改草案）》（征求意见稿）八易其稿，三审通过：是十二届人大任期五年中唯一个三审通过，可见重视和慎重程度之大借鉴外地经验：全国多个省份，全省多个地市。开门立法：通过大河报等多家媒体及其他形式广泛征求各方意见成果新修订条例的内容较原条例增加了60%以上由原来的52条增加到95条由8000字增加到18000字是省人大立法史上制定的字数最多篇幅最长的一部条例三、修法的过程及成果四、陈伟司长的评价这次修法活动涉及范围之广，修改内容之多，触及矛盾之深，解决问题之实，创新力度之大，审改程序之严，都是前所未有的，（八易其稿，三审通过），在全国同类的立法案例中也是罕见的。各级政府职责的明确物业管理行政主管部门街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系，制定扶持政策和激励措施,建立物业管理综合协调机制，促进物业服务行业发展和文明小区建设（条例第五条）县级以上人民政府各级政府职责的明确县级以上人民政府街道办事处、乡镇人民政府物业管理行政主管部门（一）对物业服务质量进行监督管理；（条例第六条）（二）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理；（三）对物业招投标活动进行监督管理；（四）对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；各级政府职责的明确县级以上人民政府街道办事处、乡镇人民政府物业管理行政主管部门（五）处理物业管理中的投诉；（条例第六条）(六)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理；（七)建立健全物业管理电子信息平台；（八）法律、法规规定的其他职责。各级政府职责的明确县级以上人民政府物业管理行政主管部门街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。（条例第七条）各级政府职责的明确监督管理监督管理的重视一、修法的概况法律责任二、各行政主管部门职责第七章：监督管理省物业管理行政主管部门应当制定全省物业服务市场主体和从业人员信用标准，建立全省统一的物业服务市场诚信体系和信用平台，公开物业服务项目信息和信用信息，并会同相关部门及有关单位对失信物业服务市场主体实施联合惩戒。（条例第七十二条）县级以上物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务市场主体信用信息采集和诚信档案管理工作。第七章：监督管理1.住房城乡建设行政主管部门负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查房屋装饰装修活动;2.规划行政主管部门负责物业管理用房、老旧小区加装电梯等规划，负责对违法建筑的认定;3.城市管理执法部门负责查处违法建筑、毁坏绿地等行为;（条例第七十三条）县级以上人民政府相关行政主管部门按照各自职责，负责物业管理区域内下列工作：一、监督管理的重视第七章：监督管理4.工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动;5.价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;6.公安机关负责监督检查治安、消防、技防、保安服务等活动;7.质监行政主管部门负责电梯等特种设备安全和计量监管;（条例第七十三条）县级以上人民政府相关行政主管部门按照各自职责，负责物业管理区域内下列工作：一、监督管理的重视第七章：监督管理县级以上人民政府相关行政主管部门按照各自职责，负责物业管理区域内下列工作：8.财政、审计行政主管部门负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查。9.环保行政主管部门负责监督检查污染环境行为。10.人防行政主管部门负责对人防工程维护管理的监督检查。已经实行城市管理综合执法体制改革的设区的市、县（市、区），对有关部门职责分工另有调整的，从其规定。一、监督管理的重视街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题.（条例第七十四条）第七章：监督管理一、监督管理的重视第七章：监督管理县级以上人民政府发展改革、住房城乡建设、规划、公安、环保、城市管理、工商、人防、质监等有关部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。（条例第七十五条）一、监督管理的重视任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及其他有关部门投诉举报，有关单位应当及时调查核实，并依法处理。行政执法单位需要进入物业管理区域开展执法工作的，业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。（条例第七十五条）第七章：监督管理一、监督管理的重视1未按照本条例规定履行监督检查、审核查验职责的2发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的县级以上人民政府发展改革、公安、财政、环保、城乡规划、城乡建设、城市管理、工商、人防、质监等有关行政主管部门工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分：（条例第八十九条）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为3二、法律责任物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任:（条例第九十条）1未按照本条例规定履行监督检查职责的2未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的3未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的二、法律责任物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任:（条例第九十条）4发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的5截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付专项维修资金的6其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为二、法律责任条例解决的一些物业管理问题条例解决的一些物业管理问题一、业主大会成立难，业主委员会工作难问题二、业主大会，物业委员会职责问题三、专项维修资金问题四、执法进小区问题五、物业管理区域内的十八大禁止行为六、物业管理招投标问题七、物业管理用房问题九、业委会筹备组成立及资料移交问题十、水、电、气、暖移交问题八、车位、车库问题条例解决的一些物业管理问题十一、承接查验问题十二、电梯、老旧小区加装电梯问题十三、养犬问题十四、物业费调价机制十五、物业管理区域划分问题十六、物业服务合同期满问题十七、物业服务企业撤离问题十九、物业管理区域内划定车位、停放车辆及收益分配二十、物业服务企业信息公示问题十八、物业服务企业禁止行为重心下移降低条件一、业主大会成立难，业主委员会工作难问题经费支持街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。社区居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。（条例第七条）重心下移一、业主大会成立难，业主委员会工作难问题符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：1.房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；2.业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的符合成立业主大会条件的，建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。降低条件一、业主大会成立难，业主委员会工作难问题首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居(村)民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。单位小区首次业主大会会议的筹备工作，由其所在单位发起，物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当配合。（条例第二十条）降低条件一、业主大会成立难，业主委员会工作难问题筹备经费：新建小区首次业主大会会议的筹备经费，由建设单位承担；单位小区首次业主大会会议的筹备经费，由所在单位承担；老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费，由县级人民政府承担。（条例第二十条）业主委员会工作经费：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。（条例第六十三条）经费支持一、业主大会成立难，业主委员会工作难问题业主大会职责条例第二十二条二、业主大会，业主委员会职责问题1.制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则2.制定和修改业主大会会议表决规则3.选举、罢免或者更换业主委员会成员4.确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业5.确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案业主大会职责条例第二十二条6.听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告7.决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配8.决定改建、重建建筑物及其附属设施9.决定筹集和使用专项维修资金二、业主大会，业主委员会职责问题10.决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准决定前款第八、九项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。11.改变或者撤销业主委员会不适当的决定12.决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项业主大会职责条例第二十二条二、业主大会，业主委员会职责问题1.执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益2.召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同3.与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同业主委员会职责（条例第三十条）二、业主大会，业主委员会职责问题5.督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约6.督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费，组织和监督专项维修资金的筹集和使用8.法律、法规以及业主大会赋予的其他职责7.配合街道