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一文读懂长租公寓产业引言2017年，被业内称为中国住房租赁市场元年。这一年，随着中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，推出“租购并举”的顶层设计，培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题、实现“让全体人民住有所居”的重要举措。从中央到地方各项支持政策纷纷出台，各路市场参与主体或早已谋兵布阵、抢占先机，或顺应潮流，大举进军，以期实现后发优势。长租公寓火爆的背后又是什么？雨和资本带您解析长租公寓产业。01长租公寓运营模式分类1按物业位置是否集中划分根据长租公寓运营企业所运营的物业分布位置是否集中，长租公寓运营模式可分为集中式和分散式。集中式定义：是指兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇或物理上集中的房屋，将其作为公寓出租的模式。特点：集中式长租公寓因为房源集中，通常设置有共用面积和共用设备设施，便于充分利用空间，同时，集中式公寓的服务半径小，管理统一，节省人力，带来协同效应，有助于提升资产价值。但目前市场上的集中式公寓通常由商业、工业物业等非住宅物业改造而来，因而对获取和改造物业的能力要求较高。自持物业或整租、整体托管的物业都可以采取集中式运营模式。分散式定义：则指运营的物业为分散于不同地段不同楼宇的房屋，运营商将房源进行整合后提供整体的、标准化的改造与服务。特点：分散式公寓房源较多，选择面较广，因此，分散式长租公寓的产品层次可以做得更为丰富。但分散式长租公寓房源散落于不同楼宇之中，服务半径增大，人员成本相对较高，因此多采用信息化管理手段提高运营效率。采用分散式运营模式的运营商通常是通过租赁或受托方式获得分散房源。图1：集中式与分散式优劣势对比2按运营商的资产结分根据运营商的资产结构不同，长租公寓运营模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类。重资产运营定义：即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。特点：重资产运营模式项下的房源多为集中式物业，对于运营商而言，在物业获取效率、运营效率和跨周期资产运营等方面优势明显。而且采用重资产运营可以实质性增加租赁住房供给，可以缓解租赁住房供给不足。但重资产运营对资金的要求较高，让很多运营商望而却步。通常，涉及住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营商拥有雄厚的资金和融资优势，拥有闲置的自持物业资源，又具备物业改造能力，因而会选择采用重资产运营模式。轻资产运营定义：即运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租（包括对物业升级改造后转租）获得租金价差和/或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。特点：选择轻资产运营的，前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速拓展市场。具有中介机构背景的公寓运营商凭借其长期的房产中介服务积累的大量业主客户，多选择轻资产运营；而酒店管理类的公寓运营商在住客管理和存量物业运营方面的经验也有助于于实现轻资产运营；创业类的公寓运营商由于没有资金端的优势，但却有着互联网基因，“懂客户、重经营”，自然是轻资产运营模式的主力军。02长租公寓运营主体分类根据长租公寓运营主体行业背景的不同，长租公寓企业主要可分为以下四类：开发商背景企业；经纪机构背景企业；酒店背景企业；创业类企业1开发商背景企业早在2015年住房城乡建设部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》就希望“推动房地产开发企业转型升级”，成为租赁住宅的多元供应渠道之一。2016年国务院办公厅的39号文则明确“鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。”而近几年来，在拿地成本越来越高、楼市调控越来越严的背景下，开发商利润率下滑，周转和去化速度放缓，“开发+销售”传统盈利模式不可持续，开发商开始寻求其它业务增长点。万科、金地、远洋、龙湖、旭辉、石榴、中骏置业、合景泰富、碧桂园、绿地、朗诗等企业都在长租公寓领域进行了布局。2经纪机构背景企业153号文首次提出鼓励经纪机构设立子公司拓展住房租赁业务。其实市场上经纪机构早已凭借其租赁中介业务接近租赁房源和租赁客户的先天优势开展长租公寓业务。自如寓（链家）、红璞公寓（世联行（002285）、相寓（我爱我家）、逗号公寓（如家）都依托房地产经纪服务业务背景发展长租公寓业务。3酒店背景企业虽然相关政策尚未直接提及鼓励酒店背景企业投身长租公寓领域，但无论是酒店业主类背景的企业还是酒店管理类背景的企业都有着涉足长租公寓领域先发优势。相对于酒店，长租公寓投资额更低、服务人员更少、空置率更低，吸引了传统酒店集团的加入。早在多数开发企业还在以“开发+销售”模式快速壮大之时，一些外资背景的酒店业主或酒店管理公司，即已将“服务式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中国。在国内，从广义上讲，可以将服务式公寓或酒店式公寓理解为长租公寓的高端产品。当然，随着长租公寓市场的不断发展，酒店背景的企业也逐渐切入中端乃至低端的公寓市场。城家（华住旗下）、窝趣（铂涛旗下）、缤润亚朵（亚朵酒店旗下）即是酒店背景长租公寓企业的代表。4创业类企业目前长租公寓领域中，创业类背景的企业数量众多。《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发[2015]85号）明确提出积极发展长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态，鼓励参与企业开展电子商务，实现线上线下互动发展，促进营销模式和服务方式创新。大量的创业类公寓企业借政策东风大力发展以O2O为代表模式的公寓类业务。这种背景的长租公寓企业经营思路和方式灵活，通常专注于长租公寓产业的一个细分领域。这种类型企业其中知名度较高的包括魔方公寓、寓见、新派、青客、水滴公寓等。图2：四大背景代表性企业03日美长租公寓发展现状日本1日本住房租赁市场概况截止2013年，日本住宅总存量为6063万套，其中租赁住房1852万套，日本租赁类住房占总量约30%。在历年的新开工中，租赁类住房占比稳定在40%水平，日本住房自有率大约60%左右。租赁类住房中，归属私人的占比高达79%，归属于政府的比例为10%，归属UrbanRenaissance（独立行政法人都市再生机构）和社会企业的比例为5%，日本人是以私人住宅租赁为主导的市场。日本的专业化管理有效地保证高出租率，日本租赁住房的管理方式正在由私人管理向专业机构管理转型，1993年全日本共有约1814万套租赁住房，其中仅有16.5%由专业机构管理，而到2013年，租赁住房的总量上升至2281万套，由机构管理的比例上升至35.8%。出租率方面，受2008年金融危机影响，日本整体住房出租率下降，2013年私人管理的出租率为75%，，专业机构管理房屋出租率为90%。图3：日本主要城市2004-2015年房价走势图4：日本主要经济圈租金回报率走势2日本房租租赁代表企业案例分析日本现行的土地制度是土地私有制，因此除了传统的房地产开发商（如三井不动产、住友不动产、三菱地所等），从事委托的建筑商也是行业内的重要参与者，建筑商在建筑工程完工后，通常还会与土地所有者签署长期代租合同（多数在30年以上），支付其固定租金（大多每5年对租金重新评估一次）并承担后续全部的运营管理，为土地所有者提供一站式服务，这既是日本独有的委托承建+建后代租的产业链闭环模式，行业内代表企业包括大东建托（DaitoTrustConstruction）、大和房屋工业（DaiwaHouseIndustry）、积水建房（SekisuiHouseGroup），虽然日本模式中的委托承建步骤不适用于中国的长租公寓行业，但代租管理对中国长租公寓有一定的借鉴意义。大东建托是日本规模最大的承建+代租运营商，公司成立于1974年，早先从事建筑业，并侧重商业物业的管理运营，在1992年后，由于日本颁布的RevisedProductiveGreenLandAct使得商业物业过剩，公司的重心由商业转向住宅，并在2006年7月正式提出承建+代租转型方案，并进一步成为行业龙头，截止2016年，公司已连续8年位列住宅建造数量全国第一，连续20年位列住宅管理数量全国第一，目前管理住宅近100万套。图5：大东建托历年收入图6：大东建托历年利润为了保证高出租率，大东建托对目标市场的筛选标准较高：一是不进入供给大于需求的市场；二是不进入获客渠道匮乏的市场。在这两条准则背后，是公司投入大量的人力资源开展市场调研工作以支持市场的筛选，公司将日本划分为4600个区域，并将每个区域划定三类需求：家庭、年轻夫妇和单身，同时一年两次的频率评估各个区域和各类需求，获客渠道方面，除了公司自身成立的线上线下中介机构Housecom，公司还为租客提供多想便利的服务，如将租金和杂费捆绑后一次性信用卡支付，无须垫付押金降低支付门槛，提供租房担保人服务等。公司租赁业务板块收入占比提升，而毛利率偏低，公司近几年经营业绩维持平稳增长态势，2015、2016年公司总收入分别为13531、14116亿日元，同比增长7.4%、4.3%，实现归母净利润561、672亿日元，同比增长1.6%和19.85，公司自2006年正式提出LMTS运营模式之后，租赁板块收入逐年提升，目前已稳定55%水平，但代租模式使得租赁板块毛利率整体偏低（10%），利润的主要来源来源于建筑板块。图7：大东建托收入结构美国1美国住房租赁发展现状美国住房自有率从2004-2005年的历史最高点68%降到2015的63%，承租住户户数从2004年的不足3400万户一路快速上升为2015年的超出4200万户。据美国住房和城市开发部有关专家估计，美国住房自有率每降低1%，大概就有120万人进入租房市场。在美国各类租赁住房的供给主体中，专业化的公寓出租企业是最重要的主体。从全国总体看，按行业营业收入占比计，公寓出租业占住房出租业的总体的90%以上。尽管不同地区的情况有一定差异，但在大部分地区公寓出租业占住房出租业的比例都在60%以上，以公寓出租业为主体的住宅出租业是美国各地区房地产业中一个非常重要的行业，在很多地区，住宅出租业在当地房地产业中的占比都在20%以上，某些地区达到80%以上甚至100%。公寓是美国租赁住宅的重要形式,主要由企业作为供给主体经营。区别于中国住房租赁以散户经营为主的形式,美国公寓住宅的专业化、规模化运作模式大大促进了公寓租赁的发展,并形成在美国住宅租赁市场中占据重要地位的公寓住宅业。图8：美国房屋分类统计2美国房租租赁代表企业案例分析美国美国公寓品牌EquityResidential（EQR）——牺牲规模，聚焦核心区域EQR是美国知名的出租公寓运营商，专注收购、开发和管理高品质公寓业务，公司成立于1969年，并与1993年3月以REITS的形式登录纽约交易所，且是S&P500指数成员，当前市值约USD24bn。截止2015年底，公司共管理394个物业/社区，管理公寓11万套，分布子啊美国12各州，公司的经营策略是聚焦美国6大核心沿海区域，包括波士顿、纽约、华盛顿、洛杉矶、旧金山和西雅图，以最大化租金收入和物业升值收益。公司自1993年（上市）至2000年处于快速扩张期，管理公寓数量由起初的2.2万间快速上升至2000年的22.5万间，而在之后公司转变策略，开始进行地域性收缩，出售非核心区域的公寓资产，并专注投资6大核心区域（波士顿、纽约、华盛顿、洛杉矶、旧金山和西雅图），公司自2005年至今，共处置了非核心区域的近16.8万套公寓，累计变现约166亿美元，并在核心区域购置了超过6.8万套公寓（总收购价格月198亿美元），截止2015年底，公司管理公寓11万套，是2000年管理规模的一半，分布区域也降至当前的12个区域，未来还将继续退出非核心区域。图9：在管公寓套数受益于持续下降的空置率及持续上升的租金，公司各项经营指标稳健上升。2007年金融危机以后，美国住宅租赁好、空置率持续下降，已由2009年的11%降至当前的6.7%，而EQR布局的6大核心城市住宅租赁平均空置率