第四章 房地产市场调查问卷设计

4《房地产市场调查》【联系方式：[e-mail]】[主讲教师：崔发强]全国重点职业技术学院全国示范性职业技术学院经典语录|不会就要学，学会了就要做，做就要做好，好要求精，精益求精。--崔发强任何事情进行的第一步都是选择一个恰当的方法，恰当的方法可以让调查事半功倍。如何分类调查方法，如何评估调查方法，以及如何选择恰当的调查方法是这一章中我们要着重学习的。导语经典语录|不会就要学，学会了就要做，做就要做好，好要求精，精益求精。--崔发强基本掌握房地产市场调查问卷的分类与结构调查问卷的设计程序调查问卷设计的方法调查问卷设计的方法能力目标●|深深的吸一口气，然后回答下面的问题。1房地产市场调查问卷设计●|《房地产市场调查》【网络互动：】第四章●房地产调查问卷设计概述●房地产调查问卷的基本结构●房地产问卷设计的过程●房地产市场调查计划书的撰写今天我们将从问卷的含义，类型和目的来认识问卷设计！●|《房地产市场调查》第四章房地产市场调查问卷设计（１）问卷设计概述含义类型目的房地产调查问卷，又称房地产调查表，是调查者根据一定的调查目的和要求，按照一定的理论假设设计出来的，由一系列问题、调查项目、备选答案及说明所组成的，向被调查者收集资料的一种工具。问卷调查发展过程：房地产调查问卷的充分发展和使用，使我国房地产市场调查获得了质的飞跃，它使问题的用语和提问的程序都标准化了，从而大大降低了统计处理的难度，否则调查者将面临一大堆零乱无章的数据，这将使统计工作很难进行。●|《房地产销售》第四章房地产市场调查问卷设计（１）问卷设计概述含义类型目的古代课税和征兵调查1748年瑞典人口普查二十世纪三十年代总统选举调查二十世纪八十年代我国房地产调查长足发展（一）根据市场调查中使用问卷方法的不同分类1.自填式问卷是指由调查者发给（或邮寄给）被调查者，由被调查者根据实际情况自己填写的问卷。2.代填式问卷则是由调查者按照事先设计好的问卷或问卷提纲向被调查者提问，然后根据被调查者的回答进行填写的问卷。（二）根据问卷发放方式的不同分类根据问卷发放方式的不同，可将房地产调查问卷分为送发式问卷、邮寄式问卷、报刊式问卷、人员访问式问卷、电话访问式问卷和网上访问式问卷六种。（三）根据房地产市场调查的目的、研究对象、资料分析和解释的种类的不同分类根据房地产市场调查的目的、对象、资料分析和解释的种类不同，可以将房地产市场调查问卷分为宏观数据调查问卷、项目调查问卷、客户需求调查问卷和产品需求调查问卷。●|《房地产销售》第四章房地产市场调查问卷设计（１）问卷设计概述含义类型目的制作调查问卷，首先必须明确调查的目的，即为什么要实施这种调查、该调查问卷到底想了解什么、它是否能提供必要的管理决策信息等等。如果这些目的不明确，就无法决定要调查的内容、向谁调查、调查什么、用什么方式调查、要达到什么要求等等。这样的话，很可能匆匆组织了问卷调查，结果取得的资料却是不需要的，或者口径范围不一致，无法进行汇总统计；而真正需要的资料，又没有搜集到，不仅浪费了人力、财力、物力，也延误了工作。因此，确定调查问卷的目的是问卷设计的前提条件。如果这一步工作没有做好，后面的工作就有可能是盲目的。当然，确定调查问卷的目的不是主观的，它必须根据课题要求和课题需要，并结合现实可行性加以确定。●|《房地产销售》第四章房地产市场调查问卷设计（１）问卷设计概述含义特点类型目的基本结构●|《房地产销售》第四章房地产市场调查问卷设计（２）基本要求基本结构调查问卷的基本结构一份完善的房地产调查问卷取胜的关键是形式和内容的完美结合。1.从形式上看，要求版面整齐、美观，便于阅读和作答。同时，问卷的长度也值得注意，不同的访问方式对问卷的长度要求不一样：比如说电话访问，长度一般设计为20-30分钟，不宜太长；人员访问式问卷相对可长一些，但一般也在45分钟左右。当然这些并不是绝对的，当被调查者对调查项目不感兴趣或不重视时，问卷长度相对就不重要了。2.从内容上看，一份好的问卷调查表至少应该满足以下几方面的要求：（1）问题具体、表述清楚、重点突出、整体结构好。（2）确保问卷能完成调查任务与目的。（4）便于编码和统计整理。（3）调查问卷应该明确正确的政治方向，把握正确的舆论导向●|《房地产销售》第四章房地产市场调查问卷设计（２）基本结构基本结构基本要求（一）说明信说明信是调查者向被调查者写的一封简短信，主要用于介绍调查的目的、意义、选择方法以及填答说明等，一般放在问卷的开头；有些问卷的说明信还交待交表地点及其他事项等；有些则加上一些宣传内容，这样使说明信更具说服力。（二）调查内容调查内容是调查问卷中最主要的部分，也叫正文部分，主要包括指导语、各类问题及其回答方式、问题的编码等。该部分是问卷的主体部分，也是问卷设计的关键部分。1．指导语：指导语，也就是填答说明，用来指导被调查者填答问题的各种解释和说明。不同的调查问卷，对指导语的要求不一样，指导语所采取的形式也多种多样。2．问题及其回答方式:调查内容的主要组成部分，包括调查者所要了解的问题及其答案，这是问卷设计的主要内容，可以说，问题及其回答方式的设计质量直接关系到整个调查问卷的质量。3．编码:编码是将调查问卷中的调查项目以及备选答案给予统一设计的代码。编码一般应用于大规模的问卷调查中。因为在大规模问卷调查中，调查资料的统计汇总工作十分繁重，借助于编码技术和计算机，则可大大简化这一工作。（三）结束语结束语一般放在问卷的最后面，用来简短地对被调查者的合作表示感谢，也可征询一下被调查者对问卷设计和问卷调查本身的看法和感受。●|《房地产销售》第四章房地产市场调查问卷设计（２）调查问卷的基本结构基本要求基本结构房地产问卷设计的过程一般包括十大步骤：确定所需信息、确定问卷的类型、确定问题的内容、确定问题的类型、确定问题的措辞、确定问题的顺序、问卷的排版和布局、问卷的预试、问卷的定稿和问卷的评价。●|《房地产销售》第四章房地产市场调查问卷设计（３）确定信息问卷类型问题内容问题类型问题推辞问题的顺序问卷设计的过程问卷的排版和布局问卷的预试问卷的定稿问卷的评价确定所需信息是问卷设计的前提工作。调查者必须在问卷设计之前就把握所有达到研究目的和验证研究假设所需要的信息，并决定所有用于分析使用这些信息的方法，比如频率分布、统计检验等，并按这些分析方法所要求的形式来收集资料、把握信息。●|《房地产市场调查》第四章房地产市场调查问卷设计（３）确定信息问卷类型分类访谈过程技巧调查的实施优点缺点问卷设计过程问题类型问题内容问题类型问题推辞问题的顺序问卷的排版和布局问卷的预试问卷的定稿问卷的评价可供选择的问卷类型很多，诸如送发式问卷、邮寄式问卷、报刊式选择何种问卷类型，必须具体情况具体分析。制约问卷类型选择的因素很多，而且研究课题不同、调查项目不同，主导制约因素也不一样。但不管怎样，以下几类制约因素必须考虑：（一）调研费用（“瓶颈”因素）（二）时效性要求（三）被调查对象（四）调查内容以上采用以点带面的方式介绍了几条制约因素，旨在说明问卷类型的选择不是主观的。这里还有一点必须强调，在具体确定问卷类型时，往往必须综合考虑各项制约因素，反复权衡，因为现实中的决策是一项系统工程。●|《房地产市场调查》第四章房地产市场调查问卷设计（３）问卷设计过程概念问卷类型分类访谈过程技巧调查的实施优点缺点问题内容问题类型问题推辞问题的顺序问卷的排版和布局问卷的预试问卷的定稿问卷的评价确定问题的内容似乎是一个比较简单的问题。比如，这个问题是一般性问题还是特殊性问题?是比较熟悉的问题还是比较生疏的问题?是有趣的问题还是枯燥的问题?是容易回答的问题还是难以回答的问题?是常识性问题还是专业性问题?……解决类似问题似乎并不是一个很难的事，不需要任何专业知识，一看就能把握，然而事实上不然，这其中还涉及一个个体的差异性问题：也许在你为容易的问题在他为困难的问题；在你为熟悉的问题在他为生疏的问题；同样，你感兴趣的问题他可能感觉枯燥无味。因此，确定问题的内容，最好与被调查对象联系起来。分析一下被调查者群体，有时比盲目分析问题的内容效果要好。确定问题的内容是问卷设计的要求，它对于确定问题的顺序作用不小。●|《房地产市场调查》第四章房地产市场调查问卷设计（３）问卷设计过程概念特点分类访谈过程技巧调查的实施优点缺点确定信息问卷类型分类访谈过程技巧调查的实施优点缺点问题类型问题内容问题类型问题推辞问题的顺序问卷的排版和布局问卷的预试问卷的定稿确定信息问题内容问卷的评价问题的顺序问题的类型可以分为三类：开放式问题、封闭式问题、混合型问题。（一）开放式问题开放式问题，也称自由问答题，只提问题或要求，不给方式设计：1．自由回答法2．词语联想法3．文章完成法4．角色扮演法（二）封闭式问题1．两项选择题2．多项选择题3．填入式问题4．顺位式问题5．态度评比测量题6．矩阵式问题7．比较式问题●|《房地产市场调查》第四章房地产市场调查问卷设计（３）询问调查法问卷类型分类优点问卷设计过程问题内容问题推辞问题的顺序问卷的预试问卷的定稿确定信息问卷的排版和布局问卷的评价问题类型（三）混合型问题混合型问题，又称半开放半封闭式问题，是一种介于开放式问题和封闭式问题之间的一种问题设计方式，即在一个问题中，只给出一部分答案，被调查者可从中挑选，另一部分答案则不给出，要求被调查者根据自身实际情况自由作答。问题的类型很多，对问卷设计者而言，确定问题的类型并不是随心所欲的，必须紧紧把握一条宗旨，即使设计出的问卷能尽可能多、尽可能准确地收集到有用信息。●|《房地产市场调查》第四章房地产市场调查问卷设计（3）询问调查法问卷类型分类优点问卷设计过程问题内容问题推辞问题的顺序问卷的预试问卷的定稿确定信息问卷的排版和布局问卷的评价问题类型很多人可能不太重视问题的措辞，而把主要精力集中在问卷设计的其他方面，这样做的结果有可能降低问卷的整体质量。其实，措辞在问卷设计中相当重要，有时由于提问的措辞不同，会对被调查者产生不同的影响。问卷设计的措辞方面的原则：（一）问题的陈述应尽量简洁、清楚，避免模糊信息；（二）避免提带有双重或多重含义的问题；（三）最好不用反意疑问句，避免使用否定句（四）注意避免问题的从众效应和权威效应；（五）避免使用引导性语句；（六）避免使用断定性语句；（七）避免使用假设性问题；●|《房地产销售》第四章房地产市场调查问卷设计（3）询问调查法问卷类型分类优点问卷设计过程问题内容问题类型问题的顺序问卷的预试问卷的定稿确定信息问卷的排版和布局问卷的评价问题推辞问题类型问卷中问题的排列，也就是问题相互之间的排列组合和排列顺序，是问卷没计中的另一个相当重要的问题。一般说来，问题的排列顺序必须按以下两条基本要求加以确定：①便于被调查者顺利作答；②便于资料的整理和分析。具体来说，可以从以下几个方面下手：（一）按问题的难易程度排列次序；（二）按问题的时间先后顺序排列次序；（三）相同性质或同类问题尽量集中排列；●|《房地产销售》第四章房地产市场调查问卷设计（3）询问调查法问卷类型分类问卷设计过程问题内容问题类型问卷的预试问卷的定稿确定信息问卷的排版和布局问卷的评价问题类型问题的顺序问题推辞问卷的设计工作基本完成之后，便要着手进行问卷的排版和布局。问卷的排版和布局总的要求是整齐、美观，便于阅读、作答和统计。下面我们具体谈谈这个问题。（1）卷面排版不能过紧、过密，字间距、行间距要适当，尤其是行间距，一定要设计好，行间距过小很容易造成阅读吃力，使人产生厌倦情绪，影响被调查者继续答下去的兴趣，从而直接影响答卷成绩。（2）字体和字号要有机组合，可适当通过变换字体和字号来美化版面。一般说来，问卷题目一定要醒目，可以采用黑体，字号可以选择“一号”“初号”或直接“自定义”大小。至于问题和答案，要选择小四或四号字，也可用五号字，但问题和答案一定要有变化，应该突出问题。突出问题的方法很多，比如说加粗、放大字号、改变字体等等方法均可行，这里不再一一列举。另外，问卷的说明信、结束语和正文字