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1第一部分调查设计与组织实施一、调查设计（一）调查目的通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解城北房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目xxx项目二期的营销提出一定的建议，实现项目投资效益回报的最大化。（二）调查内容1、对城北区域宏观环境的调查（1）宏观经济及市政规划（2）城北房地产现状2、竞争市场调查（个案对比）（1）基本情况楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率类别、档次及整体布局装修材料、水平硬件设备配套服务功能及功能分区公开销售日期销售价格、开发期价格的变化情况、销售率付款方式、银行按揭安排车位配备物业管理公司及费用（2）营销策略目标客户选择决策市场定位与宣传重点营销组合策略（三）调查方法1、宏观调查2房管、土地、规划等相关部门访谈报刊文献资料收集与分析2、项目自身情况调查项目规划谈论会项目现场考察有关人员访谈相关资料收集整理3、竞争市场调查现场踩点调查报刊、文献网上资料收集与分析3一、城北区域概括和未来前景1、城北本次市调所研究的城北指：东至成绵高速、南至一环路（二环路北一段－二环路北四段区域内）、西至营门口路、北至三环路。（图片来源于：焦点房地产网）2、城市规划2.1城北区域规划2.1.1金牛区规划金牛区的分区规划修编调整工作已基本完成，到2020年城市建设用地可达64平方公里，其中专业商圈占据了很大的区域。金牛区规划的大型商业和公用设施用地主要有：沿金府路大件路形成生产资料、机电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，凤凰山第三产业开发区，市青少年科技会馆，羊西线餐饮文化街区和奥林体育运动中心，以及新规划位于府河上的市综合体育公园等。2.1.2城北新区成都市新都区分区规划（2004—2020）和青白江区分区规划（2003—2020）提出：新都区和青白江区均是成都市主城区北部的分中心，新都区和青白江区将共同形成成都北部物流中心并共同构成北部新城。目前新都占地480平方公里，总人口62万，其中城市人口17万。根据成都市规划的“北部新城”计划，到2020年新都将与青白江形成一个拥有100万人口的核心发展区，沿毗河两岸10平方公里的区域主要以居住为主，同时发展餐饮娱乐等第4三产业。目前，根据成都市政府对新都区的定位，区委、区政府提出将新都打造成为成都的“新城北、新外滩”。作为北部新城的核心，本轮城市规划修编给新都带来了前所未有的历史发展机遇，在全市总体规划指导下，城市规模约为５０平方公里，城市定位为成都市北部副中心，具有综合服务、新型工业、宜人居住、旅游文化观光等功能。2.2城北发展趋势预测2.2.1城市改造金牛区至2020年分区规划的出炉，将推动城北的旧城改造和城市化进程，由此腾出大规模的建设用地，反之推动城北的城市化进程。沙河整治工程已经全面结束，整治区域达10.63平方公里，总投入达27亿元，建设长22.22公里、宽50米-200米的沿河园林景观绿化走廊，使沙河流域成为成都市最具人文特色的现代都市区。沙河改造的完成，也会大大推动城北沙河周边房产开发的步伐。2.2.2规划导向新的城乡规划的出炉，也及北新干线的开工建设和地铁规划的影响将大大推动城北新区房产开发的步伐。万科成都公司以1.75亿元成功竞得总占地637.5亩，建设用地面积401.9亩（267946.73平方米）的“新都双水岸项目”地块。该地块处于成都市“北部新城”中心区域，是新都新城区的重要组成部分。以及其它实力品牌开发商的进驻，将进一步推动城北房产开发，提升区域开发品质。2.2.3专业市场金牛区至2020年分区规划城市建设用地可达64平方公里，其中专业商圈占据了很大的区域。金牛区规划的大型商业和公用设施用地主要有：沿金府路大件路形成生产资料、机电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，羊西线餐饮文化街区和奥林体育运动中心。在新的城市规划和城市进程中，市场的专业化程度会越来越高，业态分布也将更为合理。在对专业市场的规划和建设中，会更为注重对土地的科学合理利用。2.3城北交通52.3.1“四路”建设据了解，新都“四路”即川陕路新都段、蜀龙大道、石木路（成赵路新都段）及新城区环状公路，为了完善城市综合服务功能，从去年以来，新都区就不断加大“四路”建设力度。蜀龙路免费通道前三期已经通车。建设中的蜀龙路四期起于蜀龙三期与成华区龙青环线平交道口，上跨成绵高速，经北湖风景区后与三环路连接。预计道路全长3.2公里，双向六车道，与三环路交汇处规划预留互通式立交。最终将建设对接中心城区的建设北路二段。2.3.2北新干线根据规划，成都市今后将沿成绵、成乐两条高速公路向北、向南发展，使城市格局从现在的环状变为扇形，而北新干线正是向北发展的一条“主动脉”。北新大道预计2006年年底通车的北新大道，以成都一环路二道桥为起点，以高架桥形式直达北三环凤凰立交，连接城北新区并延伸到新都新繁镇。北新大道全长约11公里，是中心城区连接北部新区的重要干道。其中，三环路至外环路段以道路排水工程为主，长6．9公里，规划宽度为60米。三环路以内以高架桥为主，双向6车道(二环路以内为双向4车道)。整个北新大道工程建设总费用约5．5亿元。成金（成青）快速通道快速通道直通成华、金堂、新都、清白江4个区县，城北几个区县将率先实现成都三圈层的“半小时交通圈”，也是打通城北新城与市区的重要主干道。通道采用一级公路技术标准建设，双向六车道、设计时速80公里、不交过路费过桥费。2006年2月开始动工，预计2007年通车。人民北路北延线起于火车北站，向北延伸一直进入新都大丰镇，建成之后将形成人民南路人民北路北延线的中轴线，成为连贯成都中心城区的交通大动脉。北延线已于去年12月动工，预计2006年年底通车。2.3.3地铁规划一直以来，郊区的房屋因为景观优美，空气清新，价格便宜成为人们热切向往的居所。地铁一号线已于去年年底动工是南北走向，北起动物园，南至华阳，全长626公里，共有18座地铁站。将推动北部新城建设的发展，交通堵塞问题将得到极大缓解，住宅郊区化发展步伐将进一步加快。地铁1号线：去年年底动工的1号线，北端终点设在新都大丰，其中红花堰人民北路段经沙河进入火车北站广场，沿人民北路南行，贯通整个城北。地铁3号线：规划中的3号线是东北西南方向骨干线，计划起点位于新都，将横贯市区，直达双流。2.4城北商业2.4.1城北商业四大商圈城北拥有四大商圈，是成都乃至西部重要的财富源头。1.荷花池商圈荷花池商圈内现有交易区23个，市场34个，市场经营商家2万余户，就业人员5万余人。金牛区对荷花池商圈还有更宏大的规划，大商圈规模还会扩大，在这里做生意的人将会更多。2.金府生资商圈该商圈囊括了机电、钢材、建材、装饰、灯具、家具等各类专业市场，规划面积达2.5平方公里、现已建成市场12个、占地1500余亩、建筑面积约35万㎡的金府商圈，汇集了全国生资及机电行业的生产制造和流通企业近万家。3.富森家居建材商圈富森美家居拥有58万㎡的卖场，又宣告还将修建5万㎡的富森美家居灯饰广场，加上盘踞在高笋塘的众多老牌建材市场，城北家居建材商家有1.5万家，从业人员达到10万人之多。4.成华区现代化的物流基地根据2003年5月出台的《四川省“十五”及2010年现代物流业发展规划纲要》，将成都物流基地规划为我省的“一级物流枢纽”。成都物流基地现有各类仓储、运输企业50余户，传统仓库130余万㎡，占地4200余亩。铁道部已确定投资7亿元将火车货运东站改造为亚洲最大的集装箱节点站，拥有几万人的物流从业人员。7五块石将大变脸一个建筑面积达16万平方米的号称“五块石第一mall”的商业地产项目拔地而起,这个名为“仁恒国际”的项目如此让人侧目,除了它的“大”外,最耀眼的当属它的新加坡背景,用业内人士的话说,国际商业地产巨头打入成都五块石市场,可能促使传统的农贸市场一样的“五块石大集市”更早接驳国际商贸物流,加快五块石大市场升级换代步伐。“从规划入手,用高标准规划引领大市场格调。”成都有关领导的一句点睛之语拉开城北大规划的序幕,随即,一个高标准的五块石大商贸圈的规划样本出炉。人们将在不经意间发现,未来3到5年内,一个崭新的城北新区将呈现在市民的眼前。2.4.2金牛区专业市场规划金牛区至2020年分区规划城市建设用地可达64平方公里，其中专业商圈占据了很大的区域。金牛区规划的大型商业和公用设施用地主要有：沿金府路大件路形成生产资料、机电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，羊西线餐饮文化街区和奥林体育运动中心。在新的城市规划和城市进程中，市场的专业化程度会越来越高，业态分布也将更为合理。在对专业市场的规划和建设中，会更为注重对土地的科学合理利用。二、城北土地发展趋势成都土地市场情况在2004年，以8.31大限和三个暂停为标志，政府加强了对土地市场的控制和管理。在三个暂停结束后，国务院紧接着发布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，建立了国家土地督察制度，一方面可促进土地的节约使用，另一方面加8强了土地市场规范。由于加强了对土地市场的合理科学控制，2005年土地供给总量比2004年有较大幅度下降，具体表现在：1）大块土地供应减少。2004年，和黄、中海分别拍下的两宗地块占地面积均在千亩以上。2005年以后，除2006年8月金牛区挂牌出让一宗3000亩土地外，没有再出现千亩以上的大宗土地供应；2）2005年小块土地供应面积增多，成交单价涨幅较大，同比增长109％。虽然在区位、规划限制、现状和宗地大小上都各不相同，但这一涨幅足以说明近2年成都市地价大幅上涨。土地供应区域性明显鉴于城北区域环境改造及城东产业结构调整，预测未来1-3年中，大城北及大城东都将处于土地供应的热点区域。单宗供应面积仍以小块宗地为主除2006年8月金牛区一挂牌出让的集文化娱乐、二类住宅、商业、主题公园为一体的宗地占地3000亩以外，其他单宗土地供应面积仍将受到控制，以小块供地为主。土地成交单价将继续上涨随着城市化进程的加快，可供开发的土地面积有限，土地成交单价将继续保持上涨的态势，房地产开发投资规模日益增大。据土地拍卖市场传来的信息，2006年，城北推出的土地用量巨大。据悉2006年仅成华区就将腾出12000亩土地进行整理，其中上市量可能达到近4000亩！目前多家知名开发商已经囤兵城北，伺机而动，据了解，万科在城北拿下了600多亩的土地，其项目“双水岸”将在2006年推出；晓初物业在北部新城拿下千亩土地，其项目“博雅新城”已于年前正式动工。阳光100“潜伏”城北多年，手头拥有数千亩土地，基本完成前期筹备工作，此外还有东莞皇城、多元集团、港基地产等分别持有数百亩土地。随着北新干线的通车，凤凰山拆迁的完成，城北将迎来新一轮开发热潮。据他们调查的资料显示，大丰有4000多亩土地可供开发，凤凰山有10000多亩土地及待建设，沙河沿岸有10000多亩土地将要上市拍卖，另外，占地42平方公里的北部新城风景区也将逐渐建设完成，未来的城北居住环境绝对不比其它区域差。从1997年开始，房地产投资开始进入快速增长阶段。作为我市投资的三大主体力量之一，房地产开发投资稳步上涨，2005年同比增长54.6％，占固定资产投资的31%，今年上半年房地产投资所占比例持续增长（参见下图）。9成都房地产开发在固定资产中所占比例走势分析（资料来源：成都统计局）土地成本的大幅增长是推动房地产开发投资增幅提高的重要因素之一。2002至2005年间，成都地价上涨40%。2006年１－５月，在开发投资完成额中，开发商支付的土地取得费用７４.０６亿元，同比增长１５０.１％，土地成本占投资完成额的比例为４４.２７％，同比提高１３.５２个百分点。城北土地市场情况1、城北土地供给呈大幅上升趋势10（信息来源于：焦点房地产网）从2004年到2005年8月，城北土地呈大幅上升趋势，2005年前8月土地供给高达623亩，是去年全年土地供给的5.5倍。2005年城北土地供给环线主要集中在二环-三环之